Определимся с терминологией. Бизнес-центр класса «А» – высококачественное вновь построенное (реконструированное) офисное здание. Такой объект на сегодняшний день должен располагаться исключительно в центральной части Петербурга. Для него характерен широкий спектр услуг, автономные инженерные системы, климат-конт­роль, наличие кафе и охраняемого паркинга. В качестве конструктивных особенностей бизнес-центров высшей категории эксперты отмечают атриум и свободную планировку офисных площадей. 

По высшему разряду

Бизнес-центрами класса «А» в Петербурге сегодня принято считать семь объектов: «Дом Швеции», «Атриум на Невском, 25», «Северная столица», «Белые ночи», «Караванная, 10», «Невский, 38» и Genium. Общая полезная площадь этих зданий составляет 36 550 кв. м (для сравнения: в Москве, по данным консалтинговой компании Noble Gibbons, этот показатель уже в начале 1998 года превышал 150 тыс. кв. м). Перечисленные объекты расположены в центре города, и все они, за исключением бизнес-центра на Караванной улице, представляют собой исторические здания после рекон­струкции.

В настоящее время спрос на площади в бизнес-центрах высшей категории формируется в основном за счет иностранных и крупных российских компаний: представительств извест­ных финансовых и промышленных корпораций, банков, юридических и консалтинговых фирм.

В высококлассных офисных зданиях, сообщают аналитики петербургской компании «Бекар. Консалтинг», наиболее востребованы помещения размером в 250–500 кв. м. При этом достаточно часто арендаторы заинтересованы в больших офисных блоках, от 500 «квадратов». Но в действующих бизнес-центрах выс­шей категории вакантные площади практически отсутствуют (их заполняемость в настоящее время составляет 99-100%), существуют даже некие листы ожидания, в которых на несколько свободных сотен метров фиксируются по два-три претендента-арендатора.

По данным компании Colliers International, за минувший год ставки аренды на офисы в бизнес-центрах класса «А» увеличились в среднем на 5-8% и находятся в диапазоне $470-680/кв. м в год (без НДС, включая коммунальные услуги). Столь незначительное повышение арендных ставок обусловлено отсутствием свободных площадей. Основные причины – долгосрочные контракты (до 5 лет) на существующие площади и слабые темпы строитель­ства новых современных офисных зданий высшей категории.

Доходность бизнес-центров класса «А» оценивается специалистами в 12-14% годовых. Но рост числа объектов данной категории в Петербурге сдерживается экономичностью местного бизнеса по сравнению с тем же московским (стоимость строительства бизнес-центра «А»-класса в обеих столицах составляет около $2 500/кв. м, арендные же ставки в Первопрестольной выше на $100-200/кв. м и более). Кроме того, наиболее привлекательными для инвестиций по-прежнему остаются проекты бизнес-центров класса «В», доходность которых в 1,5-2 раза выше.

 

Первопроходцы извне

Первый введенный в эксплуатацию бизнес-центр класса «А» в Петербурге – «Дом Швеции». Здание, в котором летом 1997 года расположился офисный комплекс, было построено в 1865 году. Для реализации нового для Северной столицы проекта была создана одноименная компания. Ее учредителями стали Министерство финансов Королевства Швеции, Комитет по управлению городским имуществом и финский концерн Skanska East Europe Oy, который в последующем и вел реконструкцию здания. Проектировала бизнес-центр также интернациональная команда – шведский архитектор Ханс Люнден (Skanska Technik AB) и Сергей Гайкович («Студия 17», Россия).

К моменту открытия «Дома Швеции» для 80% площадей уже были подобраны арендаторы. Помимо офисов, клиентам предлагаются внаем жилые апартаменты (12 квартир на 1 500 кв. м). Основной минус «Дома Швеции», как и многих других действующих в Петербурге офисных зданий высшей категории, – отсут­ствие встроенного паркинга. В распоряжении арендаторов только открытая охраняемая стоянка на улице.

В тот же год на городской рынок бизнес-центров «А»-класса был выведен еще один объект – «Атриум на Нев­ском, 25». В его создании участвовали Европейский банк реконструкции и развития, Зарубежная корпорация частных инвестиций (OPIC), ФГУП «Центральное конструкторское бюро «Рубин» и американская компания «Невский инвестмент Л.П.». Рекон­струкция здания 1813-1817 годов постройки велась в течение трех лет. Генеральным подрядчиком выступала турецкая компания «Аларко Алсим». Проектировщики – ЗАО «Гипробум», архитектурные мастерские Соколова и Явейна.

На первых этажах бизнес-центра располагаются торговые помещения. Так, более 1 500 кв. м этих площадей занимает универмаг Stockmann. Недостатком «Атриума» также является отсутствие встроенного паркинга. Машиноместа предусмотрены перед зданием и во дворе.

С объектом связана особо крупная сделка прошлого года в сегменте бизнес-центров класса »А». Кипрский офшор Duze Investments Ltd. приобрел на торгах Фонда имущества этот деловой комплекс вместе с земельным участком и городской долей акций (8,8%) в ОАО «Невский, 25». Имущество предприятия обошлось победителю аукциона всего в 58,5 млн рублей. Низкая цена объясняется обременением в виде действующих долгосрочных договоров аренды (до 2043 года по льготной ставке).

Дефолту наперекор

До перепрофилирования в бизнес-центр «Северная столица» здание 1912 года постройки на набережной реки Мойки представляло собой жилой дом, изобилующий коммунальными квартирами. Изначально инициатор проекта – холдинговая компания RBI – планировала реконструировать его под элитный жилой комплекс. Но из-за проблем с привлечением финансовых ресурсов от этой идеи в последствии пришлось отказаться. Права на объект были переуступлены ЗАО «Петербургское агентство недвижимости», которое и решило создать здесь современный бизнес-центр. Соинвестором стала американская компания CPI. Реконструкция здания продолжалась два года.

При этом расселили 96 семей, надстроили два этажа, во дворе соорудили внушительный атриум. Летом 1998 года объект был готов к открытию. Запрашиваемые арендные ставки составляли $600-650 за кв. м в год. Но уже спустя несколько месяцев, из-за случившегося кризиса, они были снижены до $400-500. Несмотря на это почти год заполняемость делового комплекса не превышала 20%. Ситуация изменилась лишь в 2000-м, когда «загрузка» офисного здания увеличилась сразу до 80%. Стоит отметить, что неоднократно менялась управляющая компания «Северной столицы». Первоначально оператором объекта была англий­ская компания Henry Chichester, затем американская Western Group, сегодня это Commonwealth Property Advisors. Среди услуг, предоставляемых арендаторам, – круглосуточный банкомат и обмен валют, организация фуршетов и презентаций, вызов такси. В состав бизнес-центра входят кафе и охраняемая встроенная парковка на 200 автомобилей.

Не менее серьезным испытаниям подверглись инициаторы создания офисного центра «Белые ночи», открытие которого также пришлось на время дефолта. (Возведенный в 1765 году дом знаменит тем, что именно здесь в 1847-1849 годах Федор Михайлович Достоевский написал свою повесть «Белые ночи».) Инвестором проекта выступила шотландская компания Morrison Construction Ltd. Эта структура совместно с КУГИ учредила в 1994 году ЗАО «Гоголя, 23». Но реконструкция объекта началась только спустя два года. Именно столько времени ушло на согласование проекта с КГИОП. В итоге исторические фасады были полностью отреставрированы, само здание подверглось перепланировке с заменой несущих конструкций и инженерных сетей. Бизнес-центр «Белые ночи» пустовал более двух лет после ввода в эксплуатацию, даже несмотря на снижение ставок до $350 за кв. м в год. Первые арендаторы появились в нем только осенью 2000 года.

Посткризисный синдром

Долгое время после августа 1998 года бизнес-центры класса «А» имели очень низкую заполняемость, и инвесторы не решались браться за подобные проекты. Новый объект высшей категории появился на петербургском рынке офисной недвижимости только спустя пять лет. Им стал деловой комплекс на Караванной улице.

В 2004-м к пяти действующим в Петербурге бизнес-центрам класса «А» добавились такие объекты, как торгово-офисный комплекс «Невский, 38» и деловой центр Geneum – чуть более 5 000 кв. м полезной площади.Характерно, что пока это един­ственный в Петербурге бизнес-центр «А»-класса, построенный с нуля. (Вторым мог бы стать бизнес-центр «Платинум», возведенный компанией «БизнесЛинк Истейт» на Большой Морской. Но этот объект общей площадью 6 700 кв. м еще до ввода в эксплуатацию был целиком продан Внешторгбанку под его собственные нужды.) Земельный участок на Манежной площади, ранее зарезервированный для расширения Дома кино, в 2001 году получило ООО «Хауз-Сервис». Соинвестором проекта выступило ООО «Мезон-Инвест». Строительство офисного здания было окончено в 2003 году. Генеральный подрядчик – ЗАО «Компакт», проектировщик – ОАО «Трансмашпроект». Здание сразу же сдали един­ственному арендатору – сотовому оператору «Мегафон». Помимо 6 000 кв. м офисных помещений в состав комплекса вошел подземный гараж на 30 автомобилей.

Собственником шестиэтажного комплекса на Невском проспекте, 38, является ОАО «Промышленно-строительный банк». Реализация проекта заняла три года. Генеральный подрядчик – ООО «Центр-Инвест-Строй», основную часть реставрационных работ выполнила фирма «Интарсия». Первые два уровня нового комплекса – торговые помещения, выше разместились офисы. Создатели стремились придать зданию респектабельный облик: просторный атриум, широкие лестницы, исторические залы, и потому его полезное офисное пространство невелико (всего 3 800 кв. м). Но помимо офисов и торговых площадей в составе «Невского, 38» есть складские помещения (124 кв. м), кафе (565 кв. м) и подземный паркинг на 13 автомобилей.

Еще более малые формы имеет объект ООО «Невский, 10» – бизнес-центр Geneum. Полезная площадь этого офисного здания составила 1 600 «квадратов». До 1990 года бывший особняк барона Веймера занимало общежитие Текстильного института, затем – РАО «Высокоскоростные магистрали». В 2002-м здание приобрел его нынешний владелец. Реконструкция велась в течение двух лет. Генподрядные работы выполнил филиал Спецмашмонтажа, проектировщик – ООО «ИСТ Строй».

Сегодня Geneum чуть ли не един­ственный в городе бизнес-центр класса «А», в котором остались вакантные офисы. Заполняемость – 90%. Помимо офисных помещений, имеются кафе, конференц-зал, но парковка предусмотрена только во внутреннем дворе.

В прошлом году девелоперы собирались ввести в эксплуатацию еще как минимум пять бизнес-центров класса «А». Специалисты петербургских консалтинговых компаний прогнозировали общий объем предложения офисных помещений в бизнес-цент­рах высшей категории в пределах более 20  тыс. кв. м. Но заявления и прогнозы не оправдались. Ни один бизнес-центр «А»-класса так и не был сдан вовремя.