По словам экспертов, в начале весны на загородном рынке в целом сохранялись тенденции конца 2009 года: спрос держался на достаточно высоком уровне – число заявок на покупку объектов в феврале-марте 2010-го заметно превышает показатели прошлого года. В течение практически всего 2009-го спрос был сосредоточен в основном на недорогих объектах – участках стоимостью до 1–1,5 млн руб. и постройках до 2,5 млн. При этом огромное количество потенциальных покупателей отложили покупку загородной недвижимости из-за неуверенности в стабильности доходов и неясности ценовых перспектив – в конце зимы они наконец начали интересоваться ситуацией на рынке: у риэлторов число звонков в марте выросло на 20%. Но сугробы тормозили активность рынка до середины марта. Ведь ехать на просмотр занесенного снегом загородного объекта – практически бессмысленное занятие.
По этой же причине предложение на рынке практически не увеличивалось – хозяева не готовы были рекламировать землю и дома, до которых просто невозможно добраться. И вот с наступлением весны ситуация изменилась – количество вновь выставленных на продажу объектов выросло, покупателей тоже прибавилось. Уже сейчас можно заметить, что предложение домов на вторичном рынке области изменило свой характер и сейчас напоминает структуру 2007–2008 годов. Максимум вариантов предложения сместился в ценовой интервал 750 тыс. – 1,5 млн руб. А общий объем предложений на вторичном рынке восточных районов увеличился почти на 50%.
Цены в большинстве своем сохраняют стабильность – колеблются вокруг значений двух-трехмесячной давности. Цены предложения на готовые постройки незначительно растут, но стоимость сделок остается прежней. Средняя же цена земельных участков, наоборот, несколько снизилась. Это объясняется тем, что в листинги предложений в начале весны на продажу снова выставляются те участки, которые не ушли в прошлом сезоне и были сняты с продажи в конце осени – в связи с уменьшением покупательской активности. Сейчас хозяева предлагают их по ценам несколько ниже осенних в расчете на быструю реализацию. Так, в Кировском районе средняя цена сотки земли под индивидуальную жилую застройку составляет 111 тыс. руб. – в отличие от 121 тыс. руб. в феврале этого года. В более удаленных районах за сотку и вовсе просят 47 тыс. руб., в отличие от 54 тыс. – в феврале. Подорожала земля только в Тосненском районе – с 90 до 94 тыс. руб. за сотку, но это повышение не слишком значительно, если вспомнить, что в январе сотка земли в Тосненском районе стоила 98 тыс. руб.
Средняя стоимость домов ИСЖ с участками немного подросла. В Кировском районе цена домовладения, пригодного для постоянного проживания, поднялась с 215 тыс. до 278 тыс. руб. за сотку. В Тосненском подобные домовладения подорожали с 216 тыс. до 220 тыс. руб. за сотку. Повысились даже цены на дома в более удаленных районах (Волховском, Киришском, Тихвинском и пр.) – с 127 тыс. до 163 тыс. руб. за сотку. Таким образом, к началу сезона стоимость домов ИЖС превысила аналогичные показатели прошлого года.
Садоводческие участки в целом выходят на уровень осенних цен. Стоимость земель садоводств в марте в Кировском районе достигла 75 тыс., в Тосненском – составляет около 72 тыс., в более удаленных районах – 24 тыс. руб. за сотку. Впрочем, в течение последнего полугода цены на землю в восточных районах постоянно колеблются на этом уровне, то снижаясь, то снова подрастая. Аналогичная ситуация – с домами в садоводствах. Так, в Тосненском районе домовладения подешевели со 137 до 129 тыс. руб. за сотку, в Кировском – со 163 до 155 тыс. руб., а в дальней части Ленобласти сохранились «зимние» цены – 54 тыс. руб. за сотку.
В организованных коттеджных поселках восточных районов дела обстоят неплохо: приостановленных строек практически нет. В Кировском районе предлагаются участки и дома в восьми поселках, в Тосненском – в трех. Строительство в Кировском в основном ведется на участках недалеко от Невы и Ладоги, причем спектр классов поселков – от элитных до эконом. К элитным можно отнести NEVO (стоимость домовладения – 20 млн руб.), обещают сделать элитной и строящуюся «Золотую бухту» (стоимость участка без подряда – 260 тыс. руб.). Поселений эконом-класса гораздо больше: это и Отрадное, где предлагаются дома для круглогодичного обитания по 7 млн руб., и Павловская усадьба (стоимость домовладений – от 5 млн руб.), и Тихая Ладога (продажи открыты в конце 2009 года, стоимость домов – 2,6–4,5 млн руб.).
Пока не определена судьба поселка Новый Шлиссельбург, где велось строительство таунхаусов и коттеджей. Достаточно интересный проект был ориентирован на бизнес-класс, а сейчас девелопер пересматривает концепцию.
В Тосненском районе в коттеджных поселках предлагаются участки под застройку – их стоимость составляет от 140 тыс. руб. за сотку.
ЭКСПЕРТИЗА
Алла Зайцева,
заместитель генерального директора Общества землепользователей «Прогаль»:
– В восточных районах области – Волховском, Кировском, Тосненском – больше половины земли на вторичном рынке предлагается по цене до 500 тыс. руб. за участок. В Кировском районе средняя стоимость земельных участков составила 47 тыс. руб. за сотку, максимальная – 450 тыс. руб. за сотку, в Тосненском – средняя стоимость сотки – 57 тыс. руб., максимальная – 175 тыс. руб.
За последний месяц зимы на 2% сократилась доля предложения домов в ценовых сегментах до 2,5 млн руб., и на 4% выросла доля коттеджей, оцененных дороже 7,5 млн, – теперь структура почти соответствует прошлому году. Доля наиболее популярных построек – в диапазоне 2,5–7,5 млн руб. – выросла на 5% по отношению к прошлому году, что увеличивает выбор для покупателей объектов недвижимости.
При этом нужно отметить, что к началу марта сложилась уникальная картина предложения домов по районам области, которой мы ранее не наблюдали. Почти в каждом районе имеется достаточное количество вариантов построек любого ценового интервала. Наиболее дешевое предложение в марте отмечено в Волховском районе области – здесь предлагались варианты по 250 тыс. руб. за дом. Каждый четвертый дом, продающийся на вторичном рынке по цене до 750 тыс. руб., расположен в Кировском районе, а по 12–14% таких предложений приходится на Волховский и Тосненский районы.
При этом в среднем стоимость жилых построек в восточных районах несколько выше. В Кировском районе, например, средняя стоимость дома – 958 тыс. руб., хотя есть предложения и по 22 млн руб. В Тосненском средняя цена – 1,8 млн, а максимальная – 28 млн руб. за домовладение.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
© Центр исследований и аналитики ГК "БН", 2010
тел. (812) 329-36-78, e-mail: analitika@bn.ru
