Средняя цена предложения в Кировском районе выросла с 74,7 тыс. руб. до 75,2 тыс. руб. за кв. м. Красносельский, как и в прошлом месяце, показал отрицательную динамику: 67,3 тыс. руб. за кв. м просили в апреле, 66,9 тыс. руб. – в мае. Объекты Московского района также подешевели, от 87,3 тыс. руб. за «квадрат» осталось 86,6 тыс. Во Фрунзенском изменения минимальны: 72,2 тыс. руб. квадратный метр стоил в середине весны и 72 тыс. – в конце мая. Годовая динамика, как и на других направлениях, отрицательная, в пределах 6–10%. Так, метр жилой площади в мае 2009 года в Кировском районе в среднем стоил 80,9 тыс. руб., в Красносельском – 74,4 тыс. руб., в Московском – 91,3 тыс. руб., во Фрунзенском – 78,8 тыс. руб.
Объем предложения снизился во всех южных районах на 15–18%. В Красносельском количество выставленных объектов упало с 1287 до 1045. В Кировском от 1350 квартир осталось к концу весны 1154. В Московском районе в апреле в листингах было 1850 вариантов, в мае – 1605. Аналогичная картина – во Фрунзенском районе: 1694 и 1431 объект соответственно. Майские показатели тем не менее близки к цифрам мая 2009 года, когда в Кировском районепредлагали 1184 квартир, в Московском – 1658, в Красносельском – 1038, а во Фрунзенском – 1520.
В структуре предложения на вторичном рынке жилой недвижимости в южных районах Петербурга по-прежнему преобладают квартиры в кирпичных и старых панельных домах. Но в мае акценты несколько сместились и в лидеры вышла панель. Максимальный ее объем предлагался во Фрунзенском районе – 40,3%, в Красносельском и Кировском – 37,5% и 31,6% вариантов соответственно, в Московском – 20,2% в общей структуре предложения.
Квартиры в кирпичных домах наиболее широко представлены в Кировском районе – 30,8%, в Красносельском их чуть меньше – 27,8%, в Московском – 22,1%, во Фрунзенском – 16,9%. Предложения в кирпично-монолитных домах стало за последние месяцы больше в Московском и Фрунзенском районах (26,5% и 29,6% соответственно). В Кировском и Красносельском подобные варианты занимают 15% и 15,5% соответственно. Новая панель более популярна в Красносельском (17,9%) и Фрунзенском (11,2%) районах, а сталинские постройки – в Кировском (13,9%) и Московском (18,6%). Доля новой панели в Кировском – 7,1%, в Московском – 9,3%; квартир в сталинках в Красносельском предлагают 1,4%, во Фрунзенском – 0,4%. Предложение объектов старого фонда отсутствует в Красносельском районе, в Кировском старый фонд с капитальным ремонтом занимает 0,9% предложения, в Московском – 1,9%, во Фрунзенском – 1%. Без ремонта по 0,5% квартир в Кировском и Фрунзенском районах и 1,4% – в Московском.
За минувший месяц кардинальных изменений в структуре предложения по типам квартир не произошло. По-прежнему одно-, двух- и трехкомнатные квартиры занимают в среднем по трети рынка. Наиболее велика доля двухкомнатных во Фрунзенском (39,4%) и Московском (37%) районах. По 33,6% приходится на двухкомнатные в Красносельском и трехкомнатные в Кировском районе. 32,5% занимают трехкомнатные квартиры в Красносельском районе, 31,7% – двухкомнатные в Кировском и 31,5% – в Красносельском. Доля предложений однокомнатного жилья в Московском районе – 29,3%, в Кировском – 25,2%, во Фрунзенском – 28,6%. Трехкомнатных вариантов в Московском предлагают 26,7%, во Фрунзенском – 27,7%. Объем предложения четырехкомнатных квартир наибольший в Кировском районе – 7,9%, в Московском таких вариантов – 5,9%, во Фрунзенском – 3,8%, в Красносельском – 2,4%. Апартаменты свыше четырех комнат представлены объемом 1,6% в Кировском районе, 1,1% – в Московском и 0,4% – во Фрунзенском.
Самые популярные у покупателей варианты – небольшие квартиры. Так, на первом месте – однокомнатные квартиры в Московском районе стоимостью 3 млн руб., там же спросом пользуются и двухкомнатные, за 4,3 млн руб. Во Фрунзенском районе предпочтения покупателей больше склоняются к двухкомнатным квартирам за 3,8 млн, затем следуют однокомнатные стоимостью 2,9 млн руб. Достаточно распространен вариант выбора однокомнатной квартиры в Кировском районе за 2,9 млн руб.
Самым популярным по городским меркам остается Московский район, спрос здесь превышает 9,5%, а предложение – 6,8%. Рассматривают покупку жилья в Кировском районе 6,5%, предлагают – 4,9%. В Красносельском хотели бы проживать 5,2%, но выставленных объектов лишь 4,4%. Во Фрунзенском ищут жилище для приобретения 7,7%, продают 6%.
Самое дорогое текущее предложение двухкомнатных квартир на юге Петербурга – сталинские дома в Московском районе, стоимость метра здесь составляет 103,9 тыс. руб. Остальные варианты значительно дешевле – 90 тыс. руб. за кв. м. Так, старый фонд с капитальным ремонтом предлагают по 85,9 тыс. руб. за кв. м. В этом же ценовом диапазоне находятся квартиры в кирпичных (по 81,8 тыс. руб. за метр) и кирпично-монолитных (по 82,1 тыс. руб.) домах в Московском районе. По 81,7 тыс. руб. за «квадрат» – во столько оценивают кирпично-монолитное жилье в Кировском районе. Сталинские дома там же продают из расчета 80,2 тыс. руб. за кв. м. Почти столько же стоит капитально отремонтированный старый фонд во Фрунзенском (80,9 тыс. руб. за кв. м). По 78,5 тыс. руб. за метр можно купить двухкомнатную квартиру в новом панельном доме Кировского района, а по 79,3 тыс. руб. за кв. м – в старом фонде Московского. В 74–76 тыс. руб. за кв. м обойдется квартира в кирпичном доме Фрунзенского или Кировского районов, а также в новом панельном доме в Московском. Двухкомнатные квартиры в кирпично-монолитных домах Фрунзенского и старых панельных Кировского продают по схожей цене – 70,4 тыс. руб. и 70,7 тыс. руб. за кв. м. Новую панель во Фрунзенском районе предлагают в среднем по 68,9 тыс. руб., а старую можно купить по 69,8 тыс. руб. за «квадрат». В Красносельском районе значительной зависимости от материала, из которого построен дом, нет. Минимальная стоимость – на сталинские здания (64,2 тыс. руб. за кв. м), максимальная – на кирпично-монолитные (69,2 тыс. руб. за кв. м).
Комментарии:
Леонид Сандалов,
заместитель директора АН «Бекар»:
– В мае на рынке недвижимости практически не было изменений. Это связано, во-первых, с праздниками и началом сезона отпусков. Во-вторых, произошли серьезные изменения в экономике: нефть подешевела примерно на 15%. Также на вторичном рынке практически прекратился рост цен. Наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры стоимостью 2,3–2,4 млн руб. в удаленных частях Кировского и Красносельского районов. Спрос на квартиры площадью примерно 80–90 кв. м в новых домах Московского района, появившийся в конце февраля, сохранился и в мае. При стабильной экономической ситуации спрос может увеличиться осенью 2010 года примерно на 15–20%.
Юлия Папуловская,
заместитель директора агентства «ЮРИНФО-Недвижимость»:
– Кировский, Красносельский и Фрунзенский районы – одни из самых дешевых в городе. Именно здесь – в частности в Красносельском – в 1960-е годы велось масштабное строительство дешевых объектов. Сегодня эти хрущевки активно вымываются из всей массы предложения на рынке, поскольку ни в одном другом районе Петербурга больше не существует таких маленьких (по 24–26 кв. м) квартир с отдельной кухней в непосредственной близости к станциям метро. Это важно для покупателя, который не имеет автомобиля.
Кроме того, на границе Кировского и Красносельского районов есть трех-четырехкомнатные квартиры небольшого метража, идеально подходящие для больших семей с детьми и престарелыми родителями – комнаты маленькие, но все-таки отдельные.
Московский район – на особом положении. На фоне новых жилых комплексов бизнес-класса и сталинок, в районе размещено довольно много кварталов хрущевок. Это объясняет отсутствие однородной ценовой политики в районе и, зачастую, необоснованное завышение цен на некоторые объекты.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
© Центр исследований и аналитики ГК "БН", 2010
тел. (812) 329-36-78, e-mail: analitika@bn.ru
