Эксперты считают, что причиной сделки стало не только стремление ПИК сосредоточиться на жилищном строительстве, но и высокая долговая нагрузка группы.
Пути разошлись
О том, что ГК «ПИК» вышла из состава акционеров девелопера Storm Properties, компании сообщили сегодня в совместном пресс-релизе. Стороны сообщили, что основатель и президент Storm Properties Майкл Белтон совместно с топ-менеджментом выкупил у ГК «ПИК» принадлежащий ей контрольный пакет акций компании. «Выход из состава акционеров компании Storm Properties отражает текущую стратегию ГК «ПИК», направленную на концентрацию основных усилий для реализации девелоперских проектов в сегменте жилья эконом-класса», — пояснил президент ГК «ПИК» Павел Поселенов.
А Майкл Белтон отметил, что, напротив, верит в рынок коммерческой недвижимости и в настоящее время ведет переговоры о стратегическом партнерстве с рядом российских и зарубежных инвесторов, заинтересованных в совместной работе. «Результаты переговоров будут озвучены уже этим летом», — сообщил Белтон. По его словам, в результате сделки стратегия компании Storm Properties не претерпит существенных изменений: «Целевыми и наиболее приоритетными для реализации проектами остаются проекты класса «А» в сфере коммерческой и жилой недвижимости», — заявил он. Сумму сделки стороны не раскрыли, но заявили, что «удовлетворены сотрудничеством и по-прежнему видят друг в друге надежных партнеров». Аналитики также затруднились ее оценить, поскольку сделка представляет собой не только прямой выкуп акций, но и выкуп долей в новых проектах компаний. Причем, размер этих долей до сих пор не озвучивался.
Сделка с обменом
Согласно договору, Белтон с партнерами получит принадлежащую ПИК долю в проекте «K2 Бизнес-парк» в Московской области. «Участок под данный проект расположен в 2 километрах от МКАД по Калужскому шоссе. Его площадь — 12 га. Площадь комплекса составит 105 тыс. кв. м. Инвестиции — $350 млн. На данный момент проект прошел экспертизу. Мы готовимся выйти на строительную площадку», — сообщили «БН.ру» в Storm Properties, подчеркнув, что ПИК сохранит за собой право на получение части прибыли от этого проекта. «Есть механизм, который позволит нам получать прибыль с проекта, отдав в нем долю», — подтвердил источник в дирекции ПИК, пожелавший остаться неизвестным. При этом суть механизма он «БН.ру» не раскрыл, сославшись на коммерческую тайну.
В свою очередь, ПИК получит долю Storm Properties в петербургском проекте «Пулково-3». Участок площадью 1,5 га под этот проект расположен на Пулковском шоссе. Партнеры приобрели его летом 2008 года за $25 млн. Там запланировано строительство офисного комплекса класса А площадью порядка 80 тыс. кв. м. Бюджет проекта два года назад аналитики оценивали в $200 млн. Сейчас, из-за кризиса, его стоимость, по мнению экспертов, может снизиться на 30%.
Лучше не распыляться
По мнению участников рынка, причиной сделки стало не только желание ПИК сконцентрироваться на жилье, но и высокая долговая нагрузка группы, которая, на начало 2010 года составляла 37,29 млрд рублей. Напомним, что за полгода ПИКу удалось снизить долговую нагрузку на 17% благодаря продаже четырех знаковых активов. Основатель ПИК Юрий Жуков приобрел за 660 млн рублей проект строительства в Москве элитного жилого комплекса «Афанасьевский» площадью 9 тыс. кв. м. Компании «Лейкбед трейдинг лимитед» досталось за 2 млрд рублей производство нерудных материалов «ПИК-Неруд». Агентствопо страхованию вкладов получило проект офисного комплекса North-West Towers площадью 170 тыс. кв. м, в Красногорском районе Подмосковья. И неизвестный покупатель (предположительно структуры ВТБ) выкупили права ПИК на строительство 260 тыс. кв. м в проекте «Морской фасад» в Петербурге.
Кроме того, группе «ПИК» удалось договориться с основными кредиторами о реструктуризации 79% задолженности, пролонгировав сроки выплат до 2012-2015 годов. «В условиях сложной конъюнктуры рынка решение об отказе от непрофильных активов, с учетом сохранения участия в наиболее перспективном проекте «Пулково», выглядит достаточно логично», — говорит аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.
«Понятна позиция ПИКа: жилые объекты сейчас наиболее интересны для девелоперов. Именно поэтому все чаще проходит практика реконцепции. А коммерческая недвижимость — более долгосрочное и рискованное вложение», — отмечает консультант по инвестиционным проектам NAI Becar Андрей Бойков. «Одобряю стратегию ГК «ПИК» не распылять силы, а сконцентрироваться на наиболее знакомом и рентабельном для себя сегменте», — добавляет заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Васильева.
Перспективы в двух столицах
Аналитики считают перспективными оба проекта, «Пулково-3», и «К-2», которые фигурировали в сделке. «Пулково продолжает оставаться одной из самых перспективных территорий для девелопмента коммерческой недвижимости в Петербурге. Но, вероятно, многим «замороженным» на стадии идей проектам потребуется реконцепция», — говорит Васильева.
«Я бы отложил реализацию проекта в Пулково по крайней мере на год. Офисный рынок еще не восстановился», — заявил исполнительный директор Praktis CB Сергей Федоров. С ним согласен директор по развитию VMB TRUST Валерий Хламкин: «Зона Пулково развивается медленными темпами. Вкладываться в новые проекты здесь достаточно рискованно». «Но, не смотря на уже существующую конкуренцию в зоне «Пулково-3», будущие проекты при грамотной концепции будут востребованы. Инфраструктура будет способствовать формированию нового делового квартала поблизости от аэропорта», — более оптимистичен управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.
Что касается московского проекта «К-2», то столичные аналитики считают его весьма перспективным. «Этот проект выйдет на рынок как раз через 3-5 лет, с учетом периода строительства. К этому времени спрос активизируется, и у проекта с интересной концепцией есть все шансы быть успешным. Например, в Москве не хватает бизнес-парков с возможностью размещения в одном месте и офиса, и склада, и небольшого производства для среднего бизнеса. Но на Калужском шоссе придется решать вопрос с транспортной доступностью», — отметила руководитель отдела по работе с собственниками ASTERA Moscow Светлана Ярова.
Справка БН:
Storm Properties была основана в 2005 году командой во главе с Майклом Белтоном, бывшим топ-менеджером Hines International и CMI Development. В сентиябре 2007 года Группа компаний «ПИК» приобрела контрольный пакет акций Storm Properties и получила опцион на выкуп еще 25% ее акций в течение трех лет.
ОАО «Группа компаний «ПИК» основано в 1994 году. Специализируется на девелопменте жилой недвижимости. Основной вид деятельности компании — строительство и реализация жилья эконом-класса, преимущественно в сегменте панельного индустриального домостроения. С начала деятельности ГК «ПИК» построила около 10 млн кв. м жилой недвижимости (более 170 тыс. квартир) в России, включая свыше 800 тыс. кв. м (более 14 тыс. квартир) в 2008 году и 884 тыс. кв. м (более 15 тыс. квартир) — в 2009 году.
Приведенный убыток ГК «ПИК» вырос в 2009 году и составил $68 млн (в 2008 году — $60 млн), выручка снизилась до $1,3 млрд (в 2008 году — $1,355 млрд). В рублевом эквиваленте показатели компании выглядят немного лучше: если в долларах выручка упала на 4%,то в рублях выросла на 20% до 41,1 млрд рублей (в 2008 году — 33,7 млрд рублей). Приведенный убыток в 2009 году — 2,1 млрд рублей, в 2008 году — 1,5 млрд рублей. При этом компания сократила чистые убытки в 2009 г. почти в три раза по сравнению с 2008 годом — с 28,18 млрд до 11,5 млрд рублей.
