Рынок сейчас стабилен, средняя цена уже достаточно давно держится на одном и том же уровне. В октябре активизировались покупатели, которые откладывали сделку на неопределенный период. В ноябре просмотры тоже шли достаточно активно – началось предновогоднее оживление, что привело к значительному росту интереса к загородной недвижимости. На рынок вернулась покупательская активность, традиционная для осеннего сезона. Правда, в зимние месяцы показатели будут куда более скромными – уже на декабрь риэлторы не возлагают больших надежд.
Тем не менее клиент до сих пор уверен, что на загородном рынке, в отличие от городского, цены еще будут снижаться – минимум до марта. Риэлторы считают, что так и будет – сегодня в ходу только самые недорогие объекты, а база предложений за год кризиса утроилась. Но покупательский интерес есть, просмотры идут активно, а размер скидок при совершении сделок значительно снизился – сегодня максимальные скидки достигают 10%, в то время как еще летом они доходили до 30%. По данным ОЗ «Прогаль», 29% покупательского спроса приходится на загородные дома в диапазоне цен от 250 до 750 тыс. руб. и от 750 тыс. до 1,5 млн руб., 18% – от 1,5 до 2,5 млн руб., 17% – от 2,5 до 7,5 млн руб.
С точки зрения цен ноябрь не принес существенных изменений – стоимость домов в южных районах Ленобласти продолжала плавно снижаться. На сегодняшний день цена сотки земли ИЖС в Гатчинском районе составляет около 93 тыс. руб. (против 100 тыс. в октябре); в Лужском – 38 тыс. руб. (вместо 42 тыс. руб.). В Кингисеппском районе средняя цена предложения – около 45 тыс. руб. за сотку, в Волосовском – 44 тыс. руб. за сотку. Цены предложения несколько подросли, но это говорит, скорее, о появлении новых объектов с еще нескорректированным уровнем стоимости, чем о росте сумм в реальных сделках: по этим двум южным районам куплей-продаж попросту нет. Подорожали также участки в Ломоносовском районе, но увеличился и объем предложения, причем на 15%. Очевидно, что рост средних цен предложения в этом случае происходит за счет неоправданных надежд новых продавцов.
На рынке домов для постоянного проживания сотка земли с постройками в Лужском районе подешевела со средних 116 тыс. до 106 тыс. руб., в Кингисеппском – со 180 до 176 тыс. руб., в Ломоносовском – с 246 до 186 тыс. руб. Кроме того, дома бизнес-класса если и продаются, то с существенной скидкой по сравнению с ценой предложения – в 10–15%. А вот в Гатчинском, напротив, цена подросла с 222 до 243 тыс. руб. Земельный рынок оживился в октябре, в ноябре спрос оставался стабильным. Прежде всего это касается участков эконом-класса – сделки в южных районах области в основном происходят в самом низком ценовом диапазоне – до 1 млн руб. за участок. Наделы дороже 3 млн в южных районах сегодня просто не продаются.
В ноябре продолжали снижаться цены на земли садоводств в удаленных южных районах – участки в садоводческих массивах Лужского, Кингисеппского районов в течение осени подешевели в среднем на 15–17%, дома – на 11–15%. А вот стоимость готовых построек в садоводствах Гатчинского и Ломоносовского районов несколько поднялась – так, в Гатчинском районе сотка участка с домовладением стоит сегодня 176 тыс. руб. (в октябре – 155 тыс.), в Ломоносовском – 255 тыс. руб. (в октябре – 252 тыс.). Спрос на эти близкие к городу районы вырос, здесь для клиентов – свои плюсы: покупатели ищут готовые дома, которых в старых южных садоводствах немало. До 80% домов в садоводствах не имеют четкой сезонности и вполне подходят для круглогодичного проживания, так что дачные постройки «с пропиской» вполне могут конкурировать с домами в поселках.
Организованной коттеджной застройки в перечисленных районах немного: четыре строящихся проекта в Гатчинском районе, шесть – в Ломоносовском. Средняя стоимость сотки земли с подрядом с лета снизилась – сегодня в поселках рядом с Гатчиной она составляет не более 100–120 тыс. руб. за сотку (летом – 140–160 тыс.). В Ломоносовском районе – 70–100 тыс. руб. за сотку. Наиболее дорогие предложения встречаются в уже построенных коттеджных поселках. Хотя количество последних ограничено, и ликвидных объектов остается с каждым днем все меньше. Среди готовых предложений можно выделить, например, комплекс «Южный берег» ИСК «Константа», где стоимость дома с участком в 15 соток составляет 8 млн руб.
ЭКСПЕРТИЗА
Алла Зайцева,
заместитель генерального директора агентства недвижимости «Прогаль»:
– У группы районов, к которой можно отнести Гатчинский и Ломоносовский, в структуре предложения участков преобладает ценовой диапазон 0,5–1,25 млн руб. Этот ценовой диапазон содержит 41–45% объектов. В Ломоносовском районе 38% участков продается по цене 1,25–2,5 млн руб., а дороже 2,5 млн руб. стоит каждый десятый надел. В Гатчинском районе в сегментах, граничащих с лидером по объему, содержится по 23–26% участков. Разделение районов на группы, произошедшее в предложении участков, проявилось и в отношении домов. К одной группе относятся Ломоносовский и Гатчинский районы, где 35–45% предложения построек в диапазоне 2,5–7,5 млн руб. В Ломоносовском, в дополнение к указанному основному диапазону, еще 23% домов стоят 1,5–2,5 млн руб., а 19% – дороже 7,5 млн. Во вторую группу входят Волосовский, Кингисеппский, Лужский районы, где максимальное предложение (40–50%) – в ценовом сегменте 0,75–1,5 млн руб.
Ольга Трошева,
заместитель директора консалтингового центра компании «Петербургская Недвижимость»:
– Средние цены за сотку земли в коттеджных проектах, где предлагаются только участки, составляют 54 тыс. руб. – в Ломоносовском, 85 тыс. руб. – в Гатчинском, 17,5 тыс. руб. – в Лужском районе. Все это – участки с целевым назначением «дачное некоммерческое партнерство».
В предложении участков с постройками ценовой диапазон шире: от объектов класса «бизнес» стоимостью 21 млн руб. за домовладение (Ломоносовский район) до экономичных вариантов средней стоимостью 3,6 млн руб. за домовладение (Гатчинский район) и 5,3 млн руб. (Ломоносовский район). Комфорт-класс предлагается по 9,5–10,5 млн руб. за объект. Элитных поселков в южных районах в продаже на сегодня нет.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
© Центр исследований и аналитики ГК "БН", 2009
тел. (812) 329-36-78, e-mail: analitika@bn.ru
