03.05.2019 | 08:00 688

Сезон охоты на загородную недвижимость открыт

Если вы считаете, что лето без дачи будет прожито зря, то сейчас самое время заняться поиском объекта загородной недвижимости. Вы можете купить дом или снять на лето дачу. Но как нужно действовать, чтобы дачная жизнь не обернулась разочарованием?

С чего начинать?

Выберите вектор поиска. Если вы не определитесь с направлением и начнете метаться между разными районами, времени ни на что не хватит – вы просто будете бездарно убивать и без того дефицитные выходные.

Так что, если ваши домашние просматривают фотообъявления и предлагают сегодня ехать в Гатчину, а завтра, к примеру, под Выборг («Ой, какой красивый домик и недорого – поехали смотреть!»), немедленно верните их на землю.

То есть ключевой для нас вопрос...

Где искать?

А искать нужно, прежде всего, там, куда вам удобно добираться. Это уже проверено не одним поколением дачников.

Покупаем дачу – за городом или за рубежом?Если вы любите проводить время в европейских странах, пользоваться благами наших >>Оптимальную транспортную доступность проиллюстрируем примерно так: не больше часа спокойной езды от дома, и чтобы не по пробкам через полгорода. Иначе, пока вы в час пик доберетесь до «фазенды», устанете так, что она будет вам уже не мила: переночевать – и обратно.

Если вы планируете наведываться на дачу не только летом, делайте выбор в пользу обжитого массива, который не вымирает на зиму. Там обязательно должны быть постоянные жители.

Субъективные факторы тоже нельзя сбрасывать со счетов. Дача – это не просто сотки своей земли с грядками и парниками, обнесенные забором. Ее надо выбирать в таком районе и на таких ландшафтах, куда вас действительно тянет, где вам нравится гулять и где вы отдыхаете душой и телом.

А в этом, как говорится, на вкус и цвет товарища нет. Одним нравятся озера, гранитные скалы, сосновые леса и реликтовые болота Карельского перешейка. Другим – могучие реки и континентальный климат восточных районов Ленобласти. Третьим – сельские ландшафты и смешанные леса на южных направлениях, куда весна приходит на две недели раньше, чем в северные районы.

Культурные ландшафты тоже разные. На Карельском перешейке – готический Выборг, на востоке – старинный русский город Старая Ладога, древние храмы и православные монастыри. В южных пригородах – заброшенные усадебные парки и дворцово-парковые ансамбли.

Ценник тоже везде разный. Если в общих чертах, то по цене шести садоводческих соток на престижном Карельском перешейке можно приобрести десять во Всеволожском районе, пятнадцать – в Гатчинском или Ломоносовском и все тридцать в деревне под Лугой.

Проводим журналистское расследование

Итак, с направлением определились. Можно звонить по объявлениям, договариваться и ехать? Не торопитесь. Перед каждой поездкой попытайтесь найти объект и оценить его окружение на гуглокарте. Составьте маршрут таким образом, чтобы посмотреть несколько объектов в обозначенном направлении.

Дачники стали вне законаДач в России больше не будет, это слово исчезло из правового поля, зато в садоводствах теперь можно строить капитальные дома >>Но еще лучше, если вам удастся провести первичное «журналистское расследование»: изучить территорию по краеведческим ресурсам, территориальным группам жителей райцентра, населенных пунктов, садоводств в соцсетях. Узнаете много интересного, но, возможно, и такого, что ехать не захочется, – например, о криминальной обстановке, скотомогильнике или намечающемся строительстве завода аккурат напротив имения, которое вы уже примеряете на себя.

Сколько земли нужно дачнику?

Конечно, начинающему хочется, чтобы побольше. Шесть соток – действительно маловато будет, но только если внутриквартальные проезды узкие и в них не развернуться. Но когда улица широкая, а массив тихий, дренажную канаву можно загнать в трубу и использовать пространство перед въездом, например, в качестве парковки.

Десять соток можно зонировать, чтобы перед домом была парадная лужайка, а за ним, в глубине, баня и огород.

Больше двенадцати горожанину-дачнику не нужно: замучаетесь косить, корчевать, разгребать углы. А вот тому, кто всерьез намерен заниматься сельским хозяйством, и тридцати соток будет мало. Но такое хозяйство потребует постоянного присутствия. Это уже другой формат.

Что смотреть: дома или участки?

Это зависит от вашего бюджета и готовности самому разворачивать стройку. Все варианты имеют свои плюсы, минусы и подводные камни. Давайте с ними разберемся.

Вариант первый: недорогой участок в новом массиве

Такие предложения обычно формируют коттеджные поселки с участками без подряда, то есть для самостоятельного строительства. Данный вариант подойдет вам при выполнении трех условий. Первое: местность вам нравится настолько, что вы не мыслите свой будущий дом в какой-либо другой. Второе: вы инвестор по натуре и готовы идти на риск. Третье: вы готовы самостоятельно управлять стройкой.

Сколько стоит построить загородный домЗаблуждений на этот счет много. От веры в нереально дешевые сметы, которые на >>Если все три фактора совпали – изучайте, во-первых, правоустанавливающие документы, местные правила землепользования и застройки (прежде всего вас должен интересовать вопрос, что можно, а что нельзя строить). Во-вторых, узнайте, в какие суммы выливаются общие расходы: строительство дорог, охрана и т. п. В-третьих, разведайте, как в данном массиве решаются вопросы с коммуникациями, в первую очередь с теми, без которых нельзя ни жить, ни строить, а именно – с электроснабжением и питьевой водой.

Если вам говорят, что электричества ждут уже лет пять и вот-вот подключат, – скорее всего, желаемое выдается за действительное. Раз за предыдущие пять лет вопрос не решился, то где гарантия, что решится теперь?

Если обещают «недорогую» газификацию – также не факт, что она состоится. При этом если вы намерены строить небольшую (до 100 кв. м) дачу, а не дом для постоянного проживания, то газификация, скорее всего, не окупится. «Недорого» в наших краях – это не меньше полумиллиона рублей. За эти деньги вы сможете лет двадцать от души обогреваться электричеством, а в холодные дни топить печь.

Вариант второй: участок со старым домом в деревне или развитом садоводстве

На наш взгляд, для тех, кто намерен строиться собственными силами, это оптимальный вариант. Во-первых, соседи уже есть и вы можете оценить, насколько это комфортное для вас соседство.

Не торопитесь покупать загородную недвижимостьЖизнь на природе имеет немало плюсов, но подходит далеко не всем. Чтобы избежать >>Во-вторых, вы можете оценивать и качество питьевой воды, и то, как обслуживается поселение. В-третьих, коммуникации у вас уже есть.

Что касается дома, то предпочтительных варианта два. Первый – «почти времянка»: крыша над головой на период строительства есть, потом можно использовать как сарай, да и снести не жалко. Второй – дом, пусть и требующий небольшого ремонта, но пригодный для проживания. Третий вариант – перекошенное капитальное строение, требующее не менее капитального ремонта или сноса – оставьте тем, для кого стройка – это хобби или вид спорта.  

Вариант третий: участок с готовым для проживания домом

Придется примерять на себя и дом, и участок. Возможные варианты – «строили на продажу» или «строили для себя, но вынуждены продавать». Как ни странно, первый вариант предпочтительнее, особенно если строительство велось в соответствии с проектной документацией, которую продавец может вам показать.

Во втором случае есть вероятность, что вам предлагают результат чужого строительного эксперимента, который зашел в тупик – поэтому и продают.

На что смотреть?

Окружение, соседи

Первое правило выбора загородной недвижимости – знакомиться с потенциальными соседями до сделки. Если речь об СНТ, то не мешает нанести визит председателю правления – чтобы узнать, нет ли у продавца многолетней задолженности по членским и паевым взносам, которая, кстати, перейдет к вам.

Поэтому смотреть дома и участки (по крайней мере второй раз) стоит в выходные, когда есть шанс застать и председателя, и соседей на их грядках.

Участок

Вас не прельщает перспектива поселиться в болоте? Отмечайте все признаки, свидетельствующие о заболоченности территории: заросли камыша, рогоза, тоненькие деревца с кривыми кронами, воду под ногами. Осушение такого участка потребует немалых дополнительных вложений.

Ищите ровный и сухой участок на возвышенности. Идеальный вариант – с въездом с севера и небольшим понижением к югу. Но уклон должен быть небольшим. Если перепад высот больше 15% (1 м на 15 м), затраты на ландшафтные работы и строительство фундаментов резко возрастут.

Как быть, если к продаже предложен угловой участок? Да, для улиц с интенсивным движением это серьезный недостаток. Но если массив тихий, а участок небольшой, то «свой угол» – скорее плюс. Здесь больше возможностей для зонирования. Например, можно организовать два въезда – парадный и хозяйственный.

Дом

Если предмет покупки – дом с участком, то не только присматривайтесь, но и принюхивайтесь. Важный индикатор того, что дом «болеет» грибком, – характерные запахи плесени и затхлости.

Обязательно загляните в подвал (если он есть), там не должно быть грибковой плесени. Оцените, нет ли следов протечек на стенах и потолках.

Откройте и закройте все окна и двери, чтобы убедиться, что дом не перекошен.

«Удобства» в доме

Оцените качество питьевой воды. Наведите справки о лимитах скважин и узнайте, не пересыхают ли колодцы засушливым летом (можно спросить у соседей).     

Если дом оборудован локальной канализацией, осмотрите септик (или очистную станцию). Если предложенное к покупке строение позиционируется как «дом с удобствами», но в качестве очистного сооружения фигурирует выгребная яма – вежливо попрощайтесь с хозяевами и продолжайте поиски: вам предлагают не удобства, а головную боль.

Документы

Первое, на что нужно обращать внимание, – поставлено ли строение на кадастровый учет. Узнать об этом можно из свежей выписки из ЕГРН (если она есть у продавца) либо из публичной кадастровой карты Росреестра (заранее либо прямо на месте – на экране смартфона).

Если строение не зарегистрировано, но понравилось вам настолько, что сделка неминуема, настаивайте, чтобы продавец все-таки поставил его на кадастровый учет. С 1 марта этого года процедура постановки на кадастровый учет упростилась для домов ИЖС, но усложнилась для садоводов. В общей сложности дел здесь на месяц. Но, поскольку новые правила еще «не устоялись», сохраняется риск срыва или отказа. Не берите его на себя.  

Второй важный момент – личность продавца (продавцов). Если вы не юрист, у вас нет риэлторской практики и желания исследовать кредитные истории и брачные отношения домовладельцев, сделку стоит оформлять у нотариуса: он проверит правоспособность продавцов и «завернет» документы, если они не в порядке.

Что загрузить, надеть и взять на «охоту»

Загрузите в смартфон местные навигационные карты, сделайте закладку на публичную кадастровую карту Росреестра в браузере.

Наденьте походную одежду и высокие рабочие ботинки на кроссовочной подошве либо возьмите с собой резиновые сапоги – чтобы исследовать все уголки участка. Возьмите аэрозольные репелленты для защиты от комаров и клещей (они уже проснулись и ждут вас).

Положите в багажник несколько чистых пластиковых канистр, чтобы сделать пробы воды, предлагаемой вам в качестве питьевой.

Вооружитесь рулеткой, пузырьковым строительным уровнем и садовым буром. Если вы что-то уже строили или ремонтировали своими руками, то рулетка и уровень у вас наверняка есть. Бур с удлинителем, скорее всего, придется купить, но в дачном хозяйстве он всегда пригодится.

Рулетка позволит понять, насколько параметры строения (площади помещений, высота и т. п.) соответствуют заявленным. Уровень – выявить вероятные перекосы фундамента и оценить уклон участка. С садовым буром вы легко обнаружите такие недостатки, как торфяник, толщу вязких глин под ногами или высокий уровень грунтовых вод.

Не готовы покупать? Снимите

Если вы определились с территорией поиска, дача нужна, что называется, «уже вчера», но вы не готовы принять решение о покупке – снимите дом на лето.

Во-первых, так вы сможете примерить, действительно ли подходит вам данная территория и нравятся ли соседи.

Во-вторых, у вас появится возможность присмотреться к окрестным домам и участкам, которые пока не выставлены на продажу, поторговаться или посидеть в засаде и продолжить «охоту» на загородную недвижимость. Но не сейчас, а ближе к осени, когда сезонный пик спроса пойдет на спад.

Текст: Филипп Урбан    Фото: Martin Adams on Unsplash   

последние новости