Смольный расставил ставки

Первая методика массовой оценки нежилых объектов для целей расчета арендной платы была принята в декабре 1997 года. Для того времени появление документа, позволявшего сравнительно быстро и необременительно для городской казны оценивать сдаваемые в аренду площади, оказалось революционным. Но, как и любая математическая модель, методика изначально имела особенность – отражать лишь те данные, что были введены «на входе», и устаревать вместе с ними.

Рыночная ситуация

За восемь лет существования старой методики рынок коммерческой недвижимости, естественно, претерпел немалые изменения. Заметно активизировался спрос на производственно-складские помещения. Значительно превышен докризисный уровень арендных ставок на торговые объекты. Особенно активно развивались дворовые территории, чему в определенной степени способствовали высокие ставки на объекты на «красной линии». Значительно вырос рынок пригородной недвижимости, которого практически не было в 1997 году. Возникли новые центры влияния. Изменились требования к качеству объектов.

За это время существенно увеличился объем нежилого фонда, предлагаемого в аренду частниками. Сегодня, по экспертным оценкам, это более 13 млн кв. м. В то время как площадь городских объектов, которые КУГИ сдает в аренду, на начало года составила около 3,3 млн кв. м (5% от общей площади нежилого фонда Петербурга).

Не стоит забывать и о рынке суб­аренды. Серьезный разрыв между городскими и коммерческими ставками (в прошлом году чаще всего он оценивался на уровне 40%, ранее был еще больше) дает возможность «зарабатывать» на городской недвижимости. Чиновников смущает то, что такая практика приводит к необоснованной поддержке отдельных участников рынка. Увеличив размер арендной платы, Смольный рассчитывает вытеснить прослойку арендаторов – посредников между городом и бизнесом.

Неизвестная у. е.

Хотя по Закону Петербурга 1997 года «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения...» каждые два года методика должна пересматриваться и уточняться, серьезные корректировки в нее вносились лишь дважды. В декабре 1998 года некоторые ставки были снижены, чтобы учесть «проседание» рынка аренды после августовского кризиса. В январе 2000-го, когда ситуация выправилась и рынок снова пошел в рост, были введены новые ценообразующие магистрали и зоны влияния. С тех пор корректировка методики не проводилась, и расценки на аренду повышались за счет изменения курса условной единицы.

Этот показатель так и остался для общественности черным ящиком. Долгое время в КУГИ (курс у. е. определялся распоряжением председателя Комитета) ссылались на сложную формулу ее расчета, учитывающую колебания валютных курсов, показатели инфляции и т. д. На самом деле у. е. определялась скорее эмпирическим путем. Проводились совещания с представителями ведущих управляющих компаний, опрашивались риэлтерские фирмы, анализировалась статистика по неплатежам. Затем подключался Комитет финансов, ответственный на пополнение городского бюджета. В результате достижения компромисса с КУГИ, которому в случае «неподъемности» у. е. предстояло бы разбираться с массовыми неплатежами, определялась искомая величина. Сначала раз в месяц, затем, по мере стабилизации рынка, раз в квартал, далее – раз в полгода (с разбивкой по кварталам).

В итоге в дело вмешались те, кто обычно стремится регулировать вопросы, которые не поддаются четкой оценке, зато могут быть предметом торга, – городские парламентарии. Начиная с 2004 года курс у. е. прописывается в бюджете отдельной строкой. В 2006 году курс условной единицы сохранится на уровне прошлого года – 35 руб. Чиновники справедливо рассудили, что введение новой методики и так поднимет платежи, еще и новую у. е. арендаторы бы просто не потянули.

Фактически ежегодные корректировки курса условной единицы означают переход при расчете арендной платы на рубли. Но до сих пор чиновники об этом публично не объявили. Да и переоформить почти два десятка тысяч договоров сложно чисто технически. Хотя, вероятно, сейчас настало самое время внести ясность. Недавно на совещании у губернатора Петербурга рассматривался вопрос о возможности отказа от условной единицы и сразу рассчитывать арендную плату в рублях с учетом некоего коэффициента удорожания аренды. Корректировать его раз в год при стабильном рынке (именно так сегодня оценивают чиновники рынок аренды) вполне достаточно.

В 2004 году ГУИОН начал разрабатывать новую методику, которая бы отражала изменившуюся рыночную ситуацию (о подготовке методики и ее основных положениях читайте материал «Город переоценил "стены"»). Основополагающие принципы расчета арендной платы остались прежними: базовая ставка умножается на ряд весовых коэффициентов и на некую условную единицу. Теперь и сама «база» и параметры, влияющие на размер арендной ставки, приближены к жизни (за скобками, как и при подготовке первой методики, остался «политический» коэффициент социальной значимости). Для большинства арендаторов ставки, рассчитанные по новой методике, увеличились в 1,8 раза. Для некоторых подскочили в разы.

Дворы и малый бизнес

Новшествами принятой методики являются снятие запрета на размещение офисов в подвалах, а также возможность аренды помещений под торговлю во дворах. Разрешение располагать конторы в подвальных помещениях не вызвало вопросов – сегодня такая практика вполне приемлема. А вот рост количества сдаваемых в аренду объектов, наилучшей сферой использования которых является торговля, вызвал бурю возмущения, в первую очередь, защитников малого бизнеса. Как известно, торговая функция является самой «дорогой» и многогранной. Это магазины, аптеки, предприятия общепита, бытовых услуг, пункты приема платежей и др. То есть все сферы предпринимательства, доходы которого строятся непосредственно на оказании услуг населению. Именно здесь в основном задействован малый бизнес.

Если бы Смольный руководствовался только идеей подвести свои ставки под рыночные, на «раскрытии» дворов для торговли город получил бы за год дополнительно более 4,4 млн у. е. Эта цифра была озвучена в октябре 2005 года разработчиками методики и не вызывала возражений со стороны руководства КУГИ. Однако возмутилось бизнес-сообщество в лице различных общественных объединений, представляющих интересы малого и среднего бизнеса, а также отдельных инициативных предпринимательских групп. После двух месяцев встреч и переговоров Смольный пошел на компромисс. Принято решение, которое во многом искажает суть новой методики: сокращение разрыва между рыночными и городскими ставками.

Рассмотрение Смольным проекта постановления № 1958 состоялось 21 декабря 2005 года. (Кстати, на месяц позже, чем было запланировано изначально.) Собственно сам порядок определения ставок и коэффициентов не вызвал никаких вопросов. Основная дискуссия развернулась вокруг механизма перехода на новую методику. Председателю КУГИ Игорю Метельскому неоднократно пришлось отвечать на вопросы губернатора Валентины Матвиенко о том, не разорят ли новые арендные ставки малый и средний бизнес. Учитывая, что накануне открылся III Форум малого предпринимательства Санкт-Петербурга, вопрос вполне соответствовал моменту, хотя и несколько расходился с общей политикой Смольного по сокращению доли малого бизнеса в сфере розничной торговли в пользу сетевиков (на этом принципе, в частности, строится «Концепция развития потребительского рынка Санкт-Петербурга на 2005–2007 годы»). Председатель КУГИ не взялся отвечать за весь бизнес (любое предприятие может обанкротиться и без удорожания аренды), но заверил, что найден устраивающий бизнес-сообщество смягчающий вариант введения методики в действие.

Применение новых ставок в отношении объектов нежилого фонда, не имеющих входов с улицы (это 55% договоров, которые приносят около 25% собираемой арендной платы), начнется только с 1 января 2007 года. Значит, еще целый год арендаторы помещений во дворах будут жить по методике 1997 года (старые правила будут использоваться при расчете арендной платы как по действующим, так и по вновь заключаемым договорам). Тот же год есть у городских чиновников, чтобы решить вопрос о возможном поэтапном введении повышенных ставок для «дворовых» площадей после 2007 года. Таким образом, в лучшем случае к концу следующего года, а то и на пару лет позже арендаторы помещений во дворах заживут по рыночным ставкам 2004 года (примечательно, что КУГИ исходит из того, что средний срок действия методики – 5 лет). «Это не экономика, а благотворительность», – справедливо замечала губернатор Петербурга Валентина Матвиенко по поводу старой методики. Похоже, история повторяется.

Переходный период

Арендаторы объектов, имеющих вход с улицы, тоже получили послабление. Ведь платить сразу даже на 60% больше (среднее повышение арендных ставок) – ощутимо для любого бизнеса. Чтобы процесс перехода на новые правила был менее болезненным, чиновники придумали рассрочки. В том случае, если плата возрастет менее чем в два раза для «обычных» арендаторов, не имеющих льготного коэффициента, ставка будет повышаться равными частями в течение 2006 года. То есть в первом квартале придется заплатить прежнюю ставку и четверть от суммы увеличения платежей, во втором квартале доплата составит уже половину, в третьем – три четверти. Таким образом, переход на полную сумму, предусмотренную новой методикой, произойдет с четвертого квартала 2006 года.

Для ряда арендаторов перевод на сто­процентную оплату по новым правилам будет растянут на два года. Первая категория – это льготники, имеющие право на применение понижающего коэффициента социальной значимости, а также те, кто лишился этого права с 1 октября 2005 года в соответствии с городским Законом № 377-57 от 19.07.2005 «О порядке предоставления льгот по арендной плате...». Кстати, недавно Смольный согласовал поправку в этот закон о повышении до 130 у. е. за кв. м в год максимальной ставки, по которой могут сдаваться помещения с Кс менее единицы (сегодня льготники вправе претендовать на помещения, оцененные менее чем в 75 у. е.). Если изменение одобрит Законодательное Собрание, под новую планку попадут более 90% площадей, предоставленных с льготным коэффициентом. Двухгодичная рассрочка предусмотрена и для «обычных» компаний, в случае если ставка арендной платы для них увеличивается в два и более раза (но менее чем в три). Для перечисленных категорий арендаторов ежеквартальные доплаты составят одну восьмую от разницы между старой и новой ставками.

В самый последний момент, уже при обсуждении новой методики на заседании правительства, было решено дать арендаторам еще одну поблажку. Речь идет о трехгодичном переходном периоде, в случае если арендная плата возрастает в три и более раза. Данная инициатива при­надлежит Совету по малому бизнесу, а озвучил ее вице-губернатор Михаил Осеевский. Предложение было безоговорочно поддержано Валентиной Матвиенко и правительством города. Хотя и вызвало некоторое непонимание у разработчиков методики.

Глава ГУИОНа Дмитрий Куракин подтвердил, что объектов, по которым арендные ставки увеличиваются более чем в три раза, немного. В основном это помещения, расположенные в пригородных районах и на территории Апраксина двора, которые были сильно недооценены по методике 1997 года. При этом в абсолютных значениях новые ставки далеко не запредельны. Так, по словам Дмитрия Куракина, арендная плата за помещение на территории Апраксина двора (подвал около Волковского проезда) составляла 9,9 у. е. за кв. м в год, а по новой методике вырастет до 147 у. е. – но это развитая торговая зона в центре города! По некоторым объектам в пригородных районах прежние ставки варьировались от 5 до 7 у. е. за «квадрат» в год, а новые вырастут до 20 у. е. Да, повышение трехкратное, но в абсолютных значениях не столь велико и отражает рыночную ситуацию. Впрочем, эти аргументы не возымели действия. В частности, Валентина Матвиенко отметила, что благодаря низким ценам на аренду торговцы Апраксина двора продают товары, доступные малообеспеченным слоям населения. Социальное спокойствие для Смольного оказалось важнее экономической справедливости.

Есть альтернатива

По новым договорам ставки будут применяться сразу. Если арендатор (действующий или потенциальный) все же не согласен с размером платы, рассчитанной по методике массовой оценки, он вправе – за свой счет, конечно – заказать проведение индивидуальной оценки аттестованным при КУГИ оценщикам. Ее результаты подлежат обязательному применению. В последнее время добровольная оценка помещений для целей аренды потеряла актуальность, так как арендные ставки были и так довольно низки. Сегодня оценщики прогнозируют, что фронт работ у них расширится.

Следует отметить, что цена аренды не будет пересматриваться, если согласно требованиям Закона Санкт-Петербурга № 387-58 от 14.07.2004 «О методике определения арендной платы...» она была установлена с применением индивидуальной оценки. Речь, в частности, идет о зданиях площадью более 1 500 кв. м, объектах, переданных в аренду на срок более 10 лет и др. Цена аренды, установленная на основе индивидуальной оценки, проведенной по инициативе арендатора, останется в силе, только если отчет был составлен не ранее 31 декабря 2002 года. Кроме этого, прежние ставки арендной платы сохранятся для компаний, которые получили помещение по результатам торгов либо так называемых псевдоаукционов. Не подлежат пересмотру ставки, рассчитанные по методике массовой оценки, но сниженные без проведения индивидуальной оценки, из-за того что объект так и остался невостребованным на торгах либо «завис» в листинге КУГИ.

В Смольном не исключают, что повышение ставок приведет к некой ротации арендаторов и росту числа неплательщиков. Но все же большинство предпочтет платить по новым расценкам, чем искать себе «жилье», как правило, более комфортное, у частников. Тем более что последние могут попытаться сыграть на повышении ставок КУГИ и поднять цены на свои объекты. Кстати, стоит отметить, что в ряде случаев ставки арендной платы, благодаря «точечной настройке» методики, оказались чуть ниже, чем прежде.

Впрочем, в последнее время Смольный взял курс на продажу низкодоходных площадей. Поднимается планка ценности помещений, которые могут выставляться на торги, предлагается рассрочка платежей, другие преференции, схемы кредитования. В этом году, по оценкам чиновников, с молотка могут пойти до тысячи объектов, обремененных договорами аренды.

Городская экономия

Сегодня довольно сложно оценить последствия введения новой методики. Безусловно, положительно, что новые ставки приблизились к рыночным. Также очевидно, что в результате торга между городом и бизнесом ценность методики как некой модели, отражающей ситуацию на конкретный момент времени, снизилась. Удаcтся ли городу сохранить своих арендаторов и в то же время избавиться от спекуляций на этом рынке – покажет время. Многие специалисты считают, что недооцененные площади по-прежнему останутся. Опасаясь социальных волнений, чиновники всегда будут действовать по принципу «лучше недобрать, чем перебрать». И ни одна универсальная модель не сможет заменить индивидуальный подход к каждому объекту. А массовая методика, какая бы репрезентативная выборка ни была заложена в ее основу, все равно остается массовой и имеет погрешность. Не стоит забывать, что, пытаясь конкурировать с частниками по уровню цен, город будет им проигрывать по техническому состоянию большинства объектов. Ведь бюджетных средств на достойный ремонт, охрану и т. д. городских помещений не предусмотрено. И те же арендные платежи сегодня идут в общий котел. Поэтому город изыскивает другие способы получения отдачи от своих объектов: сокращает количество льготников, продает низколиквидные помещения, передает площади в доверительное управление.

А методика массовой оценки просто незаменима для фискальных целей – пополнения бюджета за счет арендный платежей, и сама по себе она дает городу весьма ощутимую экономию. Сегодня цена более 2,77 млн кв. м (20 174 объекта) из почти 3,3 млн кв. м арендованных у города площадей была рассчитана с применением метода массовой оценки. В ГУИОН подсчитали, что если бы в Петербурге не было такой практики, ежегодно на индивидуальное обследование сдаваемых в аренду объектов приходилось бы тратить до 10 млн евро.  

Текст: Елизавета Миронова