И Невский, и Красногвардейский районы неоднородны по составу жилищного фонда, что является основным ценообразующим фактором.
Красногвардейский район можно разделить с точки зрения востребованности у потенциальных арендаторов на две неравные части – на зоны тяготения к станциям метро «Новочеркасская» и «Ладожская».
«Новочеркасская», несомненно, востребована намного больше (чем кварталы, примыкающие к «Ладожской»). Объясняется это близостью центра города, при ценах, соответствующих спальным районам. Так, аренда на месяц однокомнатной квартиры в сталинке обойдется, по словам риэлторов, на 3–4 тыс. руб. дороже, чем квартиры, относящиеся к домам первых массовых серий, которыми эта территория изобилует. Однако можно найти и более дешевые варианты.
Зона «Ржевка-Пороховые», относящаяся к «Ладожской», не столь востребована. Даже на фоне ограниченного предложения возникают сложности с поиском арендаторов. Тем не менее это не сказывается на ценах – лишь увеличивается срок экспозиции объекта. Если в зоне влияния станции «Новочеркасская» квартиры по среднерыночной ставке сдаются внаем с первого дня выхода, то в районе «Ладожской» процесс может занять значительно больше времени. По данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», однокомнатные квартиры в Красногвардейском районе в мае подешевели на 1,5%, с 15,3 тыс. до 15,1 тыс. руб. в месяц. На 2,8% упали ставки на трехкомнатные квартиры: в середине весны их в среднем предлагали на месяц за 27 тыс. руб., в конце – за 26,3 тыс. руб. Двухкомнатные, напротив, подорожали на 0,5% (19,3 тыс. руб. в апреле и 19,4 тыс. руб. – в мае). Однако за год арендные ставки выросли. Например, однокомнатные объекты в мае 2009 года предлагали в среднем за 14,2 тыс. руб., двухкомнатные – за 18 тыс., трехкомнатные – за 23,3 тыс. руб. в месяц.
В Красногвардейском районе, по сведениям ГСН «Квартирный Вопрос», по-прежнему остается высоким и спрос, и предложение на небольшие квартиры. Популярность однокомнатных здесь высока: при предложении 56,6%, спрос – 51,6%. Арендодатели предлагают 36,3% двухкомнатных квартир, кандидатов в наниматели на эти объекты – 35,7%. Трехкомнатных выставлено 6,1%, желающих заселиться – 6,4%. Согласно информации «Квартирного Вопроса», больших (четырехкомнатных и более) квартир в восточных районах не хватает. При совокупном спросе в 6,4%, предложение составляет лишь 1%.
Невский район по цене более однороден. Если ранее существовало четкое деление на левобережную и правобережную части, то с развитием социальной инфраструктуры района это разграничение между территориями у станций метро «Улица Дыбенко» и «Проспект Большевиков» исчезло. Однако в районе есть зоны, которые пользуются наименьшим спросом – у станции метро «Пролетарская» и возле Октябрьской набережной. Здесь аренда может обойтись на 10–15% дешевле, чем в целом по району. В Невском районе, как и в Красногвардейском, подешевел наем одно- и трехкомнатных квартир. Однокомнатных – на 1,3%, с 15,5 тыс., до 15,3 тыс. руб. в месяц. В сегменте трехкомнатных динамика больше – 2,9%, в апреле средняя ставка на месяц составляла 24,1 тыс., в мае – 23,4 тыс. руб. Цены близки к цифрам годичной давности – в мае 2009-го трехкомнатные квартиры предлагали на месяц за 23,3 тыс. руб. А двух- и однокомнатные за год подорожали: однокомнатные год назад сдавали в аренду за 14 тыс., двухкомнатные – за 17,9 тыс. руб. в месяц.
В Невском районе особенно остро ощущается недостаток больших квартир. Потенциальных арендаторов четырехкомнатных квартир – 8,4%, предлагается – только 0,4%. Апартаменты свыше четырех комнат подыскивают 0,8% нанимателей, но предложение отсутствует совсем. Чуть более благополучная ситуация (если брать результаты мониторинга Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос») в сегменте трехкомнатных квартир: арендодатели предлагают 6,2% свободного жилья, на которое претендуют 7,2% арендаторов. Двухкомнатных объектов на рынке 30,9%, вероятных квартиросъемщиков – 32,5%. Единственный сегмент, где предложение превышает спрос, – однокомнатные квартиры. Такие варианты ищут 51% нанимателей, а подходящих объектов – 62,5%.
Несмотря на нехватку больших и средних квартир, предложение в общегородской структуре превышает спрос в обоих восточных районах. Так, доля предложения в Красногвардейском районе составляет 6,4% – при спросе 5,3%. В Невском не против поселиться 8,3% горожан, и им есть из чего выбирать – 9,3% петербургского рынка аренды.
Комментарии:
Елена Копосова,
руководитель проекта Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос»:
– Несмотря на некоторое увеличение предложения однокомнатных квартир, столь востребованных в городе, спрос на них в восточных районах не падает. Запросы на аренду однокомнатных квартир в Невском районе по-прежнему входят в пятерку наиболее популярных среди тех, которые поступают в Городскую справочную по недвижимости «Квартирный Вопрос».
Однако и среди наиболее часто встречающихся предложений фигурируют все те же однокомнатные квартиры Невского района. Разница только в арендных ставках. Если арендаторы готовы платить за однокомнатные квартиры в Невском районе до 14 тыс. руб. в месяц, то собственники предлагают их в среднем по 15,5 тыс. руб. в месяц. И в последнее время этот разрыв даже увеличивается.
Екатерина Романенко,
президент Группы компаний «Экотон»:
– Основная тенденция лета – повышенный интерес к объектам посуточной аренды. Дешевых гостиниц, особенно в период белых ночей, катастрофически не хватает. Оптимальным решением становится съем квартиры. В данном ключе восток города интересен не весь. Однако те кварталы Красногвардейского и Невского районов, которые наиболее приближены к центру Петербурга или находятся на набережных, также пользуются повышенным вниманием арендаторов.
Кроме того, к концу июня также стал четко проявляться сезонный фактор – наплыв иногородних абитуриентов и, как следствие, рост интереса к долгосрочной аренде. К августу, когда в Петербург вернутся студенты старших курсов и сезонные работники, спрос на квартиры достигнет своего пика.
Арендаторы по-прежнему интересуются в основном дешевыми объектами – комнатами и однокомнатными квартирами. Зачастую студенты ищут себе компаньона для съема квартиры вскладчину. Однако на востоке Петербурга найти достойное жилье довольно сложно, поэтому имеющийся спрос удовлетворить непросто.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
© Центр исследований и аналитики ГК "БН", 2010
тел. (812) 329-36-78, e-mail: analitika@bn.ru
