По итогам ноября-декабря цена квадратного метра в Невском районе выросла всего на 600 руб. и составила 66 тыс. – против октябрьских 65,4 тыс. руб. В Красногвардейском строящееся жилье подорожало на две тысячи рублей – до 86,3 тыс. руб. за кв. м (84,3 тыс. руб. за кв. м в октябре).
За последний год цена на строящиеся объекты снизилась в Невском районе на 17% (в ноябре 2008 года квадратный метр предлагали за 80,3 тыс. руб.), в Красногвардейском – на 10% (96,2 тыс. руб. за кв. м в ноябре 2008-го).
В преддверии новогодних праздников на востоке города застройщики не заявили о возведении новых объектов, но и выводить из продажи сданные дома пока не планируют. В продаже сейчас находятся 35 объектов, из них 9 – в Красногвардейском и 26 в Невском районе. Год назад в Невском районе строили 28, а в Красногвардейском – 14 жилых домов.
Структура предложения по типам новостроек в восточных районах остается неоднородной. Так, в Красногвардейском возводятся объекты только двух типов – кирпичные и кирпично-монолитные. Причем, последние – в большинстве (88,9%). В Невском районе представлены здания из всех материалов, но доля кирпично-монолитных также превалирует – 69,2%. По 11,5% приходится на кирпичные и дома смешанного типа. И по 3,9% – на панельные и реконструируемые объекты.
По-прежнему застройщики в основном предлагают небольшие и средние квартиры. Так, в Невском районе доля однокомнатных и двухкомнатных квартир – 37%, трехкомнатных – 22,7%, четырехкомнатных совсем немного – 2%. В Красногвардейском 31,1% приходится на однокомнатные квартиры, 14,4% – на четырехкомнатные (рекорд для этого типа жилья). А из двух- и трехкомнатных строители предпочли последние: их доля (34,4%) увеличена за счет уменьшения количества квартир с двумя комнатами (20%). Тем не менее симпатии покупателей как раз на стороне двухкомнатных квартир. В пятерке лидеров спроса они занимают три позиции. Потенциальные владельцы готовы рассматривать варианты покупки двухкомнатных квартир в Невском районе за 4,3 млн руб. либо в Красногвардейском – за 3,5 млн. Также привлекательными являются предложения в Невском или Красногвардейском районах не дороже 3,46 млн руб. Кроме того, интересуются однокомнатными квартирами в Невском районе стоимостью 2,8 млн руб. или в Красногвардейском – за 2,4 млн.
Что касается текущих цен предложения, то абсолютным максимумом для востока стали квартиры в кирпично-монолитных новостройках Красногвардейского района: стоимость квадратного метра здесь начинается со 115,2 тыс. руб. в двухкомнатной квартире. Однокомнатная стоит 119,9 тыс. руб. за кв. м, а трехкомнатная – 147,6 тыс. руб. за кв. м. В Невском районе цена предложения практически в два раза ниже: «квадрат» в трехкомнатной квартире продают за 60,6 тыс. руб., в двухкомнатной – за 66 тыс. руб., в однокомнатной квадратный метр наиболее дорог – 68,9 тыс. руб.
Панельные жилые новостройки (из возводимых на востоке) лишь в Невском районе оцениваются выше, чем кирпично-монолитные или кирпичные. Так, однокомнатную квартиру можно купить из расчета 73,7 тыс. руб. за кв. м, двухкомнатную – по 68 тыс. руб. за кв. м, трехкомнатную – по 69,9 тыс. руб. за кв. м. Кирпичные постройки в Невском районе предлагают минимально по 67,7 тыс. руб. за кв. м – квартиры с одной комнатой, по 68,8 тыс. руб. за кв. м – трехкомнатные и по 71,7 тыс. руб. за кв. м – двухкомнатные квартиры.
Экспертиза:
Илья Логинов,
директор департамента консалтинга и аналитики компании «МИР недвижимости»:
В целом по первичному рынку Петербурга цены начали незначительно подниматься. За ноябрь рост в новостройках эконом-класса составил 0,3%. В восточной части города ситуация сильно отличается. В Красногвардейском районе цена не изменилась и составила 61 455 руб. за кв. м в эконом-классе и 117 235 руб. за кв. м в сегменте жилья бизнес-класса. В Невском районе произошло падение средней цены более чем на 5% – с 68 807 до 65 711 руб. за кв. м. Это случилось за счет введения акций и скидок. Продажи вследствие этого существенно выросли – более чем на 25%.
Тем не менее в ноябре-декабре мы наблюдаем снижение покупательской активности по сравнению с октябрем. Количество покупательских запросов незначительно уменьшилось – на 6%. Объем сделок по рынку снизился существеннее – на 15%. При этом ситуация сильно отличается от компании к компании. Где-то продажи выросли на 20–30%, где-то – упали на 20–30% и даже больше, где-то – не изменились. Все зависит от акций и мероприятий, которые компании предприняли в ноябре для перетягивания существующего спроса на себя.
Предварительные оценки объема продаж квартир по Петербургу в 2009 году позволяют говорить о реализации порядка 1 млн кв. м. Это ровно в два раза меньше, чем в 2007–2008 годах. Таких низких показателей спроса не было с 1999 года.
По моим оценкам, в декабре продолжится некоторое сезонное снижение спроса. Цены сохранятся на тех же уровнях. Возможно незначительное снижение в связи с новогодними предложениями застройщиков. До весны ситуация со спросом и ценами не изменится. Выбывание ликвидного предложения начнет ощущаться ко второму кварталу 2010 года. В этот период начнутся более серьезные изменения на рынке недвижимости.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
© Центр исследований и аналитики ГК "БН", 2009
тел. (812) 329-36-78, e-mail: analitika@bn.ru
