– Сейчас Группа компаний «ЦДС» ведет работы на 12 объектах. На сегодняшний день не приостановлено строительство ни одного из домов, квартиры в которых уже проданы или находятся в продаже. В условиях развивающегося кризиса мы просто не начинаем возводить некоторые объекты.
Например, у нас есть земельный участок площадью 12 гектаров, находящийся в Репино, где планируется строительство таунхаусов. Несмотря на разработанную документацию и согласованный проект, возведение еще не начато. Снижение активности покупателей на рынке недвижимости Петербурга не позволяет уверенно заявить, что данное жилье будет пользоваться спросом. Хотя для желающих жить в престижном месте за городом этот объект в перспективе будет предлагаться в качестве альтернативы трехкомнатной городской квартире. Также перенесены сроки начала реализации двух крупных проектов – в Сестрорецке, на улице Токарева, 24, и комплексного освоения территории в Парголово. Хотя, скорее всего, к этим участкам мы вернемся уже в конце года.
– Есть ли у Группы компаний «ЦДС» антикризисная политика?
– Основные моменты выхода из кризиса общие для всех: уменьшение долговой нагрузки и увеличение объема продаж. Это два основных направления.
– За счет чего в кризис можно увеличить объем продаж?
– Мы стараемся поставить себя на место потенциального покупателя и предлагаем различные программы, которые, по нашему мнению, могут заинтересовать потенциальных покупателей жилья.
Например, последняя программа «50/50». По данной программе покупатель 50% стоимости квартиры оплачивает при заключении договора, а оставшиеся 50% может оплатить через шесть месяцев после сдачи дома. Эта программа рассчитана на покупателей, которые не уверены в стабильности своих доходов в среднесрочной перспективе или могут оплатить вторую часть стоимости новой квартиры только после переезда в неё и продажи старого жилья. Наша программа «50/50» даёт такую возможность.
– ГК «ЦДС» специализируется на строительстве объектов эконом-класса. Что в вашем понимании означает «эконом-класс»?
– Эконом-класс – это полноценные квартиры небольшого метража.
– То есть вопрос именно в метраже?
– В основном. Эконом-класс – это качественные квартиры в первую очередь небольшого метража, без особых излишеств, но достаточно комфортные. Это – оптимальное соотношение размера жилплощади, качества и цены. Это те дома, которые строятся по современным технологиям, но без архитектурных изысков, без какого-либо громадного фасадного остекления, навесных фасадов, отделки под евростандарт, потолки – не по 3 м, а примерно 2,60 м. Небольшие, но достаточные для нормальной жизни, метражи помещений.
– Каких сейчас покупателей больше – тех, которые сразу полностью выплачивают стоимость квартиры, или тех, которые пользуются рассрочками?
– Как ни странно, за последний год увеличилось количество людей, готовых оплатить сразу всю стоимость. Наверное, это происходит, потому что сейчас на рынке, в том числе и у нас, есть интересные предложения, ориентированные именно на единовременную оплату.
– Желание снизить цену предложения подразумевает стремление уменьшить себестоимость строительства. Каким образом вы снижаете себестоимость, от чего приходится отказываться или, возможно, происходит пересмотр договоров с поставщиками?
– Будет неправильно говорить о том, что мы только сейчас специально снижаем себестоимость. До этого десять лет не пытались снижать ее, а тут вдруг решили. Нет, это постоянная деятельность компании, которая осуществляется за счет оптимизации внутренних процессов и расходов. За счет чего можно добиться оптимальной себестоимости квартир? У нас она формируется достаточно невысокой, потому что мы занимаемся полным циклом строительства дома. Мы и заказчики, и застройщики, и генподрядчики, и субподрядные работы выполняем сами. То есть, за исключением нескольких видов специализированных работ, весь объем мы делаем самостоятельно. В конечном счете, это основной путь снижения себестоимости. Другие факторы, определяющие данный показатель, такие как цена стройматериалов, заемные средства, отчисления на инфраструктуру и т. п., в последнее время меняются разнонаправленно – что-то дешевеет, что-то растёт. В результате, по итогам кризисного года, прогнозируемого значительного снижения себестоимости не произошло.
– До кризиса у «ЦДС» наверняка были определены планы перспективного развития. Они изменились?
– Практически нет. У нас было и остается четкое видение – точечная застройка, в основном, завершилась еще несколько лет назад. Сейчас в перспективе – комплексное освоение территорий. Это направление включает в себя две составляющие: реновацию кварталов, застроенных домами первых массовых серий, и строительство на больших свободных земельных участках, примыкающих к границам сложившейся городской застройки. Существует небольшое количество компаний, которые сталкивались с подобными задачами. Как раз сейчас мы начинаем проект такого рода – квартал Новое Мурино, на прилегающей к городской черте территории Всеволожского района.
– Вы упомянули реновацию кварталов хрущевок. Сейчас город готовится выставить на торги некоторые из них. Вас какой-нибудь квартал заинтересовал?
– Пока никакой. Нет понимания, что возьмет на себя город. Хотелось бы, чтобы город брал на себя основную часть работы по инженерной подготовке участков и расселению домов, находящихся на территории кварталов, предназначенных к застройке. Кроме того, очевидно, что договор между городом и компанией о совместной работе над таким проектом должен заключаться на более длительный срок, чем четыре года, которые предлагаются сейчас.
А ситуация такова, что будущее именно за подобным строительством, так как понятно, что дома стареют. У нас очень много кварталов, состоящих из хрущевок, требующих ремонта. Их невыгодно ремонтировать, а надо сносить и возводить новые современные дома. Но одному городскому бюджету это не потянуть, поэтому необходимо партнерство города и строительных организаций. Сейчас имеется более чем 2,5 млн кв. м продаваемого жилья.
– По какой цене сейчас выгодно покупать пятна под застройку из расчета нагрузки на квадратный метр продаваемой площади?
– До $150 за кв. м, но мы предлагаем владельцам земельных участков долю в построенных на них домах.
– Из расчета 20% на 80%, где 20% получает владелец участка?
– Скорее, до 10%. Если средняя стоимость жилья – 60 тыс., 10% – это 6 тыс. руб. за кв. м, то есть выходит не $150, а больше.
– В данный момент у «ЦДС» есть свободные средства на приобретение земельного участка?
– У любой компании есть определенный денежный поток, который можно по-разному распределять.
– Например, можно долги оплатить…
– Можно кредиты вернуть, можно еще что-то сделать, но пока ситуация все-таки достаточно жесткая по деньгам у всех строительных компаний, и, конечно, средства разумно тратить на первоочередные нужды – строительство объектов, в которых были начаты продажи квартир.
– Как вы считаете, что больше всего осложняет жизнь строителям? Я имею в виду не в условиях кризиса, а в принципе, и в докризисное время?
– Общее информационное поле. Информация о строительном рынке зачастую необъективна и недостоверна, и это, наверное, больше чем на 50% усложняет жизнь строителям. И, конечно, – сократившееся банковское финансирование.
– Мне казалось, эта причина на первом месте?
– Нет, на первом месте – общее информационное освещение строительной отрасли, на втором – платежеспособность покупателя, потому что кого-то с работы увольняют, у кого-то зарплату урезают, то есть я имею в виду непредсказуемость финансовой ситуации у каждого отдельно взятого человека-покупателя, а вот на третьем – сокращение банковского кредитования. Остальное все, в общем, по мелочам.
– А монополисты, чиновники?
– Монополисты были всегда, с ними как-то худо-бедно работали. Чиновники? У нас самые лучшие чиновники в мире! Мы с ними тоже работали и продолжаем это делать. Ни у монополистов, ни у чиновников ситуация не стала кардинально другой. Зато первые три составляющие, я уже о них говорил, изменились существенно.
– Когда, по вашему мнению, рынок выйдет из кризиса?
– Когда для этого будут созданы нормальные условия – прогнозируемая ситуация, финансовая и политическая, хотя бы на протяжении согласования строительства и всего цикла возведения дома. Нормальная ситуация – это когда можно вести конструктивные переговоры с банками и получать кредиты на разумных условиях. Нормальная ситуация – это когда есть дельта между себестоимостью и продажной стоимостью, устойчивый, а не ажиотажный, прогнозируемый спрос на продукцию. Для застройщиков – это покупатели квартир, для субподрядчиков – заказы, по которым рассчитываются деньгами, а не бартером. Вот это я называю нормальной ситуацией.
