Сегодня в Петербурге на различных этапах реализации находятся не менее десятка проектов по созданию бизнес-центров класса «А». Большая их часть должна была принять арендаторов еще в прошлом году. Но этого по разным причинам так и не произошло. Говорить об окончательной дате открытия данных объектов преждевременно. Все чаще заявленные девелоперами сроки не соблюдаются. Этот факт, несомненно, влияет на итоговые показатели по рынку, но лишь отчасти отражает основные тенденции развития офисной недвижимости. А они достаточно интересны: в минувшем году в районе Невского проспекта и прилегающих к нему улиц не появилось ни одного нового высококачественного офисного здания. Большинство бизнес-центров высшей категории, планируемых к вводу в эксплуатацию в ближайшее время, также будут размещены за пределами исторического центра. Что раньше считалось чуть ли не нонсенсом для подобных объектов.

Где нам стоит дом построить

Нехватка земли, ограничения на застройку, повышенные требования к реставрации зданий-памятников, высокие цены на недвижимость, наконец, дорожные «пробки» – это лишь малый круг проблем, делающих центр Петербурга все менее привлекательным для бизнес-сообщества (исключение составляют разве что представители ритейла). Следовательно, особая потребность в офисах на Невском постепенно снижается. Как утверждают аналитики London Consulting & Management Company I LCMC, доля центральных районов в общем объеме ввода в эксплуатацию новых офисных площадей сократилась с 32% в 2004 году до 16% в минувшем. Лидером же по возведению бизнес-центров стала Петроградская сторона – 35%. Стоит отметить, что этот показатель имеет большее отношение к офисным зданиям категории «В», поскольку в прошлом году ни один бизнес-центр «А»-класса открыт не был. Но в данном случае классификация не столь важна. В Москве, например, девелоперы уже давно строят деловые комплексы выс­шего класса за пределами Садового кольца. Нередко на окраине города. И потенциальных арендаторов данный факт нисколько не смущает – площади заполняются максимум за два-три месяца. А чаще еще до официального открытия объекта. Петербург в этом отношении пока остается более консервативным. Но, по мнению специалистов, такое положение дел сохранится до того момента, когда будет реализован хотя бы один проект по созданию высококлассного бизнес-центра за пределами городской черты. Причем потребность в этом уже существует.

Но новые деловые территории в Северной столице все же складываются. За право называться зоной «А», кроме так называемого Золотого треугольника, в ближайшие годы, например, вполне смогут потягаться исторические части Петроградской стороны или Васильевского острова. Близость к набережным, которые одновременно служат транспортными магистралями, множество пустующих зданий и даже свободные земельные участки – все это делает новоиспеченные деловые районы пригодными для размещения современных офисных центров. Вместо термина «местоположение», считают эксперты, в данном случае логичнее использовать несколько иной – «окружение». Территории, на которых размещаются бизнес-центры класса «А», должны пройти комплексный девелопмент. Со временем это возможно. Но только благодаря усилиям целого пула инвесторов и девелоперов коммерческой недвижимости вкупе с городской администрацией.

На берегу этой дикой реки

На берегах Невы (в прямом смысле) сегодня реализуется сразу несколько проектов по созданию бизнес-центров высшей категории. Хотелось бы подробнее остановиться на некоторых из них.

Практически завершилось строительство делового центра «Веда-Хаус» на Петроградской набережной. Инвестор – ЗАО «Веда-Система», входящее в состав холдинга «Веда. Объединенные компании». Открытие нового бизнес-центра класса «А» запланировано на февраль этого года. Реализация проекта началась еще в марте 2002-го, когда московская компания приобрела бывший административный корпус завода «Вибратор». Реконструкция здания заняла около трех лет и должна была завершиться летом прошлого года, если бы не вынужденная пауза: после гибели владельца холдинга «Веда» Кирилла Рагозина понадобилось некоторое время на определение дальнейшей судьбы проекта. В результате «Веда-Система» решила оставить здание в собственности и даже взять на себя управление будущим бизнес-центром. Объем инвестиций в проект составил $20 млн. Генподрядные работы на объекте выполнило ООО "Генподрядная компания «СТЭП»". Проектировщики – архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» совместно с ГУП «Торгпроект». На площади 22 000 кв. м помимо офисных помещений (практически все они имеют открытую планировку) разместились ресторан на 200 посадочных мест с собственной пивоварней, кафе и два конференц-зала по 124 места. Цокольный этаж здания поделили водно-оздоровительный комплекс на 1 300 кв. м и паркинг на 40 автомобилей. Еще более 60 машин могут принять стоянка во дворе делового центра и гостевая парковка на набережной. Как сообщили в ООО «Веда-Эстейт», архитектурные решения соответствуют сложившимся в Петербурге для бизнес-центров такого уровня традициям – здесь также имеется атриум. Но есть и новшество, которое удалось ввести благодаря тому, что, в отличие от большинства действующих офисных центров класса «А», здание не является историческим памятником и фактически возводилось с нуля (на «входе» бывший завод имел только несущие конструкции) – фасад полностью остеклен.

Около двух лет назад был реанимирован еще один проект по созданию делового комплекса высшей категории. На этот раз на Пироговской набережной. Объект, получивший название «Австрийский бизнес-центр», может по праву иметь статус долгостроя. Одноименная компания приобрела здание бывшей больницы им. Карла Маркса еще в 1992 году. Но строительство все время откладывалось (например, в злополучном 1998-м этому помешал дефолт). Возведение объекта возобновилось лишь в позапрошлом году благодаря девелоперу из Австрии – Tilman Kraus Property Group. Кстати, генподрядчик – AMR Baugesellschaft m.b.H – также имеет австрийскую прописку. Весной этого года планируется ввести в эксплуатацию первую очередь делового центра общей площадью 7 000 кв. м. Подземный паркинг сможет вместить 44 автомобиля. Объем инвестиций в проект оценивается в 5,5 млн евро. После открытия первых офисов начнутся работы по строительству второй и третьей очередей комплекса.

Один из последних объектов финансового холдинга «Империя» также находится в некотором отдалении от центра Петербурга. Поблизости от набережной Робеспьера. Новый деловой комплекс «Сенатор» откроется на улице Чайковского. В реконструкцию бывшей бани было вложено около $15 млн. Общая площадь здания составляет 8 900 кв. м. Бизнес-центр также имеет собственный подземный паркинг – на 30 автомобилей.

На Петроградской стороне и «шведском» острове

Несколько проектов в сегменте бизнес-центров класса «А» реализуется в Петроградском районе. Управляющая компания «Август» разрабатывает концепцию будущего делового комплекса «Форум» на улице Блохина. Инвестор  – ОАО «НПО "Контур"» – намерен вложить в этот проект $5,5 млн. Сегодня площадь здания составляет 2 500 кв. м, она будет увеличена почти вдвое благодаря надстройке нескольких этажей. Планируемый срок открытия объекта  – середина этого года. По словам генерального директора ООО «Август» Анны Волковой, около 50% офисных площадей в новом бизнес-центре будут проданы, остальные  – сданы в аренду. Другой объект на Петроградской стороне принадлежит управляющей компании «Теорема». Деловой центр «Лангензипен» на Каменноостровском проспекте будет введен в эксплуатацию этой весной. Земельный участок, на котором возводится бизнес-центр класса «А», ранее принадлежал заводу им. Лепса. Около 80% его территории было выкуплено строительной компанией «ЛЭК», остальные принадлежат УК «Теорема». Инвестиции в проект оцениваются в $10 млн. Бизнес-центр представляет собой два строения общей площадью 12 000 кв. м. «Между ними предполагается встроить пять лифтовых шахт, а на крыше здания будет оборудовано кафе площадью около 300 «квадратов», – делится генеральный директор УК «Теорема» Игорь Водопьянов. Помимо этого в «Лангензипене» планируется разместить один из крупнейших в Петербурге фитнес-центров (2 500 кв. м). На последнем этаже будут находиться 4 элитные квартиры, которые предполагается сдавать в аренду.

В прошлом году на рынке коммерческой недвижимости появился новый игрок с западными корнями – Russian Real Estate Investment Company (он же Ruric AB). Учредили эту структуру несколько шведских инвестиционных компаний и пенсионных фондов. Как говорят, «специально для развития девелоперских проектов в России». Плацдармом для воплощения данных замыслов послужил Петербург. Первоначальный объем инвестиций, который готовы вложить шведы в развитие офисной недвижимости нашего города, – $50 млн. Но это не предел.

Для девелопмента была выбрана доселе непривычная для бизнес-центров «А»-класса территория – Васильевский остров. Один из проектов Ruric AB включает в себя освоение площадки бывшей табачной фабрики им. Урицкого. Здесь будет создано сразу два бизнес-центра – «Густав» и «Магнус». Генподрядные работы на объектах осуществляет компания Henry Chichester Construction. Первое здание представляет собой торгово-офисный комплекс. На двух этажах уже разместились известные спортивные магазины Intersport и Nike. Остальные площади отданы под офисы. Окончательный ввод бизнес-центра в эксплуатацию запланирован на середину весны 2006-го. Офисный центр «Магнус» общей площадью 9 000 кв. м разместится рядом. Откроется он примерно в это же время. Его преимущество  – многоярусный паркинг на 60 автомобилей. Управление объектами доверено международной компании Cushman & Wakefield.

На пригретом местечке

Не менее интересные проекты связаны с расширением существующих бизнес-центров. По этому пути пошли сразу несколько девелоперов. В январе началось заселение арендаторами второй очереди делового комплекса «Северная столица». Под эти цели было реконструировано здание в Волынском переулке рядом с действующим с лета 1998 года одноименным бизнес-центром класса «А». Девелопер проекта – ЗАО «Петербургское агентство недвижимости». Новый объект также причислен к высшей категории офисных зданий и, возможно, на сегодня даже больше соответ­ствует заявленному классу, чем его предшественник. Его общая площадь – чуть более 6 000 кв. м. На нижних этажах находится вместительный паркинг. 

Руководство ООО «Сити Центр» (владеет одноименным бизнес-центром на Петроградской наб., который позиционируется в классе «В») также планирует возведение следующей очереди своего делового комплекса. И новый объект заявлен уже в «А»-классе. Помимо офисных помещений в его состав войдут многоуровневый паркинг, ресторан, кафе, панорамные апартаменты. Окончить строительство новой очереди бизнес-центра планируется к началу 2007 года. Его площадь составит 15 000 кв. м. Но возможны коррективы, поскольку в настоящее время девелопер пытается утвердить высотность здания в профильных комитетах городской администрации.

Реализация столь амбициозных планов возможна именно благодаря удачному расположению «Сити Центра» на набережной Невы. Вид из окна, существенно повышающий престижность офиса, – обеспечен, что делает этот проект весьма привлекательным для потенциальных арендаторов. Кроме того, плюсом нового бизнес-центра является возможность строительства большого паркинга и отсут­ствие значительных транспортных проблем в этой части Петербурга.

Не исключено позиционирование в классе «А» еще ряда расширяющихся бизнес-центров – «Невский, 30» и «Грифон». В реконструкцию второй очереди первого объекта вложится ООО «СП "Лен-Ютон"». Старт проекту, оцененному в 4 млн евро, будет дан в этом году. К действующему офисному зданию (2 800 кв. м), выходящему фасадом на Невский проспект, планируется добавить шестиэтажное строение, расположенное на внутридворовой территории. Также площадь объекта собираются увеличить за счет создания атриума. А уже упомянутая компания Ruric AB в минувшем году приобрела часть принадлежащего ООО «Хенри Чичестер» бизнес-центра «Грифон» на улице Достоевского. По плану шведских девелоперов его площади (3 000 кв. м) будут расширены как минимум вдвое за счет нового строительства.

Возможно, здесь описаны не все проекты по созданию в Петербурге офисных зданий категории «А». По сей день девелоперы склонны делиться информацией о своей деятельности в основном на заключительных этапах строитель­ства или реконструкции объектов. Бывают и такие случаи, когда бизнес-центр, ранее позиционировавшийся в «В»-классе, спустя некоторое время заявляется инвесторами уже в более высокой категории. Мол, столько сил и денег вложено. Да и рынок не стоит на месте – развивается. Поэтому список претендентов на гордое звание «бизнес-центр класса "А"» остается открытым.