Если фасад и интерьер офисного здания можно оценить визуально, то инжене рные системы обычно скрыты от глаз посетителя. Между тем, именно этот «невидимый фронт» в значительной степени определяет класс объекта недвижимости.

Технический прогресс не стоит на месте. Многим инженерным решениям, которые считались наилучшими 10 лет назад, пришли на смену новые, более эффективные. И, чтобы составить представление о том, из чего «сделан» современный деловой комплекс высшей категории, имеет смысл рассмотреть последний из построенных в Петербурге. Таковым является бизнес-центр «Невский, 38».  

Рыбка в банке

Изначально проект реконструкции здания предполагал размещение в нем головного офиса Промстройбанка. Поэтому все планировочные, архитектурные, а также инженерные решения выбирались исходя из этого. По своему уровню они вполне соответствуют требованиям, предъявляемым к бизнес-центру «первой буквы алфавита». (Банки, пожалуй, самые требовательные к уровню технического оснащения своих зданий. Например, около 20 лет назад, когда на российский рынок пришли зарубежные производители оборудования для кондиционирования воздуха, их первыми клиентами стали именно кредитные учреждения.)

Однако штат ПСБ стремительно рос, и уже на первом этапе строительных работ стало ясно, что здание, несмотря на запланированное увеличение площадей в два раза, не сможет удовлетворить всем требованиям головного офиса. В итоге инвестор принял решение об изменении функционального назначения объекта. Он был перепрофилирован в торгово-офисный центр. Для реализации данного решения выбрали управляющую компанию «МК ПСБ». Основываясь на имеющемся опыте управления офисными центрами, ее специалисты сформулировали критерии принятия планировочных и инженерных решений.

Груз истории

Дабы быть причисленным к высшей категории, зданию бизнес-центра не обязательно иметь двухвековую историю и являться творением великого Росси. Хотя и нелишне.

Что действительно важно, так это месторасположение: центр города, близость к ключевым магистралям, станциям метрополитена. Всем названным критериям «Невский, 38» соответствует в полной мере.

Между тем, обеспечить здание подобающей классу «А» инженерией в центре города несколько сложнее, чем в более молодых районах. Прежде всего, это касается системы отопления. Высокая плотность застройки порождает определенный дефицит теплоснабжения. Нельзя сказать, что энергетики не справляются со своими задачами. С большим или меньшим успехом исторический центр теплом обеспечивается. Но при реконструкции планировалось увеличить общую площадь здания в два раза. Следовательно, и потребление должно было вырасти во столько же. Между тем сечение городских трубопроводов и параметры теплоносителя не позволили бы сколько-нибудь качественно отапливать здание.

В подобных случаях оптимальным решением представляется сооружение автономной газовой котельной. Но на территории, где большинство зданий являются объектами охраны культурного наследия, почти что в «заповеднике», такое строительство невозможно.

Второй распространенный вариант решения проблемы отопления – установка электрических котлов. Использование электроэнергии наиболее безопасно и экологично, но зато баснословно дорого. Впоследствии эксплуатация такой системы привела бы к значительным материальным затратам.

В итоге от идеи автономного отопления пришлось отказаться. Основным источником тепловой энергии выбраны сети Ленэнерго, но для создания благоприятных температурных режимов был разработан проект комбинированной системы отопления. На 70% площадей смонтирована система водяного теплого пола, на остальных 30% используются прочие отопительные устройства (радиаторы, фэнкойлы). Система теплого пола обеспечивается водой нужной температуры от обратных трубопроводов с низкими параметрами теплоносителя, а тепловая мощность от прямого трубопровода через пластинчатый теплообменник направлена на обо­грев системы вентиляции.

Вообще, зависимость системы отопления здания такого класса, как бизнес-центр «Невский, 38», от энергоснабжающей организации говорит не в пользу декларируемой литеры «А». Однако Управление по реализации строительных проектов (УРСП) ОАО «ПСБ» нашло возможность «удержать марку». Помимо описанной выше системы отопления, на объекте смонтирован электрический котел мощностью 300 кВт. Таким образом, здание способно переключаться с центрального на независимое отопление. Это необходимо, прежде всего, при аварийных остановках централизованного теплоснабжения, а также в периоды, когда отопительный сезон еще не начался (или уже завершен), но погода оставляет желать лучшего.

Компромисс

Этот же электрокотел может использоваться для нагрева бытовой воды. Дело в том, что горячую воду здание также получает от Ленэнерго. А любому петербуржцу известно, что в один из трех летних месяцев энергетики отключают горячее водоснабжение под предлогом профилактических работ. В это тяжелое время котел каждую ночь – когда нагрузки на электросеть минимальны, к тому же действует льготный тариф – готовит запас горячей воды, которой обитатели здания будут пользоваться весь следующий день.

В результате «Невский, 38» только условно может быть признан зависимым от централизованной раздачи энергии. Когда монополист справляется со своими обязанностями, то ничего другого и не нужно, тем более что его услуги обходятся дешевле. В то же время аварии или профилактические работы не влияют на уровень комфорта внутри здания, хотя поддержание требуемых показателей для «МК ПСБ» и влетает в копеечку.

Надо заметить, что и горячая, и холодная вода, поступающие по городской водопроводной сети, нуждаются в дополнительной подготовке. Никто не стал бы утверждать, что холодная вода от ГУП «Водоканал» ядовита. Зато многие уверены, что для здоровья она вредна. (Если хорошенько подумать, то это одно и то же.) Но здесь вина не столько Водоканала, сколько городской водопроводной сети. Вода, продвигаясь к потребителю, «обогащается» незапланированными примесями. Ее следует предварительно очищать на входе в любое здание, а на входе в бизнес-центр класса «А» – тем более. Поэтому в «Нев­ском, 38» холодная вода, поступающая на хозяйственно-питьевые нужды, проходит трехступенчатую доочистку и обеззараживание в установке «Река-4». Там же осуществляется понижение ее коррозионной активности. Последнее необходимо для того, чтобы максимально продлить срок эксплуатации внутренней сантехразводки.

Независимое дыхание

Одно из главных требований к любому коммерческому зданию высокого уровня – обеспечение благоприятного микроклимата. Приставка «микро» в последнем слове подразумевает, что температура, влажность, насыщенность воздуха кислородом и т. д. не должны зависеть от того, что происходит «за бортом». Как бы ни был загазован воздух снаружи, каковы бы ни были его температура и влажность, войдя в здание, посетитель (арендатор, покупатель и т. д.) должен вдыхать чистый воздух комфортной температуры и влажности.

В «Невском, 38» для обеспечения благоприятного микроклимата реализована схема «климат-контроля», позволяющая автоматически поддерживать оптимальные параметры температуры и влажности в помещениях.

По словам управляющего бизнес-центром «Невский, 38» Елены Григорьевой, при выборе оборудования для систем вентиляции и кондиционирования учитывался уровень выпускаемой сегодня продукции многих мировых производителей. В итоге, и это вполне логично, было принято решение о применении агрегатов немецкой фирмы Menerga. Оборудование этой марки широко используется в высококлассных зданиях Западной Европы. На момент проектирования и монтажа «Невский, 38» оставался первым и единственным в Петербурге объектом, позволившим себе столь эффективную, надежную и, вместе с тем, дорогую технику. Впоследствии в городе появились объекты, оснащенные оборудованием Menerga, но в таких объемах (обеспечение вентиляции и кондиционирования площадей более 14 тыс. кв. м) пока не эксплуатирует никто.

Особенность управления данным оборудованием, если не считать высококачественной сборки и длительных сроков гарантийного и послегарантийного обслуживания, заключается в том, что контроль работы агрегатов осуществляется не только собственным инженером, но и инженерами завода-изготовителя по модемной связи.

Припоминаются лжепророчества 1980-х о том, что «через десять лет Интернет начнет править миром». Со сроками поспешили, но, судя по «Невскому, 38», процесс идет.

В помещениях бизнес-центра установлена приточно-вытяжная вентиляция с механическим побуждением. Фраза «что естественно, то небезобразно» к эксплуатации зданий высокого уровня не применима. Естественная вентиляция, используемая, например, в жилых домах, в том числе несправедливо называемых элитными, совершенно не решает проблемы создания благоприятного микроклимата. Комфортный воздух приходится нагнетать посредством вентиляторов, пропускать через фильтры и теплообменники. Естественная вентиляция хороша тем, что обитатель здания вдыхает «природный» воздух. Но, во-первых, зимой он может быть слишком холодным. Во-вторых, что самое неприятное, качество «природного воздуха» Невского проспекта едва ли улучшается даже глубокой ночью, когда наступает относительное автомобильное затишье.

Знал бы Росси...

Создатель особняка на Невском (как, впрочем, и Бенуа) представить себе не мог, что управление инженерными системами его детища может осуществляться с одного рабочего места. Иноземных легионеров от архитектуры можно понять. Они даже об электричестве могли знать только по публичным демонстрациям опытов в лабораториях европейских университетов.

Сегодня в Петербурге на высший класс претендует множество объектов коммерческой недвижимости. При этом здания, в которых организован дистанционный контроль работы инженерного оборудования, можно пересчитать по пальцам одной руки. Бизнес-центр «Невский, 38» – один из немногочисленных представителей.

Здесь создана система комплексной автоматизации и диспетчеризации, позволяющая производить мониторинг состояния инженерных систем и управлять ими, «не отходя от кассы», точнее, с единого пульта.

Оперируя обычной компьютерной клавиатурой и «мышью», дежурный инженер способен корректировать работу систем:

- вентиляции и кондиционирования;

- электроснабжения и освещения;

- водоснабжения и канализации;

- отопления;

- противодымной защиты.

Хотя бизнес-центр уже год как сдан в эксплуатацию, работы по «начинке» здания новейшими продуктами мировой инженерной мысли не прекращаются. В настоящее время «бойцы невидимого фронта» (инженеры и рабочие компании «Объединенные инженерные системы») совершенствуют систему автоматического пожаротушения. Это те самые устройства, несколько сходные с привычными душевыми насадками, которые при подтверждении пожарной тревоги начинают поливать водой все вокруг (подобный «фокус» вы наверняка видели в голливудских фильмах вроде «Крепкого орешка»).

Возможно, инженерам «МК ПСБ» и их подрядчикам хватит работы еще на век. Это похоже на ремонт квартиры: его легко начать, но трудно завершить – ибо технический прогресс не стоит на месте. В более-менее обо­зримом будущем планируется развитие инженерных систем до уровня «интеллектуального здания». Что, кстати, чрезвычайно интересно, и, надо надеяться, не пройдет мимо нашего издания. 

Текст: Вячеслав Березниченко