На рынок загородной недвижимости стал планомерно возвращаться спрос. Уже к концу сезона он может вырасти на 30–40% по сравнению с показателями 2009 года, чего пока нельзя сказать про цены. Подорожание пока прогнозируется лишь в пределах инфляции. Но риэлторы уверены: «дно» уже пройдено. И прежде всего оно пройдено в головах покупателей – сейчас они не ждут, что цены будут и дальше снижаться. Правда, отмечают эксперты, в настоящий момент наиболее перспективный сегмент на загородном рынке – эконом-класс.
С ценовой точки зрения апрель не принес существенных изменений – цены на дома в южных районах области подросли, но не слишком существенно. Это объясняется общим увеличением предложения – в полтора-два раза по сравнению с прошлым месяцем. Особенно много выставлено на продажу земельных участков ИЖС в Гатчинском и Ломоносовском районах – хозяева, которые сняли их с продажи в связи с низкой стоимостью и «низким сезоном» поздней осенью, сейчас возвращаются на рынок.
На сегодняшний день цена сотки земли под ИЖС составляет в Гатчинском районе 96 тыс. руб. (против 90 тыс. зимой), в Лужском – 50 тыс. руб. (вместо «зимних» 40 тыс. руб.), в Ломоносовском – 120 тыс. руб. В Кингисеппском районе средняя цена предложения – около 46 тыс. руб., в Волосовском – 40 тыс. руб. за сотку. Положительная ситуация наблюдается в тех сегментах, которые до кризиса были дефицитными – прежде всего, это касается участков эконом-класса. Правда, в этом году изменилось ярко характеризующее загородный рынок соотношение «цена участка – объем предложения». Если летом 2009 года у покупателя выбор был тем шире, чем большую сумму он предполагал потратить на приобретение земли, то в нынешнем апреле максимальное предложение участков соответствовало ценовому диапазону 500 тыс.–1,25 млн руб. Это отвечает ожиданиям покупателей: сделки в южных районах области в основном происходят именно в этом ценовом интервале.
Похожая ситуация – на рынке домов: сотка земли с постройками в Гатчинском районе за два месяца повысилась в цене со средних 200 тыс. до 212 тыс. руб.; в Лужском – со 100 тыс. до 113 тыс. руб., в Кингисеппском – со 150 тыс. до 190 тыс. руб. Только в Ломоносовском районе средняя стоимость таких объектов, наоборот, понизилась – с 280 тыс. до 253 тыс. руб. за сотку. При этом предложение домов, пригодных для постоянного проживания, как показывает статистика, пополнилось и недорогими вариантами – основная масса новых объектов попадает в ценовой диапазон от 500 тыс. до 2 млн руб. В структуре спроса преобладают объекты средних ценовых категорий: постройки за 750 тыс.–1,5 млн руб. Среди южных районов наиболее широко представлен в предложении Гатчинский район. Здесь можно найти постройки всех ценовых групп. Треть домов в этом районе стоит 2,5–7,5 млн, еще одна треть объектов продается за 1,5–2,5 млн руб. Каждый пятый вариант выставлен на продажу за 750 тыс.–1,5 млн руб. По 6% предложения относится к сегментам 250–750 тыс. руб. и дороже 7,5 млн руб. В Ломоносовском районе почти половина домов стоит 2,5–7,5 млн руб. Интервалы по обеим его границам включают по 16% объектов. К ценовой группе 750 тыс.–1,5 млн руб. относится 11% предложения.
Цены в садоводствах южных районов области несколько подросли – на рынок снова выставляются объекты, которые были заморожены осенью до лучших времен. В среднем уровень цен на садовые участки с постройками напоминает осенний, периода октября 2009-го: в Ломоносовском районе стоимость сотки земли с домовладением составляет 252 тыс. руб., в Гатчинском – около 150 тыс. руб., в Лужском – 100–110 тыс. руб. В удаленных районах – Волосовском и Кингисеппском – предложения построек в садовых товариществах пока просто нет, к продаже предлагаются только пустующие участки, да и то – считанное количество. Рынку «дальних дач» еще только предстоит «оттаять» – зимой претендентов на покупку недвижимости за сто верст от Петербурга практически не было, и открытие сезона начинается только сейчас, в середине апреля.
Организованной коттеджной застройки в перечисленных районах немного: около десятка проектов в Гатчинском районе, столько же – в Ломоносовском. К продаже в основном предлагаются участки без подряда. Средняя стоимость земли без подряда в поселках рядом с Гатчиной – около 110 тыс. руб., а поблизости от Ломоносова – по 170–180 тыс. руб. за сотку. Из новых крупных проектов стоит отметить «Петергоф-Сити» (первая очередь – 74 дома, всего – свыше 300), «Гатчинские поместья» (125 домов). В этих проектах предлагаются к продаже именно коттеджи с участками, а не просто наделы.
ЭКСПЕРТИЗА
Федор Дьячков,
исполнительный директор ООО «Александр»:
– На городском рынке недвижимости уже произошла стабилизация цен и начался рост числа открытых сделок. Загородный рынок всегда немного отставал от темпов городского, и сейчас пока не демонстрирует активизацию открытия сделок, но уже увеличилось количество звонков. Однако пока дает себя знать слишком большое несогласование цен. На загородном рынке отсутствуют ценовые индикаторы. Продавцы держат цены высокими, а покупатели не готовы столько платить. Более заметное оживление загородного рынка можно ожидать в конце весны – начале лета 2010 года.
Алла Зайцева,
заместитель генерального директора Общества землепользователей «Прогаль»:
– В начале апреля Ломоносовский район нарушил привычное структурированное предложение участков, сосредоточив максимальное предложение в сегменте 1,25–2,5 млн руб. (38%). Дороже 2,5 млн руб. в этой части области выставлено 22% объектов, в границах 500 тыс.–1,25 млн руб. продается 33% земли.
В Гатчинском районе наибольшее (42%) количество участков продается за 500 тыс.–1,25 млн руб. Дешевле (125–500 тыс. руб.) выставлено на продажу около 30% вариантов, дороже (1,25–2,5 млн руб.) – немногим более 20%.
К группе районов с максимальным предложением участков в диапазоне 125–500 тыс. руб. по-прежнему относятся Волосовский, Кингисеппский, Лужский районы. В этих районах 45–55% земельных участков оценены продавцами в указанных пределах, а по 33–38% объектов стоят 500 тыс.–1,25 млн руб.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
© Центр исследований и аналитики ГК "БН", 2010
тел. (812) 329-36-78, e-mail: analitika@bn.ru
