Рынок дорогой загородной недвижимости медленно, но верно начинает восстанавливаться. Хотя в апреле на рынке высокобюджетного загородного жилья как реальный, так и потенциальный спрос практически не изменился по сравнению с предыдущим месяцем, относительно осенних показателей определенные подвижки имеются. Даже если сравнивать с январем (по данным риэлторов, проведено 20 сделок и получено 47,8 млн руб. выручки) и февралем (32 продажи и 131 млн руб. дохода), налицо явное улучшение: уже в марте компании выручили 178 млн руб. Правда, в марте 2009 года в разных малоэтажных комплексах продавались дома по 11, 14 и даже 22 млн руб., а сегодня средняя сумма сделки скромнее и редко превышает 10 млн руб. Зато за последние месяцы увеличился спрос на относительно дорогие участки. Сделок с наделами по 3,5–4 млн руб. стало заметно больше, чем в прошлом году (тогда клиенты предпочитали ограничиваться 2–2,5 млн).
Лидерами продаж на рынке дорогих объектов остаются организованные коттеджные поселки с готовыми домовладениями – вторичный рынок в этом смысле заметно отстает. Это понятно: покупатель в течение кризисного года стал куда настороженнее относиться к качеству домов, за которые приходится платить столь весомые суммы. Уровень запросов клиентов заметно изменился. Да и выбирать есть из чего: только поселков, которые числятся элитными, сегодня на рынке полтора десятка, и качество их повысилось. Отсюда и возросшие требования: клиент хочет, чтобы дом был большего метража, с хорошим видом из окон, а земельный участок – большей площади и в экологически чистом месте, надежно охраняемый, чтобы социальное окружение было однородным, а юридический статус земли безупречным. Высокая цена – это своеобразный критерий отбора. Выплачивая солидные деньги, клиент рассчитывает на эксклюзивное исполнение, качественные материалы, высокий уровень инженерии. Продать объект сомнительного качества по необоснованно завышенной стоимости очень сложно. Не секрет, что многие объекты, которые реализуются на вторичном рынке, по своим характеристикам не дотягивают до заявленной цены. Правда, риэлторы отмечают, что выбор сегодня есть: те клиенты, которые до кризиса не были готовы платить 40–50 млн руб. за дом, сейчас могут найти аналогичные предложения за 30 млн руб.
Несмотря на такой дисконт, риэлторы предсказывают плавное восстановление цен. Пока купить заметно дешевле то, что еще полтора года назад было переоценено, вполне реально. Но дисконты – понятие временное, и чем стабильнее будет рынок, тем быстрее девелоперы и хозяева очнутся и начнут поднимать цены. Уже в апреле, в преддверии лета и в связи с ростом спроса, многие проводят очередной пересмотр прайс-листов в сторону увеличения. Правда, характер этого восстановления цен неодинаков для различных категорий (премиум- и бизнес-класс). По мнению экспертов, по сравнению с июлем 2009-го, когда загородный рынок достиг «дна», в апреле текущего года цена коттеджей премиум-класса выросла на 10–15%. Однако относительно июля 2008-го, на который приходится пик загородных цен, текущая стоимость коттеджей меньше в среднем на 15%. А стоимость коттеджей бизнес-класса – после падения более чем на 40% к концу лета 2009 года и роста нынешней весной – к настоящему моменту все еще ниже пиковых показателей на 20–30%.
Предложение объектов также увеличивается – как домовладений, так и земельных участков с началом весны в продаже стало больше. В феврале в листингах «Бюллетеня Недвижимости» было представлено около 70 объектов стоимостью свыше 10 млн руб., в апреле – уже 90. Количество дорогих земельных участков в феврале не превышало 120 вариантов, в апреле – перевалило за 160. Лидирующее место по количеству поселков занимают Всеволожский (24%), Выборгский (18%) и Приозерский (18%) районы, продолжается освоение южных районов. Доля Ломоносовского района составляет 8%, Гатчинского – 6%. Доля непроданных объектов в элитном секторе – примерно 15%. На вторичном рынке основная часть предложения приходится на Всеволожский район (36%), столько же – на пригородные районы Петербурга. С большим отставанием идет Выборгский район области (14%), доля Гатчинского и Приозерского составляет около 5%. С земельными участками лидируют пригородные районы Петербурга – на них приходится свыше 70% предложения, на втором месте – Всеволожский район (17%).
Аналогичная картина в распределении объектов по районам – на первичном рынке. В сегменте элитной загородной недвижимости в продаже находится 45 загородных комплексов: класс «элита» – 32 поселка; класс «премиум» – 13 поселков. Лидирующее место по количеству поселков занимают Всеволожский (24%), Выборгский (18%) и Приозерский (18%) районы. Доля Ломоносовского района составляет 8%, Гатчинского – 6%.
Комментарии:
Ольга Трошева,
заместитель директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»:
– Сейчас наибольшим спросом пользуется дешевое предложение – участки, а также коттеджи (участки с подрядом) по цене до 6 млн, то есть недорогие готовые дома со всеми документами на строение и землю. Но такие предложения есть в единицах поселков – цена домовладения для постоянного проживания за городом в коттеджном поселке, как правило, начинается от 6,3 млн руб., то есть значительно превышает стоимость средней трехкомнатной квартиры в городе.
В сегменте с ценой чуть выше продажи по-прежнему редки. Конечно, в целом на загородном рынке сейчас сезонное оживление, и это приятно. Однако покупателей интересуют в основном готовые дома, пускай даже они выставлены в поселке как демонстрационные. Все равно они «уйдут» быстрее своих непостроенных «коллег». Кроме того выросли требования к самим постройкам, к качеству предложения участка, в том числе и к пакету коммуникаций. Также интересует покупателей сам проект: обеспечение дорогами, наличие охраны, возможность добраться до поселка от магистрали.
Средняя стоимость коттеджа с участком за январь-апрель 2010 года снизилась в элитном классе на 10,8%, в среднем классе – на 3,4%.
Екатерина Марковец,
директор департамента консалтинга и оценки АРИН:
– С началом весны рынок загородной недвижимости заметно оживился. Спрос на элитные объекты постепенно восстанавливается. Девелоперы начали выводить в продажу новые варианты, а покупатели – активнее интересоваться предложением на рынке. Кризис несильно сказался на ценах в элитном секторе, однако научил потребителей быть более разборчивыми. В 2010 году спрос будет расти, но не стоит ожидать повышения цен.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
© Центр исследований и аналитики ГК "БН", 2010
тел. (812) 329-36-78, e-mail: analitika@bn.ru
