Комнаты расшевелили вторичный рынок

Вторичный рынок жилья в Петербурге по-прежнему отличается устойчивостью и не страдает от ценового перепада и неуверенности, характерных сегодня для новостроек. Однако некоторая «переоценка ценностей» с исправлением перекосов, появившихся в период активного вздорожания, ждет и его.

Ипотека, которая до недавнего времени обеспечивала немалую часть сделок на вторичном рынке жилья, более не помогает в приобретении самых популярных квартир эконом-класса. Первыми на изменение спроса и предложения в новых условиях отреагировал самый дешевый сегмент рынка – комнаты.

Чем меньше соседей, тем дешевле

На фоне медленного и, кажется, пока малозаметного снижения цен на квартиры в Северной столице, последние две недели выявили новую тенденцию вторичного рынка: началось более заметное снижение цен на комнаты. По данным Центра исследований и аналитики ГК "Бюллетень Недвижимости", за минувшие полтора месяца они подешевели на 3,5%. Судя по всему, это явление повлечет за собой более серьезные последствия, которые затронут и часть других секторов «вторички».

Изменение средней цены предложения комнат на вторичном рынке жилья

Какие факторы определяют цену комнаты? Прежде всего, важно, где находится дом – в центре или в спальном районе. Второй параметр – «населенность» квартиры, число соседей, которых вместе с комнатой получит покупатель. Эти два фактора взаимосвязаны – в центре города размер комнат больше, но и заселенность квартир выше. В спальных районах такие объекты, как правило, продаются в малонаселенных квартирах, состоящих из трех, четырех, редко из пяти комнат. Следующим по важности обстоятельством, влияющим на цену, оказывается размер комнаты.

Средняя цена предложения комнат в центральных районах Санкт-Петербурга

Средняя цена предложения комнат в спальных районах Санкт-Петербурга

Заметим: поскольку в престижном центре трудно найти малонаселенную коммуналку, в перспективе пригодную для расселения, а в «спальниках» такие объекты есть, цены на комнаты в разных районах города теперь различаются не так сильно, как прежде.

Из-за особенностей петербургского рынка жилья, комнаты оказываются важным инструментом в руках игроков вторичного рынка. В самом деле, средняя цена двухкомнатной квартиры в Петербурге равна средней цене «однушки» плюс средней цене комнаты – с точностью до 25–30 тыс. руб. Это соотношение неизменно, по крайней мере, в течение последних 12 лет, что подтверждается и данными агентств о средней сумме денег, участвующих в такой сделке. Но сегодня, в условиях крайне изменчивых, комнаты становятся более показательным (с точки зрения динамики рынка) сегментом, чем квартиры, которые позже реагируют на перемены.

Дешевеющая доплата

Поведение рынка комнат считается важным индикатором. Ведь в сделки на вторичном рынке всегда вовлечено меньше денег, чем стоят квартиры. Как правило, здесь редки прямые продажи. Это почти всегда длинная цепочка операций, связанных с обменами, причем в подавляющем большинстве случаев продавец является еще и покупателем. Средства требуются ему на доплату за новую, большую по площади, квартиру. «Средняя добавляемая сумма, то есть живые деньги, участвующие в сделке, остается равной стоимости одной комнаты, – объясняет главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – Сегодняшнее снижение цен на комнаты стало естественным следствием отсутствия ипотечных денег на рынке. Если раньше дополнительные средства или их часть покупатель мог получить в банке, то сейчас такой возможности нет. Поэтому размеры доплат резко сокращаются».

И вот цены на комнаты, выступающие в качестве доплаты, начинают снижаться. Трехпроцентное сокращение – далеко не обвал. Но вслед за уменьшением цен на комнаты неизбежно снижается стоимость дешевых однокомнатных квартир, являющихся «локомотивом рынка». «Однушки» всегда были самым ликвидным рыночным сегментом (даже несмотря на то что их востребованность с годами снижается, поскольку люди, по мере возможности, переезжают в более подходящие квартиры, пригодные для жизни с детьми). Популярны они и сейчас, благодаря самой востребованной на рынке жилья операции – разъездам, которые связаны с тем, что семьи разрастаются, и людям нескольких поколений становится сложно жить под одной крышей.

В Москве рынок комнат развит слабее, потому что программы расселения коммуналок работают там дольше, чем в Петербурге и несколько более успешно. Кроме того основной поток переселенцев в Москву приходится на жителей Московской области. Жилье там стоит относительно дорого, а потому мигранты могут позволить себе хотя бы маленькую, но квартиру в столице. В городе на Неве приезжим приходится начинать цепь жилищных улучшений с комнаты. К тому же, у нас лишь недавно всерьез занялись коммуналками. Если прежние программы расселения работали вяло, теперь в этот процесс вложены заметные деньги – и рынок комнат оживился. Но в нынешних обстоятельствах первым среагировал на изменение конъюнктуры.

Эконом-класс впереди паровоза

Рынок «отыгрывает» сейчас переоцененные сегменты – именно они более всего подвержены ныне снижению цен. В период ценового роста и ажиотажного спроса покупатели расхватывали самые дешевые, однокомнатные квартиры, в том числе в кварталах, удаленных от центра. При снижении цен тенденция стала обратной. Без ипотечного кредитования спрос на квартиры эконом-класса сокращается.

Уменьшение цен в этих условиях коснется, прежде всего, однокомнатных малогабаритных квартир в спальных районах. Сергей Бобашев напоминает: «На стадии растущего рынка за одну и ту же сумму можно было купить квартиру в недостроенном доме, например, в Выборгском районе и в переулке в двух шагах от Невского проспекта. Такие перекосы со спадом ажиотажа устраняются первыми. А центральные районы, если даже немного потеряют в цене, позже наверстают упущенное».

Стоимость однокомнатных и двухкомнатных квартир, вероятно, будет снижаться быстрее, чем трех-четырехкомнатных, которые продавались не так быстро, хотя цена квадратного метра в больших квартирах до сих была на 10–20% ниже, чем в «однушках».

Более всего подвержен уменьшению цен на вторичном рынке сегмент квартир в панельных домах, поскольку самые дешевые объекты всегда первыми реагируют на тенденции рынка.

И только рынок элитной недвижимости и жилья бизнес-класса живет по своим законам, будто вокруг все по-прежнему. «Элитное жилье, особенно в центре города, будет только дорожать в долгосрочной перспективе, оно и в последние 10 лет дорожало быстрее всего», – полагает главный аналитик ГК «БН». Цены на квартиры в старом фонде снижаются медленно, почти незаметно.

Несколько подешевели сталинки. И именно потому, что они до сих пор были переоценены. Интерес покупателей к ним год от года падает. Привлекательными остаются только те сталинки, в которых давно нет коммунальных квартир, сложился постоянный социальный состав жильцов, заменена инфраструктура, созданы ТСЖ, выполнены капремонты. «По сути, это новый дом, в котором старыми остались только стены и лестницы. При советской власти это жилье было самым привлекательным, это – старый «бизнес-класс». Но сейчас строится достаточно много современного бизнес-класса, то есть имеется серьезный конкурент», – поясняет господин Бобашев. К тому же, сталинки расположены в не самых привлекательных для проживания районах, если не считать Московского, например в Автово, в Невском районе (близ станций метро «Ломоносовская» и «Елизаровская»).

Меньше всего пока снижение цен коснулось квартир в зданиях, построенных недавно, сданных два-три года назад. Они востребованы покупателями и неплохо продаются.

Новички против профессионалов

Сегодня покупатель, обладающий деньгами и намеренный приобрести квартиру, имеет выбор и может рассчитывать на скидки. Продавцы готовы пойти ему навстречу. Но на состояние рынка сейчас слишком сильное влияние оказывают психологические факторы. Запутавшись в сообщениях, предположениях и слухах, люди начинают порой откладывать и необходимые приобретения. Они действуют под влиянием эмоций, а не объективных обстоятельств. В похожем положении оказались и агентства недвижимости. У них нет общей тактики, модели действий. Движение оказывается разнонаправленным, порожденным исключительно нервозностью риэлторских фирм и их руководителей.

Часть агентств «сворачивается в куколку», урезает маркетинговые программы и рекламные бюджеты, сокращает расходы и замораживает развитие, что связано с сокращением доходов: продавать жилье стало сложнее. «Телодвижения» руководителей вызывают нервозность персонала, агенты не могут стабильно и уверенно работать.

Другие компании, наоборот, используя такое поведение конкурентов, наращивают объемы рекламы и развивают бизнес. Это агентства, которые смогли создать некоторые запасы и сейчас готовы занимать все новые ниши рынка. Есть и организации, которые работают точно так же, как прежде. «Сейчас многое зависит не от фирмы, а от агента, от его поведения. Если агент нервничает и боится совершить ошибку, а покупатель и продавец – тем более неспокойны, сделка может не дойти до завершения. Поэтому сейчас на рынке недвижимости успешно действуют две категории риэлторов. Одна – опытные, умеющие работать и на растущем, и на падающем рынке, профессионалы, пережившие не один кризис. Вторая – «непуганые» начинающие агенты, им никто не объяснил, что сейчас сложно заключать сделки. Им это все интересно, в новинку, они берутся и делают, когда их более опытные коллеги хватаются за голову», – описывает ситуацию Сергей Бобашев.

А жизнь продолжается: петербуржцы покупают, продают и обменивают квартиры и комнаты. Конечно, продавцы и покупатели, не уверенные в том, сколько будет стоить квартира через полгода и какой окажется «цена денег», боятся прогадать. Но если сравнить данные за сентябрь нынешнего и сентябрь прошлого, 2007, года, снижение числа сделок окажется незначительным, как говорится – в пределах статистической погрешности. Стало быть, ничего критического на вторичном рынке не произошло. «Судя по всему, сокращение и в октябре будет весьма небольшим. Можно предположить, что в течение 2008 года будет совершено 62–65 тыс. сделок, то есть столько же, сколько обычно», – резюмирует главный аналитик ГК «БН».

Дать общий, один на всех, совет по продаже и покупке жилья на вторичном рынке сейчас невозможно, ситуация у каждого своя, все очень индивидуально. Но ведь так было всегда. Ясно лишь, что продавцам и покупателям комнат придется «думать быстрее остальных», чтобы не промахнуться.

Текст: Василий Когаловский