В Кировском районе квартиры подорожали – с 74,4 тыс. руб. до 74,7 тыс. руб. за кв. м. Московский район показал положительную динамику – «квадрат» вырос в цене почти на 600 руб., с 86,7 тыс. – до 87,3 тыс. руб. Показатель во Фрунзенском подрос на столько же – в начале весны за метр просили 71,6 тыс., в апреле – 72,2 тыс. руб.
По сравнению с весной 2009 года стоимость жилья южных районов в среднем уменьшилась на 8–12%, причем минимальное снижение – в Московском районе, где в апреле прошлого года квадратный метр оценивали в 94,2 тыс. руб. Во Фрунзенском и Кировском разница с показателями прошлой весны – 10% (80,9 тыс. и 82,8 тыс. руб. за «квадрат» соответственно). Самые большие потери – у Красносельского района, где за год цена на жилье упала на 12% (в апреле 2009-го метр предлагали за 76,6 тыс. руб.).
Количество выставленных на продажу объектов выросло во всех южных районах. В Красносельском этот показатель самый большой – 20%, с 1021 до 1287 квартир. В Кировском в марте предлагали 1181 объект, а в конце апреля – 1350. Московский остается лидером по количеству продаваемого жилья – 1850 вариантов, а месяц назад их было 1582. Во Фрунзенском районе пытались продать 1490 квартир в начале весны и 1694 – в апреле. Показатели годичной давности, кстати, здесь близки к мартовским.
В Кировском, Красносельском и Фрунзенском районах наибольшее количество продаваемых квартир – в панельных домах старых серий (34,5%, 38,9% и 41,1%, соответственно). В Московском районе доля такого жилья – 20,9%, здесь лидируют кирпично-монолитные строения (27,7%). Во Фрунзенском районе кирпично-монолитных объектов предлагают 28,6%, в Кировском и Красносельском – по 14,1%. Также достаточно популярно кирпичное жилье: в Кировском районе в кирпичных домах предлагают 28,6% вариантов, в Красносельском – 27,5%, в Московском – 20,8%, во Фрунзенском – 16,9%. Квартир в сталинских домах больше всего продается в Московском районе (18,9%) и в Кировском (13,7%), в Красносельском и Фрунзенском таких предложений меньше на порядок (1,2% и 0,7% соответственно). Но здесь больше новой панели – в Красносельском 18,2%, во Фрунзенском 11,2% вариантов. В Кировском и Московском таких предложений значительно меньше, 3% и 8,6% соответственно. Старый фонд представлен крайне ограниченно – во Фрунзенском районе такие квартиры (в домах с ремонтом или без него) занимают не более 1,5%, в Кировском районе – примерно столько же. В Московском, где такого жилья больше, варианты в домах с капитальным ремонтом составляют 1,8% предложения, без ремонта – 1,3%.
В структуре предложения по типам квартир одно-, двух- и трехкомнатные объекты занимают примерно по трети рынка. В Кировском 23,7% составляют однокомнатные варианты, 30,5% – двухкомнатные, 34,7% – трехкомнатные. На долю больших квартир приходится чуть больше 10%, из которых 8,8% – четырехкомнатные. В Красносельском небольшое преимущество в предложении однокомнатных квартир (34,2%), двухкомнатных продают 30,3%, а трехкомнатных – 32%, четырехкомнатных – 3,1%, а апартаментов свыше четырех комнат – 0,4%. В Московском районе однокомнатных квартир предлагают 30,3%, двухкомнатных – 36,3%, трехкомнатных - 26,3%, четырехкомнатных – 5,8%, а апартаментов свыше четырех комнат – 1,2%. Во Фрунзенском районе большая часть выставленных на продажу квартир – двухкомнатные, 38,4%, однокомнатных – 29,8%, трехкомнатных – 27,2%. Четырехкомнатные квартиры занимают 4,3% предложения и 0,4% – апартаменты свыше четырех комнат.
Наибольшей популярностью у покупателей пользуются однокомнатные квартиры в Московском районе за 3,3 млн руб. и двухкомнатные там же за 4,3 млн руб. Также клиенты ищут одно- и двухкомнатные квартиры во Фрунзенском районе стоимостью 3,3 млн и 3,7 млн руб. соответственно. Замыкают пятерку самых популярных запросов однокомнатные квартиры в Кировском районе не дороже 3,3 млн руб.
Самыми дорогими остаются квартиры в сталинских домах Московского района, текущая средняя цена за квадратный метр в трехкомнатных квартирах составляет 118 тыс. руб. Также недешев старый фонд с капитальным ремонтом – по 94,8 тыс. руб. за кв. м. Остальные сегменты не поднимаются выше 85–87 тыс. руб. за «квадрат». Так, метр жилья в кирпичном доме обойдется покупателю в 82,4 тыс. руб., а в кирпично-монолитном – 87,8 тыс. руб.
В диапазоне 75–80 тыс. руб. за кв. м выбрать можно между квартирой в сталинском доме Кировского района (по 75,1 тыс. руб.), объектом в старом фонде без капитального ремонта Московского (по 79,2 тыс. руб.) и в кирпично-монолитном доме – тоже в Кировском (по 80,7 тыс. руб.). В 73,6 тыс. руб. обойдется квадратный метр жилья в кирпичном доме Кировского района, чуть дешевле здесь же можно приобрести новую панель (по 73,1 тыс. руб.), квартиру в аналогичном доме Московского района можно купить из расчета 73,9 тыс. руб. за кв. м.
Наиболее дешевые варианты в Кировском и Московском районах – старая панель (66,2 тыс. руб. и 68,7 тыс. руб. за кв. м соответственно). В Красносельском и Фрунзенском районах стоимость жилья не выходит за рамки 70 тыс. руб. за «квадрат». Трехкомнатные квартиры в кирпичных домах во Фрунзенском районе предлагают по 67,9 тыс. руб. за кв. м, в кирпично-монолитных – по 69,5 тыс. руб., в зданиях новых панельных серий – по 68 тыс. руб., а в домах старого фонда с капитальным ремонтом – по 67,2 тыс. руб. за кв. м. Квартиры в сталинках и старых панельных домах продают за 63 тыс. руб. и 64,4 тыс. руб. за кв. м соответственно. В Красносельском районе цены на жилье наиболее интересны для покупателей – по 66,1 тыс. руб. за метр стоят трехкомнатные квартиры в кирпичных и новых панельных зданиях. По 64,3 тыс. руб. за «квадрат» продают жилье в кирпично-монолитных строениях, по 64,8 тыс. руб. – в сталинских и по 60,5 тыс. руб. за кв. м – в домах старой панели.
При этом наибольшим спросом в масштабах города пользуются квартиры в Московском районе – 9,2%, при предложении в 6,8%. На втором месте – Фрунзенский район – здесь подыскивают жилье 7,5%, а предлагают на продажу – 6,2%. В Кировском районе спрос составляет 5,9% при выставленных 4,9%, а в Красносельском – практически равное число покупателей и продавцов (4,6% и 4,7%).
ЭКСПЕРТИЗА
Леонид Сандалов,
заместитель директора АН «Бекар»:
– В апреле ситуация на рынке недвижимости была стабильной. Наблюдался минимальный рост. Спрос остается вялым. Но если сравнивать его с показателями прошлого года, то явное увеличение заметно. Можно выделить две категории жилья, которые на данный момент пользуются спросом.
Первая – это дешевое жилье на юго-западе, стоимостью до 2,5 млн руб. К этой категории можно частично отнести Красносельский район, у которого есть большой недостаток – удаленность от метро. Вторая категория – элитное жилье, не представленное на юге города.
Также одним из сдерживающих факторов к покупке жилья в южных районах можно отнести реконструкцию кварталов. Пока не будет точно известно, какие районы подлежат реконструкции, люди с опаской будут относиться к покупке вторичного жилья. Начался медленный переход внимания покупателей к более дорогим объектам, поэтому в дальнейшем появится спрос и на жилье стоимостью более 3 млн руб.
Михаил Караулов,
генеральный директор ООО «Агентство «Единство – недвижимость»:
– Цены на рынке вторичного жилья в южных районах города всегда считались относительно невысокими, за исключением престижного Московского района. В настоящее время ситуация несколько меняется. С появлением качественных домов повышенной комфортности привлекательность южных районов возросла, цены на квартиры в таких домах не ниже, чем в аналогичных объектах Приморского и Выборгского районов.
Традиционно люди не хотят менять район проживания. К тому же улучшением жилищных условий считается не только увеличение площади и количества комнат, но и повышение комфортности жизни (качество обслуживания объекта, безопасность и т. д.). Реализовать такие требования трудно, потому что на микрорайон обычно приходится один-два дома повышенной комфортности, построенных в результате «уплотнительной» точечной застройки. Сейчас ощущается дефицит квартир именно в таких комфортабельных домах.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
© Центр исследований и аналитики ГК "БН", 2010
тел. (812) 329-36-78, e-mail: analitika@bn.ru
