Итоги прошлогодних торгов малодоходными арендованными помещениями (годовая ставка менее 30–50 у. е. за 1 кв. м) выявили любопытную деталь. Около половины аукционов выиграли представители малого бизнеса. Много это или мало? С одной стороны, данные статистики позволяют Смольному опровергать разговоры о якобы скупке площадей «денежным мешком». С другой стороны, все же многие арендаторы низколиквидных объектов, в большинстве своем как раз и являющиеся малыми предпринимателями, не смогли стать их собственниками. А поскольку поддержка малого предпринимательства по-прежнему числится в приоритетах городской политики, чиновники намерены помочь такому бизнесу с приобретением недвижимости. Причем не только советом, но и делом.
Раздача авансов
Основная проблема небольших фирм – отсутствие средств на выкуп помещений. По общему правилу, претенденты должны внести задаток в размере 20% от стартовой стоимости объекта. Победителю конкурса на выплату оставшихся 80% отводится 30 дней. Взять за этот срок кредит по приемлемой цене, не имея залога (ситуация, характерная для малого бизнеса), практически невозможно. По словам первого заместителя председателя КУГИ Алексея Чичканова, город готов совместно с банками разработать схемы, по которым в качестве залога будет выступать будущая покупка либо договор на право аренды выставляемого на аукцион помещения.
Более того, Смольный намерен предоставлять победившим на торгах арендаторам (представителям малого бизнеса) рассрочку на три года по внесению выкупной цены. Подготовленное КУГИ постановление правительства, закрепляющее это положение, увидит свет в самое ближайшее время. Рассматриваются и другие предложения, которые потенциально должны повысить «покупательские» шансы нынешних пользователей городских объектов и сузить круг их конкурентов. Так, депутат Законодательного Собрания Терентий Мещеряков предложил ввести процедуру авансирования арендных платежей. Губернатор Петербурга Валентина Матвиенко пообещала нормативно закрепить положение, запрещающее покупателю помещения с «прописанными» арендаторами в течение 10 лет повышать для них плату и выселять с «жилплощади». Если арендатор привел помещение в порядок, тем самым повысив его выкупную стоимость, новый собственник должен компенсировать его расходы. С юридической точки зрения, механизм предоставления такой компенсации не безусловен. Но поскольку вопрос этот политический, вероятно, КУГИ найдет способ его решить.
Послабления для малого бизнеса в виде трехгодичной рассрочки и снижения суммы задатка до 10%, могут прийти и со стороны федеральных законодателей. Ожидается, что в первом полугодии 2006 года будут приняты соответствующие поправки к Закону «О приватизации государственного и муниципального имущества». В то же время этот документ, видимо, окончательно поставит крест на идее Смольного о возвращении целевого выкупа арендованных помещений. По настоянию Минфина и Минэкономразвития РФ в согласованный вариант законопроекта такая норма не включена.
С новой ставкой
За три дня до Нового года председатель КУГИ Игорь Метельский подписал распоряжение № 327-р, расширяющее круг объектов, которые будут выставляться на торги. Теперь арендаторы помещений, годовая плата за которые составляет от 50 до 100 у. е. за кв. м, могут сами инициировать продажу «своих стен» (обязательная приватизация помещений стоимостью до 50 у. е. за кв. м, естественно, остается). Кстати, Алексей Чичканов заметил, что предложение о продаже помещения может исходить от любого лица. Но «неарендатору» КУГИ вправе отказать в выставлении объекта на торги. Пока остается в силе запрет на приватизацию площадей, сданных с понижающим коэффициентом социальной значимости.
Конечно, есть риск, что компания, предложившая объект на торги, их проиграет. Но чиновники считают, что желающие рискнуть все же найдутся. Ведь чем дороже помещение, чем больше в него вложено средств, тем логичнее стремление арендатора стать его полноправным собственником. Учитывая, что по новой методике расчета арендной платы за нежилые объекты большинству арендаторов через год-другой придется платить в 1,5–2 раза больше, чем сегодня, многие предпочтут выкуп. Городской бюджет тоже не пострадает. Ведь затраты на документооборот по низколиквидным объектам порой даже не перекрываются платой за аренду. Собственник же помещения платит налог на имущество, который зачисляется в региональный бюджет. И налоговики собирают его на все 100%.
Как город продавал арендованные объекты в 2005 году
Более 370 – всего продано объектов нежилого фонда, обремененных договорами аренды, из них:
• около 10 зданий (строений, сооружений), обремененных договорами аренды
• 178 помещений с авансированными на 49 лет арендными платежами приобретено Сбербанком и 9 – Промстройбанком
• в 35% случаев арендаторы помещений не принимали участия в торгах
• 67% арендаторов, участвовавших в торгах, стали победителями
• 50% победителей – представители малого бизнеса
• $550 за кв. м – средняя цена продажи арендованных объектов
• в 1,4 раза – средний рост выкупной цены, по сравнению со стартовой
