Удешевление жилья на вторичном рынке в восточных районах Петербурга, по сравнению с процессом снижения цен на первичном, выглядит более серьезным. В Красногвардейском районе квадратный метр в январе прошлого года стоил в среднем 77,7 тыс. руб., к сентябрю 2008-го поднялся до 102,3 тыс., а сейчас там жилье предлагается за 75, 3 тыс. руб. (в августе цена составляла 75,8 тыс.) за кв. м. В Невском районе стоимость квадратного метра в минувшем месяце опустилась до 71,5 тыс. руб. (с августовских 72 тыс.), а максимальная цена – в сентябре 2008 года – составляла 99,2 тыс. руб.
Количество объектов, выставленных на продажу в сентябре, увеличилось на 20% и превысило докризисные показатели. Так, в Красногвардейском районе в августе предлагали 870 объектов, в сентябре – уже 1118, в Невском – 1387 и 1757 квартир соответственно. При этом наибольший объем предложения в Красногвардейском районе располагается в старых панельных (42,8%) и кирпичных (30,3%) домах. Новая панель и сталинские постройки занимают 14,9% и 11% соответственно. На старый фонд с капитальным ремонтом приходится меньше 1%.
Похожая картина и в Невском районе: старая панель – 38,9%, кирпич – 37,6%, новая панель – 15,%, сталинские дома – 7,5%. Причем лидируют в предложении восточных районов двухкомнатные квартиры: 42,3% – в Красногвардейском, 38,3% – в Невском районе. Однокомнатные квартиры широко представлены в Невском районе (28%), в Красногвардейском их меньше на 6%. Трехкомнатные держатся на уровне 29%. Доля четырехкомнатных в обоих районах не превышает 5%. Большие квартиры предлагают только в Красногвардейском районе, но их число незначительно (0,81%).
Самыми популярными в сентябре были запросы на двухкомнатные квартиры: 4,5% респондентов их искали по стоимости в пределах 3–3,5 млн руб. в Красногвардейском районе, еще 2,6% – аналогичные объекты в Невском районе, а 3,5% – рассматривали там же более дешевые варианты (2,5–3 млн). Однокомнатные квартиры стоимостью 2–2,5 млн руб. в Невском и Красногвардейском районах искали 2,9% и 2,7% респондентов соответственно.
Наиболее дорогими объектами на востоке города остаются сталинские дома. Так, цена квадратного метра в однокомнатной квартире Красногвардейского района – 104,3 тыс. руб., в двухкомнатной – 87,2 тыс. В Невском районе цифры ниже: 81,9 тыс. руб. стоит «квадрат» в однокомнатной и 76, тыс. – в двухкомнатной сталинке. За однокомнатные квартиры в новых и старых панельных домах в обоих районах просят одинаково – по 77 тыс. руб. за кв. м.
На двухкомнатных объектах – разночтения. В Невском районе новая панель оценивается дороже, чем старая – 73,9 и 67,8 тыс. руб. за кв. м соответственно. В Красногвардейском – обратная ситуация: метр жилья в новом панельном доме стоит 69,8 тыс., а в старом – 70,4 тыс. руб. Среди вариантов в кирпичных домах по стоимости лидируют однокомнатные квартиры в Красногвардейском районе – 82,8 тыс. руб. за кв. м. Чуть ниже оценивается площадь в двухкомнатных квартирах – по 80,7 тыс. руб. за кв. м. В Невском районе цена начинается с 70 тыс. за кв. м в трехкомнатных квартирах, на том же уровне сохраняется и двухкомнатных. А в однокомнатных повышается до 75,2 тыс. руб.
В Невском районе самая дешевая выставленная на продажу квартира – в кирпично-монолитном доме на Октябрьской набережной, на 11-м этаже 15-этажного дома. За общую площадь 27 кв. м, пятиметровую кухню и совмещенный санузел владельцы просят 1,95 млн руб.
В Красногвардейском районе можно найти более демократичный вариант. На проспекте Энтузиастов в панельном доме – 33,5 кв. м, с раздельным санузлом – однокомнатная жилплощадь будет стоить 1,05 млн руб.
Апартаменты на четыре комнаты площадью 140 кв. м на проспекте Пятилеток в Невском районе в кирпичном доме индивидуального проекта обойдутся покупателю в 19,5 млн руб. Более просторный вариант в Красногвардейском районе (общей площадью 180 кв. м) на Заневском проспекте выставлен за 21 млн руб.
ЭКСПЕРТИЗА
Сергей Дроздов,
генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:
– Невский район – один из лидеров по числу сделок на вторичном рынке. Причина в том, что наиболее популярное жилье – небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры – здесь дешевле, чем во многих других спальных районах. Правда, район неоднороден. Так, активным спросом пользуются достаточно престижные и далеко не дешевые квартиры, которые расположены в домах вокруг станции метро «Проспект Большевиков». Интересны квартиры в домах 137-й серии и кирпичных, построенных несколько лет назад, вблизи «Рыбацкого»: неплохой жилищный фонд, близость метро, а вот цены, за счет удаленности этой зоны, сравнительно невысокие. Популярны и квартиры в пятиэтажных и панельных домах 1970-х годов постройки в районе метро «Улица Дыбенко». А вот район «Пролетарской» и дома вдоль проспекта Обуховской Обороны спросом не пользуются – из-за низкого качества жилищного фонда и удаленности от центра.
Елена Иванова,
исполнительный директор центрального отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость»:
– Можно сказать, что рынок сейчас от ожидания переходит к стадии принятия решения. Видимо, это связано с оживлением ипотечного кредитования: потенциальные покупатели начинают присматривать варианты жилья, которое можно купить.
На востоке города основной спрос сконцентрирован в Невском районе. Это связано и с лучшим по качеству жилищным фондом, и с присутствием на рынке «вторичной первички» – то есть объектов в уже построенных и сданных госкомиссии домах. Например, в домах, возведенных СК «Темп», квартиры продаются примерно на 10% дороже, чем в среднем на вторичном рынке, но спросом они пользуются. В том числе потому, что при покупке можно взять ипотечный кредит в Сбербанке на условиях кредитования объектов вторичного рынка, то есть процент на 1–3% меньше, чем при кредитовании новостроек.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
(с) Центр исследований и аналитики ГК БН, 2009
тел. (812) 329-36-78, e-mail: analitika@bn.ru
