Об этом шла речь на областном совещании с невероятным названием: «Об обеспечении возможности строительства объектов на территории Ленинградской области с 01.01.2010. до утверждения документов территориального планирования».
Весьма драматично
«Ситуация весьма драматична. По сути дела, строительная деятельность с января будет прекращена. Прокуратура и контрольно-надзорные органы уже грозят пальчиком. Будем жить без стройки», – заявил председатель областного комитета по архитектуре и градостроительству Евгений Домрачев. Фактически это его последнее китайское предупреждение главам муниципалитетов, вовремя не разработавшим градостроительную документацию в своих поселениях. Муниципалы в свою очередь ссылаются на отсутствие денег, необходимых для составления градостроительных планов и местных правил землепользования и застройки.
Пререкания о темпах разработки необходимых по закону бумаг идут в регионе по крайней мере с конца 2008 года. Но к Новому году или вскоре после него будут утверждены схемы территориального планирования только четырех районов - Выборгского, Кингисеппского, Ломоносовского, Всеволожского. Кроме того, завершается подготовка материалов в Гатчинском, Тосненском, Тихвинском районах. Контракты на подготовку районных схем территориального планирования заключили 12 районов. Зато администрация Сланцевского даже не приняла решения о начале таких работ.
Из 203 поселений генпланы разрабатываются в 110. Проект распоряжения об утверждении генплана Выборга на следующей неделе, как ожидается, будет подписан губернатором. Следующие – Гатчина, Кингисепп и Сосновый Бор. И все же к 1 января, по признанию главного архитектора региона, всего несколько поселений области смогут подтвердить документы территориального планирования. Более, чем у 80 поселений эти бумаги – на нулевой стадии готовности, т.е. их составлением никто еще и не думал заниматься.
Сложные правила
«Гораздо хуже ситуация с правилами землепользования и застройки», - говорит Евгений Домрачев. Пока они утверждены лишь в Киришах, Тихвине и Усть-Луге, готовятся в Сосновом Бору, Гатчине, Луге, Лодейном поле. В ближайшее время на региональном градсовете будет рассмотрен проект правил землепользования и застройки Волхова.
А в Приозерском районе правила разрабатываются вместе со схемами территориального планирования, хотя по логике вещей, должны предшествовать составлению генпланов – областные власти согласны и на такой вариант, лишь бы делалось хоть что-нибудь.
Еще в мае Совет ассоциации муниципальных образований Ленобласти признал работу по подготовке документов территориального планирования неудовлетворительной. Исполнительный директор ассоциации Александра Бондарь пришла к выводу о неэффективной системе взаимодействия всех заинтересованных в этой деятельности сторон – федеральных органов, области, муниципалитетов и частных собственников.
По ее мнению, несмотря на обязанность муниципалитетов подготовить пакет необходимых бумаг, каждый субъект права обязан участвовать в территориальном планировании. Сегодня баланс землепользования, по данным Александры Бондарь, таков:
земель, находящихся в федеральной собственности в регионе 36%, в собственности Ленобласти – 57%, муниципальных образований – всего 0,23%, в частной собственности находится 6% земельной площади. Разумеется, это – лукавые цифры. Ведь собственность на многие участки (а это тысячи гектаров!) по-прежнему считается нераспределенной, а по закону такой нераспределенной землей могут распоряжаться муниципалитеты.
Именно муниципалам, области и частным застройщикам придется взвалить на себя бремя расходов по составлению генпланов. Вытребовать на это из российского бюджета сумму, пропорциональную федеральной доле земли , не получилось бы и до кризиса. Тем не менее, по утверждению председателя Ассоциации, «в соответствии с Бюджетным кодексом, расходы по кадастровому учету объектов недвижимости каждый собственник несет самостоятельно»..
Чрезмерно щедры
На первый взгляд, проще выстраиваются отношения с частными застройщиками – инвесторами, возводящими предприятия, коттеджные поселки и так далее. Но в ряде случаев муниципалы полностью передают функцию заказчика самим инвесторам, а те ведут работу в своих интересах. Часто и техническое задание на проектирование разрабатывает потенциальный подрядчик. Прокуратура усматривает в этом элементы коррупции.
Иногда администрации «необоснованно щедро авансируют подрядчиков, а те, после получения денег, исчезают», - свидетельствует Александра Бондарь. Лишь немногие муниципалитеты применяют безавансовые торги на выполнение работ.
В любом случае, времени на подготовку правил, градпланов и схем уже почти нет. Значит, новые стройки в ближайшие месяцы могут не начаться. Даже если местная власть выдаст разрешения на строительство, прокуратура опротестует эти акты. Невозможным станет и изменение границ населенных пунктов, которое сопровождается переводом участков сельхозземель в категорию «земли населенных пунктов». А в таком переводе заинтересованы и инвесторы, и муниципалы: новый статус земли обеспечивает больший сбор налогов в местный бюджет.
По частям
Евгений Домрачев полагает, что важнейшая нынешняя задача – «обеспечить возможность осуществления строительной деятельности при отсутствии к 1 января 2010 утвержденных в установленном порядке документов терпланирования».
Поэтому поселениям предложено определить инвестиционно привлекательные территории, «подлежащие первоочередному освоению и строительству», и подготовить документы на них. Градостроительный кодекс позволяет разработать правила землепользования и градплан на весь населенный пункт, на район города или поселка и даже на группу домов. Приниматься такие акты будут, скорее всего, более или менее оперативно, поскольку в них можно постоянно вносить изменения.
Муниципалитетам придется при этом «учитывать пожелания населения» - ведь треть территории в границах населенных пунктов находится в частной собственности. На практике это может означать, что собственников побудят раскошелиться на генпланы – иначе даже сарай не построишь. «Неперспективные» территории оставлены «на потом», и такое положение может продлиться не один год.
И все же опыт последних лет показал, что заказчиками генпланов могут быть только крупные города, а остальным поселениям придется передать эту функцию районным администрациям. Еще в конце мая Совет муниципальных образований решил, что это – единственно перспективный путь. Но «устойчивой системы взаимодействия» так и не создано, отчасти из-за разброда и непонимания со стороны местных администраций, отчасти потому, что каждый чиновник ведет «свою игру» и не склонен добровольно делиться полномочиями.
Как ни парадоксально, угроза строительного паралича – и даже реальный кратковременный ступор - может оказаться действенным инструментом. Альтернатива, - отсрочка ввода в действие очередной части Градостроительного кодекса – лишь продлит ситуацию хаоса, при которой непонятны пределы разумного инвестиционного и строительного риска.
