С приходом кризиса для российского рынка аренды настали тяжелые времена – квартиросъемщики «затянули пояса», экономя буквально на всем. В итоге спрос на временное жилье упал более чем в два раза по сравнению с 2008 годом. Однако один сегмент – посуточная аренда жилых помещений – и в кризис оставался «живее всех живых», демонстрируя стабильно высокие показатели заполняемости объектов. Кстати, их владельцы и не думали снижать арендные ставки, какими бы серьезными ни были проблемы в других секторах рынка недвижимости. Однако сейчас к борьбе за клиента подключились многочисленные мини-отели, готовые значительно уменьшать цену своих услуг, а также частные маклеры, промышляющие субарендой.
Непотопляемый
Спрос на длительный съем квартир, как в прошлом году, так и в нынешнем, стабильно низок, констатируют эксперты. «Другое дело – посуточная аренда. Здесь наблюдаются ежегодные всплески активности в праздничные дни и в период летних отпусков. Но эта активность никак не связана с выходом рынка недвижимости из кризиса. Так было всегда», – комментирует ситуацию Татьяна Николаева, соучредитель агентства недвижимости «Петроаренда».
С мнением коллеги согласна Лариса Давиденко, руководитель отдела аренды Приморского отделения агентства недвижимости «Итака»: «Сегмент посуточной аренды в последний год не только не просел, но, наоборот, развивался. Особенно это касается праздничных периодов, когда активность рынка повышалась иногда в два раза. К примеру, на майские праздники даже при большом желании не всегда удавалось найти вариант – свободных объектов, соответствующих запросам клиента, иногда просто не было».
Настает для этого сегмента как раз один из таких жарких периодов. «В конце второго квартала 2010 года цены на посуточную аренду пошли вверх, так как наступил сезон у компаний, занимающихся приемом гостей в Петербурге, – поясняет Наталья Бондаренко, директор по рекламе и маркетингу ГК «Ярус». – Настала пора весенних и летних отпусков, еще продолжаются запланированные в честь Дня города мероприятия, а так же интереснейшее явление природы – белые ночи. Все это как магнитом притягивает в наш город туристов. Многие из приезжих предпочитают жить в съемной квартире, нежели бронировать номер в гостинице и подчиняться нормам проживания в общественных местах».
В погоне за сезоном
Владельцы квартир, сдаваемых посуточно, уже давно подготовились к летнему периоду – в преддверие наплыва туристов и абитуриентов цены на посуточную аренду еще в мае выросли в 1,5 раза. Например, комнату в черте города сегодня можно снять за 400 руб. в сутки и больше, цена однокомнатной квартиры начинается от 1,5 тыс. руб. в сутки. «Весной арендные ставки на посуточную аренду были ниже. На июнь мы бронируем объекты уже по более высоким тарифам. Это вызвано сезонным повышением стоимости аренды», – объясняет Вероника Сурнина, старший менеджер департамента аренды компании «Петербургская Недвижимость». Так, в январе однокомнатную квартиру в Центральном районе можно было снять в среднем за 1,6 тыс. руб. в сутки. В мае средняя арендная ставка для такого жилища в центре Северной столицы поднялась до 3,5 тыс. руб. в сутки. В спальных районах цена подросла не так сильно, однако и здесь увеличение заметно: с 1,3 тыс. – до 2 тыс. руб. в сутки.
«Наиболее популярные объекты сегодня – одно- и двухкомнатные квартиры в Центральном, Адмиралтейском и Приморском районах города, – рассказывает Лариса Давиденко. – Самые частые наши клиенты – студенты и иногородние туристы. Так было и в прошлые годы. Наплыв гостей наблюдается в так называемые высокие сезоны: новогодние, рождественские и майские праздники, период белых ночей».
Выбор района проживания зависит от цели, ради которой арендатор снимает жилье. «Если крыша над головой нужна туристам, то их интересует центр города и близлежащие районы. Квартиры в этом случае предпочтительны двух-трехкомнатные с количеством спальных мест от четырех до шести, – уточняет Наталья Бондаренко. – Для тех, кто находится в нашем городе по работе, существует бюджет, определенный работодателем. Такие люди ищут экономные варианты в спальных районах, поближе к месту работы». По ее словам, повышение спроса на посуточную аренду зависит от времени года. Первый всплеск – традиционное время отпусков с мая по начало сентября. Особенно горячий период – белые ночи. Второй подъем – новогодние праздники. В это время активность как арендаторов, так и арендодателей увеличивается в разы.
«В это время спросом пользуются объекты преимущественно в Центральном районе Петербурга (одно-трехкомнатные, в отличном состоянии и шаговой доступности от достопримечательностей города) и загородная недвижимость (дома, коттеджи) в пригородах Петербурга и не слишком отдаленных районах Ленинградской области», – отмечает Екатерина Кириллова, менеджер отдела аренды агентства недвижимости «Север».
Разноцветие
Средний срок, на который посуточно снимают жилье в Петербурге, – двое-четверо суток. Как правило, клиенты выбирают дни, ближайшие к выходным. То есть, максимальная загруженность объектов приходится на четверг-воскресенье. Расценки зависят, по большей части, от месторасположения жилища, качества ремонта, наличия бытовой техники. По словам Натальи Бондаренко, в летний период цены на посуточное размещение могут колебаться от 2,5 до 15 тыс. руб. в сутки – исходя из площади и качества предлагаемой квартиры.
Основное количество вариантов в этом сегменте традиционно сконцентрировано в Центральном районе города – больше 40% от общего объема предложения на рынке посуточной аренды. За ним – с солидным отставанием – следуют Московский (9%) и Адмиралтейский (8%) районы города. Наибольшим спросом у потребителей также пользуются квартиры в историческом центре города.
Подавляющее число съемщиков интересуются однокомнатными квартирами (61% заявок, поступивших в Городскую справочную по недвижимости «Квартирный Вопрос»). А вот предложение таких вариантов в Петербурге заметно отстает от запросов интересантов – в общей структуре объектов под съем на несколько дней таковых – всего 48%. Поэтому в высокие сезоны предложение не может удовлетворить запросы всех желающих, хотя в марте-апреле количество объектов на рынке посуточной аренды увеличивается в 1,5–2 раза. «Предложение удовлетворяет запросы клиентов на 80%, – констатирует Наталья Бондаренко. – В высокие сезоны квартир не хватает и, чтобы не испортить себе отдых, рекомендую бронировать жилье заранее и при этом – четко формулировать ваши пожелания».
«Дикий» рынок
Однако и в таком, казалось бы, успешном сегменте рынка недвижимости, как посуточная аренда, в кризис появились проблемы. «Эта ниша еще мало освоена риэлторами. Сейчас здесь, в основном, работают частные посредники и (напрямую) собственники квартир. А в последний год ситуация стала еще сложнее», – рассказывает Татьяна Николаева.
Одна из причин, почему риэлторы не слишком активно занимаются посуточной арендой, – ее низкая доходность. «На этом рынке не заработаешь много денег, – отмечает Вероника Сурнина.– Работа кропотливая, суматошная, а зарабатывают агенты за нее «копеечку» (комиссионные при таких сделках составляют 30–50%). Поэтому риэлторам это не так интересно, как, скажем, длительная аренда, и на поток эта работа не поставлена».
«Агентства недвижимости еще только начинают работать на рынке посуточной аренды, – согласна с коллегой Наталья Бондаренко. – Поэтому в этом секторе еще не слишком развита структура взаимоотношений риэлтора с клиентом. Относительно цивилизованное общение налажено только с бронирующими компаниями или агентствами недвижимости, где присутствуют отделы бронирования и посуточного найма. Такие агентства предлагают хороший выбор вариантов и не берут комиссию, поскольку у них заключены договоры с управляющими компаниями, которые заинтересованы в притоке клиентов и сами оплачивают услуги агента».
Головная боль
Еще одна проблема – растущая конкуренция со стороны множащихся в Петербурге мини-отелей. В последнее время «домашние» гостиницы становятся все привлекательнее для туристов. «Они тянут одеяло на себя и забирают у нас половину клиентов, – сетует Вероника Сурнина. – Мини-отели активно рекламируются в интернете, поэтому клиенты в первую очередь выходят на них. Одна из причин их популярности – хороший сервис по вполне приемлемым ценам. Например, в июне минимальная арендная ставка на квартиру составляет 1,3 тыс. руб. в сутки. Цены в мини-отелях начинаются примерно от 2 тыс. руб. в сутки. Но эти расценки очень гибкие, с представителями отелей можно договориться, так как для них важна заполняемость. Это их большой плюс».
Однако более серьезная напасть, поразившая рынок аренды в период кризиса и хорошо на нем закрепившаяся, – неофициальные посредники, «черные маклеры», число которых в последний год увеличилось в разы. «Сейчас на этом рынке стало очень много субарендных квартир, – объясняет госпожа Сурнина. – То есть их сдают не сами хозяева, а маклеры, которые берут эти квартиры в длительную аренду, а потом пересдают их посуточно. Это – пугающая тенденция. Такие частные посредники кладут себе в карман разницу между ежемесячной платой собственнику и тем, что они заработали на посуточной аренде. Для клиента снимать такие квартиры рискованно. Может быть, хозяин жилья согласился на посуточную аренду, а может быть, он ничего не знает о предпринимательской деятельности своих квартирантов. Поэтому постояльца могут в любой момент выселить. Раньше объектов напрямую от хозяев было больше».
Однако – несмотря на возрастающую сложность – этот сегмент рынка аренды пока стабилен, как отмечает Лариса Давиденко. «Ожидать существенных изменений в ближайшем будущем не приходится. Из года в год мы наблюдаем регулярный спрос в сфере посуточной аренды и скачкообразный рост данного сегмента в «высокие сезоны».
По прогнозам экспертов, в ближайшие годы этот бизнес будет активно развиваться, а спрос на посуточную аренду – расти. Поэтому главным вектором, определяющим ценовую политику риэлторов и собственников жилья на этом рынке, останется сезонность туристического бизнеса.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
© Центр исследований и аналитики ГК "БН", 2010
тел. (812) 329-36-78, e-mail: analitika@bn.ru
