Хотя спрос на рынке все равно пока значительно меньше, чем предложение, число сравнительно недорогих коттеджей по цене до 8 млн руб. в течение осени сократилось. Так, во Всеволожском районе в августе предлагалось 15 таких домов, а в октябре – 9; в пригородных районах Петербурга в начале августа было выставлено 62 коттеджа, сейчас – 48. Какие-то интересные объекты купили, а что-то продавцы сняли с продажи, просто передумав реализовывать.
Географически предложение коттеджей сегодня охватывает Курортный, Петродворцовый, Выборгский, Пушкинский районы Петербурга; Всеволожский, Приозерский, Выборгский, Ломоносовский, Кировский, Гатчинский, Тосненский районы Ленобласти. Основная его масса приходится на ближайшие к Петербургу Приморский, Курортный и Пушкинский (в сумме – 25%), Всеволожский (27%) и Выборгский (17%) районы. За последние месяцы объем предложения в пригородах Петербурга снизился на 13%, во Всеволожском районе – на 10%. Зато доля Гатчинского и Приозерского районов выросла. А вот в Кировском и Ломоносовском предложения единичны.
Больше всего домов стоимостью от 30 млн руб. сосредоточено в Курортном и Приморском районах – около половины дорогого предложения домов и более 70% дорогих участков. Второе по популярности место – у Всеволожского района (за счет близости к городу), третье – у Выборгского (за счет природных данных). Меньше всего объектов стоимостью свыше 8–10 млн – в восточных районах области, Тосненском и Кировском (причем в Кировском предлагаются к продаже только готовые дома – дорогие участки здесь в принципе не востребованы). Статус коттеджа, который выставляется на продажу на вторичном рынке, повышается, если рядом находятся коттеджные поселки в высокой степени готовности, отмечают риэлторы. Спросом пользуются не только дома, но и участки в таком выгодном соседстве. Например, в Выборгском районе достаточно востребованы дома и участки в районе строительства поселков компаний «ПулЭкспресс», «Евросиб-Девелопмент», «Стинком».
В течение сезона-2009 можно было отследить, какие изменения произошли в структуре спроса на дорогое загородное жилье. В целом наблюдался рост интереса к небольшим по площади домам и участкам. Так, сократилась доля заявок на большие коттеджи от 500 кв. м (с 10% осенью 2008 года до исчезающе малых долей процента осенью 2009-го), при этом произошло увеличение спроса на дома площадью до 300 кв. м (они составили практически 70% в третьем квартале 2009 года.). Наибольшим спросом пользуются строения площадью 250–300 кв. м и земельные участки в 15–30 соток. Приобретают в основном готовые объекты.
Уровень цен к осени скорректировался: большинство продавцов не хотят идти на значительные скидки. Так, если весной покупатели могли рассчитывать на дисконт до 50%, то к октябрю скидка, которую можно получить при покупке, составляла уже не более 10–15%. Участники рынка в большинстве своем не собираются демпинговать, тем более что спрос на загородную недвижимость постепенно восстанавливается.
На первичном рынке также наметилось некоторое оживление – по оценкам девелоперов, в октябре уже реализовывался отложенный спрос. Рынок начал стабилизироваться, дальнейшее падение цен не намечается. И если в сентябре интерес покупателей выражался по большей части в звонках, то в октябре начали они заключать сделки.
Наиболее крупными поселками, открывшими продажи в сезоне-2009, стали в классе «премиум» – «Мои Пенаты» («ПетроСтиль»), в классе «элит» – «Приоратское предместье» («Невский Альянс») и «Петергоф» («ПетроЗемПроект»), в классе «бизнес» – «Лемболово парк» («УК «Объединенные ресурсы»), «Альпийская горка» (ИСГ «Норманн»), «Новый Петербург» («Строй-Инвест»), «Академические дачи» («Грантика»). Итак, в настоящее время в сегменте элитной загородной недвижимости находятся 45 загородных комплексов: класс «элит» – 32 поселка; класс «премиум» –13 поселков. Новые поселки выводятся на рынок, хотя и в значительно меньшем объеме. Наибольшее количество элитных поселков предлагается в Выборгском (40%), Курортном (24%), Всеволожском (19%) районах. При этом премиум-класс сосредоточен в Выборгском районе (более 50%) и во Всеволожском (около 20%). Причем в классе «премиум» есть и проекты, которые предлагают участки под застройку, например – в комплексе «Золотые пески» компании PulExpress, «Репинская усадьба» компании Олимп-2000. Стоимость сотки земли в элитных комплексах зависит от района. Так, в Курортном районе она составляет около 500 тыс. руб., во Всеволожском и Выборгском – 300–400 тыс., в Гатчинском и Приозерском – 150–200 тыс., в Тосненском (на границе с Павловском) – около 350 тыс. руб.
Средняя стоимость домовладения в поселках класса «премиум» равняется 40–42 млн руб., в элитных – не менее 20 млн. При этом девелоперы по-прежнему предлагают скидки при единовременной оплате домовладения (до 15%), а некоторые – и рассрочку до конца строительства (San Repino, «Видовое»).
Комментарий:
Елизавета Масалимова, руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg:
– Элитный пригород Петербурга никогда не радовал клиентов большим количеством предложений на вторичном рынке, поэтому и сейчас нельзя сказать, что их много. Как и прежде, элитными направлениями считаются Курортный, Выборгский, Всеволожский районы. В ряде случаев предложения стоимостью более $2 млн можно встретить и на южных направлениях – например, в Павловске, Стрельне.
В последнее время изменилась структура предложения: если три-четыре года назад доминировали объекты в стихийной застройке, то за последний год увеличилось количество предложений в закрытых поселках клубного типа, полностью заселенных и готовых к проживанию. Есть также готовые предложения, построенные «под ключ», в которых еще никто не успел пожить.
За последние два месяца стоимость объектов дорогого сегмента сильно не изменилась: продолжается естественный отбор тех элитных предложений, цены на которые не падают. Некоторые собственники, не желая уступить в цене, просто снимают свои объект с продажи, что способствует удержанию более-менее стабильных цен в сегменте элиты А+. Низкая активность покупателей в настоящий момент обусловлена традиционной для осенне-зимнего периода сезонностью. Кризис четко очертил границы сегмента элиты А+, который не подвержен ценовой коррекции. Это объекты ценового диапазона от $2 до 4 млн в коттеджных поселках, расположенных в пределах 15–20 км от города, и стоимостью от $1 млн – в пределах 60 км. Произошедшее разделение во многом позволит сформировать понятия о классификации объектов на загородном рынке – четко определить классы недвижимости и присущие им характеристики.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
(с) Центр исследований и аналитики ГК БН, 2009
тел. (812) 329-36-78, e-mail: analitika@bn.ru
