В июле 2009 года фактический спрос на первичном рынке высокобюджетного загородного жилья (бизнес- и элитного класса) сохранился на уровне предыдущего месяца. Заключенные сделки, впрочем, единичны как на первичном, так и на вторичном рынке – по сравнению с прошлым годом их меньше в два-три раза. Практически все участники рынка отмечают существенный рост первоначального интереса: число звонков увеличивается, но к реальным просмотрам и сделкам они приводят редко – покупатели словно прицениваются к объектам.
Общее падение спроса по сравнению с летом прошлого года оценивается от 30% до 50% (по отношению к показателям середины 2008-го). На пике спроса (в третьем квартале минувшего года) предложение объектов стоимостью свыше 8 млн руб. составляло около семи тысяч коттеджей, куплено было за тот же период около 1 200 объектов. В период спада, в конце 2008-го – начале 2009 года, предложение сократилось до 5 500 объектов, спрос – до 200–300 сделок, проведенных за квартал. Ожидаемого подъема рынка летом не наблюдалось. Сегодня, отмечают девелоперы, средний показатель продаж в поселках – один-два объекта в квартал, против четырех-пяти сделок в прошлом году. Приобретаются в основном коттеджи в ценовом диапазоне в 10–20 млн руб. (площадь домов – 140–200 кв. м).
На вторичный рынок дорогого жилья спад повлиял больше, чем на первичный. По мнению аналитиков, в прошлом году стоимость многих объектов была существенно завышена – выравнивание цен на рынке шло по верхней планке. Сейчас каждый объект придирчиво оценивается клиентом. Суммы продажи и предложения могут разниться на 20–30% – преимущество у тех продавцов, которые готовы идти на уступки.
На сегодняшний день самая дорогая вторичная недвижимость продается в Курортном районе Петербурга и Всеволожском районе Ленобласти. Основной объем предложений вторички приходится на Всеволожский район, Сестрорецк и Зеленогорск. Заметно меньше дорогих объектов в Выборгском и Приозерском районах Ленобласти, единичные предложения – в Кировском и Ломоносовском. Больше всего домов стоимостью от 35 млн руб. сосредоточено в Курортном и Приморском районах Петербурга – около половины дорогого предложения строений и больше половины дорогих участков. Второе по популярности место – у Всеволожского района (за счет близости к городу), третье – у Выборгского района Ленобласти (за счет природных данных). Меньше всего объектов стоимостью свыше 8–10 млн – в восточных районах области, Тосненском и Кировском (причем в Кировском предлагаются к продаже только готовые дома – дорогие участки здесь в принципе не востребованы). А в Тосненском районе дорогое предложение сосредоточено на границе с Павловском. Совсем исчезли из продажи дорогие, стоимостью свыше 8 млн руб., коттеджи в Лужском районе – продавцы вынуждены идти на снижение цен.
Некоторые покупатели, ранее подбиравшие для себя варианты на первичном рынке, теперь заинтересовались вторичными объектами, где стали попадаться очень привлекательные предложения, которые раньше уходили без рекламы. Впрочем, в целом количество предложений на вторичном рынке с мая неуклонно снижается – новых вариантов мало, многие продавцы, напротив, сняли свои объекты с продажи в ожидании лучших времен.
Объем дорогого предложения в коттеджных поселках также неуклонно сокращался вплоть до середины июля – из листингов исчезли «элитные» проекты застройщиков-новичков, которым участок с хорошей локацией достался по случаю; часть проектов в низкой стадии готовности была приостановлена, так как девелоперы сосредоточились на поселках с высокой степенью готовности. Некоторые варианты были сняты с продажи по другой причине: девелоперы со стажем поспешили подвести строения под крышу и продавать готовые дома, так как готовые объекты высокого класса сегодня реализуются гораздо быстрее, чем дорогие участки в самом что ни на есть «раскрученном» месте.
Но в июле-августе на рынке началось движение, и в нескольких новых поселках все-таки открылись продажи – в основном речь идет о вторых очередях уже возведенных элитных комплексов.
Средняя стоимость предложения в поселках класса «элит» на сегодня составляет 107–110 тыс. руб. за кв. м при покупке готового дома с участком или около 340 тыс. руб. за сотку при покупке участка. Для коттеджных поселков класса «премиум» эти цифры составляют примерно 115–120 тыс. руб. за кв. м (но при гораздо большей площади строений). Как и на городском рынке, при единовременном платеже можно получить дисконт в 10–15%, но цена предложения остается неизменной. На демпинг девелоперы не идут: каждая сделка в элитном секторе уникальна, скидками покупателя не заманить. От того, что цена объекта уменьшится на 10–15% и дом будет стоить не 30, а 27 млн руб., он все равно не попадет в массовый сегмент. А дополнительных клиентов гораздо эффективнее привлекать качеством поселка.
Комментарии:
Алла Зайцева,
заместитель генерального директора Общества землепользователей «Прогаль»:
– Структура предложения участков по цене выше средней – то есть дороже 2,5 млн руб. – в августе выглядела следующим образом: примерно половина таких участков расположена во Всеволожском районе, 13–15% принадлежит Выборгскому району области, 6–9% относится к Приозерскому и Гатчинскому.
Треть домовладений, продающихся за 2,5–7,5 млн руб., находится во Всеволожском районе. В Выборгском и Гатчинском расположено по 14–16% таких домов, в Ломоносовском и Приозерском – 9% и 7% соответственно. Почти так же распределились места и в следующей ценовой группе – дороже 7,5 млн руб., только отрыв Всеволожского района значительно увеличился: в этом интервале цен на него приходится чуть меньше половины всех продаваемых объектов.
Ольга Трошева,
заместитель директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»:
– Из 53 поселков, в которых строительство близится к завершению, более 40% относится к классу «элитные». В некоторых поселках закончено строительство одной или нескольких очередей – «Репинская Усадьба», Patrikki Club, в других ведется активное строительство («Медовое», «Репинская Усадьба 2»). Запускаются и новые проекты – за полгода открылись продажи и началось строительство в таких элитных комплексах, как «Академические дачи» («Грантика»), вторая очередь Patrikki Club, «Приоратское предместье» («Невский Альянс»), «Петергоф» («ПетроЗемПроект»), «Мои Пенаты» («ПетроСтиль»).
Диапазон цен в элитном сегменте варьируется сегодня от 25 до 70 млн руб. за домовладение, в среднем — около 40 млн за дом в 330 кв. м с участком в 24 сотки. Небольшие скидки и бонусы, пропорциональные размеру первого взноса, предлагают почти все операторы.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
(с) Центр исследований и аналитики ГК БН, 2009
тел. (812) 329-36-78, e-mail: analitika@bn.ru
