На прошлой неделе о ходе реализации Генплана Санкт-Петербурга перед городским правительством отчитался главный архитектор города Юрий Митюрев. Днем позже с докладом на эту же тему перед городскими парламентариями выступил вице-губернатор Роман Филимонов. Главный вывод чиновников: Генплан получился хорошим, но требует новой корректировки в части функционального зонирования территорий.
Под проекты жилищной и общественно-деловой застройкибудут перепрофилированы земли сельхозназначения. По действующему Генплану их не должны были трогать до 2015 года. Но, как сообщил Роман Филимонов, новые собственники сельхозугодий выступают за ускоренный их ввод в деловой оборот. «Заявок немного по числу, но это крупные по площади территории. В основном речь идет о Пушкинском, Красногвардейском и Красносельском районах. Сейчас мы анализируем предложения», – говорит господин Филимонов, добавив, что речь идет о наделах общей площадью за тысячу гектаров.
Последний раз Генплан Петербурга подвергся масштабной правке прошлой весной, когда в главный документ города было внесено несколько сотен изменений. Например, сельхозугодья тогда уменьшились на 4% (ранее занимали 21% территории Петербурга), землям промышленности прибавили 5% (было 13%) и т. д. Сейчас, по словам Юрия Митюрева, речь идет о корректировке, которая затронет около 1% площади города (территория Северной столицы – почти 140 тыс. га).
Губернатор Валентина Матвиенко дала распоряжение готовить пакет изменений в Генплан, но делать это взвешенно и обоснованно. «Предлагаемые изменения – небольшие, разовые. Генплан – это закон, и к нему нужно относиться бережно», – подчеркнула губернатор.
В настоящее время КГА и Комиссия ЗС по горхозяйству продолжают сбор заявлений от инвесторов и граждан, заинтересованных в корректировке Генплана. Самое распространенное требование – изменение функционального зонирования участков. «Не факт, что все поступившие заявки будут одобрены. Главная задача – не обслуживание интересов инвесторов, а обеспечение комфортного проживания граждан», – говорит Роман Филимонов.
Совместная рабочая группа из депутатов и чиновников соберется для анализа заявок и обсуждения будущих поправок в сентябре. По прогнозам председателя Комиссии ЗС по горхозяйству Сергея Никешина, за основу пакет поправок в Генплан может быть принят в лучшем случае на исходе текущего года, а в окончательном виде – в январе-феврале следующего.
Попутно Смольный планирует принципиально упростить порядок корректировки главного документа города. Сегодня по закону изменения в Генплан могут вноситься не чаще чем раз в пять лет. По словам Юрия Митюрева, это нужно делать по результатам ежегодного мониторинга Генерального плана.
Собственно, об этом Смольный давно просят представители бизнеса. Они полагают, что одним документом невозможно учесть все нюансы развития города с пятимиллионным населением. «В Петербурге в течение полугода кардинально меняются инвестиционные процессы, а также предпочтения людей, на них влияющих. Город – живой организм, и его развитие нельзя предсказать максимально подробно. Меня волнует принципиальный вопрос: будет ли выработан внятный механизм ежегодного внесения поправок в Генплан? Должна быть постоянно действующая комиссия, которая будет принимать заявки от инвесторов и обсуждать возможные изменения», – говорил год назад в интервью для «Бюллетеня Недвижимости» председатель Совета директоров Teorema Holding PLC Игорь Водопьянов.
Чаяния бизнеса услышаны. Для упрощения процедуры внесения поправок в Генплан также планируется изменить порядок проведения публичных обсуждений. «Доходит до бреда, – говорит Валентина Матвиенко. – На Приморском шоссе свалка, и жилые дома подошли вплотную. Для того чтобы перевести инженерную территорию под жилую застройку, нужно провести слушания во всех районах города и во всех муниципальных образованиях. Я думаю, вопрос этот интересен лишь жителям Приморского района». Соответствующие поправки в местные законы и инициативы по корректировке федерального законодательства Смольный обещает подготовить в ближайшее время.
В целях реализации Генплана должны разрабатываться проекты планировок территорий (ППТ). В частности, этот процесс призван ликвидировать дефицит земли под застройку. Правда, практика подготовки ППТ в целом оказалась не слишком результативной. В минувшем году были подготовлены ППТ на 2,8 тыс. га – это в два раза меньше, чем за 2007-й. «Из 1100 проектов планировки, находящихся в работе, на сегодня утверждены лишь 168. Всего требуется распланировать 4,5 тысячи кварталов. При подобных темпах эта работа займет более ста лет», – говорит депутат Сергей Малков.
«Сейчас ППТ строгают все кому не лень, в КГА проекты идут валом, но из-за низкого качества до процесса утверждения доходят немногие. Нужно прекратить эту порочную практику разработки ППТ за счет инвесторов и делать это за счет городского бюджета», – объясняет причину провала генеральный директор ООО «Петроград» Олег Петров. По словам коммерческого директора ООО «Центр согласований» Антона Венедиктова, если бы власть сама занималась проектами планировок, то не было бы проблем и со сроками их согласований. По регламенту процесс согласования должен занимать 72 дня, но сегодня реальный срок, с учетом утверждения на правительстве, выливается в четыре-пять месяцев.
Власти уже обещают повлиять на ситуацию. По сведениям Романа Филимонова, в городском бюджете следующего года будет заложена сумма, способная простимулировать более активный процесс подготовки проектов планировок. Кроме того, чиновники обещают ликвидировать дефицит земель под промышленные площадки. «Мы подзадержались с подготовкой промышленных территорий. Но сегодня КЭРППиТ готовит прорыв в этом направлении. Мы сможем предоставлять промышленные площадки не только крупному и среднему, но и малому бизнесу. Это даст толчок развитию экономики города», – говорит вице-губернатор.
После принятия Генплана в 2005 году усилия властей сосредоточились на подготовке Правил землепользования и застройки – как главном инструменте реализации Генплана. Документ был принят в этом году и вступил в силу 1 марта. Правда, у застройщиков появились проблемы. Главная проблема – десятки проектов, прошедших часть согласований, но не успевших получить разрешение на строительство, зависли. И строителям непонятно: то ли надо полностью переделывать документацию в соответствии с новыми правилами, то ли проекты удастся «протащить» по процедуре преодоления параметров ПЗЗ.
«То, что до этого застройщик прошел тяжелый, многомесячный путь согласований, в расчет никем не берется. Теперь проект можно скомкать, выбросить в урну и начинать все сначала», – говорит директор по строительству ИСГ «Сплав» Дмитрий Галкин. И добавляет, что один из проектов компании, на Бумажной улице в Адмиралтейском районе, предполагал строительство здания высотой 45 м. Новые требования ПЗЗ требуют от застройщика «срезать» объект на 15 м.
По словам руководителя проекта ГК «Пионер» Андрея Алексеева, его фирма еще в 2007 году приобрела на торгах участок площадью 2,5 га в 8-м квартале Шувалово-Озерки под строительство многофункционального комплекса. В ходе разработки ППТ стало ясно, что проект нереализуем – жилые объекты на участке не предусмотрены. Хотя на торгах объявлялось, что условно-разрешенным видом использования будет жилье. «За прошедшие два года мы так и не смогли понять, как сделать условно-разрешенный вид использования основным. Все от того, что власти до сих пор не могут определить правила игры», – негодует Андрей Алексеев. Он утверждает, что то же самое – с высотными параметрами. В проектной документации заложена 150-метровая высота, но это противоречит нормам ПЗЗ. «Мы согласны пройти процедуру по изменению высотных ограничений, но механизм ее до сих пор ни строителям, ни властям неизвестен. В итоге продолжаем стоять на том же месте, с которого и стартовали», – говорит господин Алексеев.
Главные надежды застройщиков – на два подзаконных акта к Правилам застройки и землепользования. Смольный уже утвердил постановления о порядке выдачи разрешений на условно-разрешенный вид использования участка и порядке выдачи разрешений на превышение предельных параметров застройки, установленных ПЗЗ. Впрочем, прогнозировать, насколько широко откроются двери для легализации не вписывающихся в ПЗЗ проектов, не берется пока никто.
Строители тем временем поговаривают, что механизм внесения поправок в Правила землепользования и застройки также необходимо сделать упрощенным и корректировать ПЗЗ раз в год.
