В сентябре на рынок массово выставили дома те, кто завершил дачный сезон и теперь решил расстаться со своей недвижимостью. В октябре риэлторы отметили повышение покупательского интереса: хотя предложение по-прежнему существенно превышает спрос, с рынка постепенно вымываются наиболее популярные, экономичные варианты. Риэлторы утверждают: покупатели сегодня предельно конкретны и очень хорошо понимают, чего именно они хотят.
Но главное – закончилось затянувшееся противостояние, когда покупатели ждали дальнейшего снижения цен, а продавцы, наоборот, их роста. За это время сформировался значительный объем потенциального спроса, так как многие вероятные покупатели отложили решение о приобретении загородной недвижимости до сентября-октября 2009 года. Сейчас, пожалуй, можно говорить о том, что рынок пришел к балансу в новой ценовой ситуации: выставляются на продажу объекты, которые отвечают ожиданиям покупателей и не имеют завышенных цен.
Продавцы, которые выставили свои объекты в продажу в осенние месяцы, уже трезво оценивают ситуацию на рынке и просят за свой товар реальные суммы, соответствующие сегодняшнему дню. В сентябрьских цифрах статистики это выразилось в снижении средних показателей цен на загородную недвижимость, но уже в октябре стало заметно, что цены стабилизировались. По оценкам специалистов, динамика стоимости объектов загородной недвижимости за данный период разнонаправленная: наблюдается как снижение, так и повышение цен по отдельным типам объектов.
Так, во Всеволожском районе средняя стоимость участков с постройками составляла в сентябре 372 тыс. руб. за сотку, а в октябре уменьшилась до 351 тыс. руб. Снижение коснулось как домов для постоянного проживания (с 477 тыс. руб. за сотку до 441 тыс. руб.), так и садоводческих домиков, но менее значительно: с 308 тыс. руб. за сотку до 301 тыс. руб. В Выборгском районе стоимость домов для постоянного проживания выросла с 295 тыс. руб. за сотку до 340 тыс. руб., а садоводческие постройки, напротив, подешевели (с 268 тыс. руб. за сотку до 250 тыс. руб.).
Основная масса предложения сосредоточена в ценовом сегменте 1–3 млн руб.: во Всеволожском районе на эту ценовую группу приходится 44% предложения домов, в Выборгском – 50%, в Приозерском – 66%.
Из статистических данных следует, что количество объектов в предложении по сравнению с сентябрем уменьшилось на 25–35%, причем по всем сегментам. Риэлторы подтверждают: постепенно возвращается интерес к дорогим объектам: стоимость их значительно упала, некоторые дома, весной предлагавшиеся за 20 млн руб., понизились в цене до 12–15 млн руб. При этом речь идет о качественных готовых объектах. Такое падение стоимости привлекает состоятельных и расчетливых инвесторов.
Убывает и предложение земельных участков: по сравнению с сентябрем их стало меньше на 20–30%. Средняя стоимость сотки земли ИЖС составляет на сегодня 289 тыс. руб. для Всеволожского, 184 тыс. руб. для Выборгского и 99 тыс. руб. для Приозерского района. Эти показатели сопоставимы с сентябрьскими данными. В садоводствах участки предлагаются по 145 тыс. руб. за сотку во Всеволожском, 112 тыс. руб. в Выборгском и 98 тыс. руб. в Приозерском районе.
Коттеджные стройки в северных районах продолжаются, официально на северном направлении в течение октября не было приостановлено ни одного объекта. Между тем эксперты отмечают, что если во Всеволожском районе на объектах действительно ведутся работы, то в более удаленных местах, например, в Приозерском районе, перенос сроков становится обычной практикой. В ряде случаев это связано с тем, что застройщики на ходу меняют концепцию, начиная предлагать к продаже участки без подряда. Во Всеволожском и Выборгском районах концентрация поселков для постоянного проживания значительно выше, и в тех из них, которые находятся в завершающей стадии, работы ведутся строго по графику. Правда, при этом девелоперы в основном практикуют индивидуальный подход к каждому клиенту, который заключается в обсуждении гибких условий и схем оплаты, персональных скидках. Средняя стоимость земельных участков с подрядом в поселках для постоянного проживания значительно разнится: так, во Всеволожском районе сотка в среднем стоит около 422 тыс. руб., но верхняя ценовая планка – более 810 тыс. руб. В Выборгском средняя стоимость сотки земли с подрядом – 450 тыс. руб., максимальная – более 850 тыс. руб. В дачных поселках, где к продаже предлагаются в основном земельные участки без подряда, можно найти варианты по 100–130 тыс. руб. за сотку.
Новых проектов на севере появилось немного. Среди поселков, рассчитанных на постоянное проживание, можно отметить «Петровское барокко» во Всеволожском районе. Комплекс находится на берегу 2-го Ждановского озера и состоит из 177 домовладений площадью от 151,9 кв. м. А «дачный формат» пополнился комплексом Taipale Plaza в Приозерском районе, недалеко от реки Бурной. В продаже представлен 181 земельный участок без подряда, от 14 до 22 соток.
ЭКСПЕРТИЗА
Федор Дьячков, исполнительный директор АН «Александр»:
– Этой осенью спрос за городом концентрируется преимущественно на объектах эконом-класса (земельные участки до 600–800 тыс. руб. и дома с участками до 3–3,5 млн руб.). В северном направлении наибольший интерес вызывают участки под строительство. Не исключено, что спрос в сегменте эконом-класса еще больше активизируется до конца текущего года. Конечно, нужно понимать, что объекты, которые мы объединяем названием «эконом-класс», сами по себе очень неоднородны, и спрос на их подклассы организован по-разному. В эконом-класс входят как летние домики в садоводствах, которые могут стоить менее 600–700 тыс. руб., так и очень добротные дома за 3,5 млн. Участки в садоводствах люди перестанут смотреть уже в середине октября. А вот на интерес к домам, которые находятся в деревнях и других населенных пунктах и имеют приличную транспортную доступность, сезонный фактор влияет гораздо меньше: в принципе их покупают круглый год.
Людмила Юшина, руководитель направления загородной недвижимости АН «Прогаль»:
– Примерно с конца августа мы отмечаем активизацию потенциальных покупателей загородных объектов, которая проявляется в увеличении количества звонков по рекламе и просмотров объектов на интернет-сайтах. По нашему мнению, не стоит связывать эти изменения только с завершением летнего сезона отпусков, которые как раз и используются многими не только для пассивного отдыха, но и для решения житейских вопросов. Сегодня спрос и предложение постепенно приходят к согласию, хотя пока это отчетливо заметно только в сегменте дешевых загородных домов и участков.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
(с) Центр исследований и аналитики ГК БН, 2009
тел. (812) 329-36-78, e-mail: analitika@bn.ru
