16.05.2016 | 10:00 20839

Ухудшение жилищных условий: выгода сомнительна

Продажа имеющегося жилья с покупкой более дешевого – не новый способ решения материальных проблем. Эксперты считают, что во времена экономического спада доля таких сделок растет. Но реальная выгода продавца далеко не всегда соответствует его ожиданиям.

БН разбирался, кто и зачем сегодня намеренно ухудшает свои жилищные условия и насколько это эффективный способ поправить пошатнувшееся благосостояние.

Опыт научил?

Любопытный факт: в годы минувшего кризиса (2008-2009) эксперты отмечали заметно возросшее количество сделок по ухудшению жилищных условий. Суть нехитрой операции состояла в том, что продавец избавлялся от старой квартиры, а на вырученную сумму приобретал новую, более дешевую, плюс получал определенное количество денежных средств. Они и были для продавца первоочередной целью сделки.

На фоне нынешнего экономического спада риэлторы отмечают лишь незначительный рост сделок по ухудшению жилищных условий, не сравнимый с ситуацией семилетней давности.

При этом и причины, заставляющие граждан переезжать в квартиры поменьше и похуже, по мнению риэлторов, сегодня несколько иные. Желающих переехать из «двушки» в «однушку», а на вырученные деньги жить припеваючи сейчас почти не осталось.

Жертвы кредитов и обстоятельств

Печальным, но не таким уж и редким обстоятельством, из-за которого гражданам приходится идти на подобные сделки, является потребность в больших деньгах на лечение. По словам экспертов, именно в подобных случаях сделки почти всегда доводятся до конца и совершаются максимально оперативно.

Есть и другая категория обстоятельств – вызванные чаще всего не печальным форс-мажором, а неосмотрительностью в финансовых делах. Как заявляют риэлторы, в последнее время участились случаи, когда в менее комфортабельное и просторное жилье переезжают всевозможные должники, от не справившихся с долговой нагрузкой ипотечных заемщиков до клиентов микрофинансовых организаций.

БН известен случай, когда из современной «двушки» в пригородную коммуналку пришлось переселяться человеку, набравшему около 15 потребительских кредитов на общую сумму почти в 2 млн руб.

Просто денег хочется…

Мечтатели, рассчитывающие безбедно жить до старости в «однушке» после продажи «двушки», сегодня практически перевелись. По наблюдениям риэлторов, уже на стадии предварительных консультаций такие клиенты понимают, что серьезно улучшить материальное состояние, переехав в квартиру чуть меньшей площади, не удастся. Особенно если новое жилье должно обладать сходными потребительскими качествами с прежним: располагаться в доме того же типа, в том же районе, иметь примерно такую же удаленность от метро и т. д.

Выгоду от подобной сделки можно наглядно продемонстрировать на примере цен нескольких типовых квартир, выставленных на продажу в середине мая. Для сравнения мы взяли одно-, двух- и трехкомнатную в домах 137-й серии (не крайние этажи, хорошее состояние всех квартир) одного года постройки на улице Авиаконструкторов в Приморском районе.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», двухкомнатная квартира общей площадью 53 кв. м и жилой 31 кв. м экспонируется за 5,1 млн руб. При этом «однушка» общей площадью 40 кв. м и жилой 20 кв. м в том же доме выставлена на продажу за 3,95 млн руб.

Даже если предположить, что обе квартиры продаются собственниками и сделка пройдет без платы комиссионных агентству недвижимости, то «чистая прибыль» продавца «двушки», решившего перебраться в «однушку», составит 1,15 млн руб. Но это только в теории, на практике он получит на руки гораздо меньше.

Все меньше и меньше…

Сегодня редкая сделка проходит без торга (и в обоих рассматриваемых объявлениях пометка «торг» имеется). По оценкам разных экспертов, в нашем примере продавцу «двушки», скорее всего, придется скинуть от 200 до 300 тыс. руб., чтобы сделка состоялась в приемлемые сроки. Тогда как продавца «однушки» вряд ли удастся уговорить на дисконт больше 50-100 тыс. руб.

Таким образом, выгода бывшего владельца двухкомнатной квартиры по самым приблизительным подсчетам будет менее 1 млн руб., из которых нужно заплатить за переезд, хотя бы минимальный косметический ремонт, а также подготовку и проведение самой сделки. Все это облегчит карман по меньшей мере еще тысяч на сто.

Немногим больше выгадает и владелец трехкомнатной квартиры в соседнем доме, решивший переехать в двухкомнатную. «Трешка» общей площадью 80 кв. м и жилой 47 кв. м здесь продается за 6,5 млн руб. Аналогичные подсчеты показывают, что ее продавец, решивший переехать в «двушку», в качестве доплаты получит чуть более 1 млн руб.

Безусловно, сумма доплаты будет выглядеть значительно интереснее, если в «однушку» переезжает владелец «трешки». Или если вы готовы идти на ухудшение жилищных условий и по другим параметрам. К примеру – из кирпичного дома неподалеку от метро переехать в квартиру на первом этаже хрущевки пригородного спальника. Тут уже выгода при схеме «минус комната» может составлять 2 млн руб. и более. Однако, утверждают риэлторы, на подобный шаг без крайней финансовой нужды пойдут немногие. Тем не менее такие люди есть, и, что самое удивительное, они свой выбор ухудшением условий жизни зачастую не считают.

Добровольный аскетизм…

Сознательно в пригородные и спальные районы нередко переезжают люди после выхода на пенсию. Как правило, это так называемые молодые пенсионеры – еще довольно энергичные и деятельные. По словам экспертов, тут складывается сразу несколько факторов и получение доплаты из них не всегда основной.

Одни стараются избавиться от утомляющей суеты центральных районов. Другие минимизируют жилую площадь (а одновременно – плату за ЖКУ и налоги) после того, как повзрослевшие дети обзаводятся собственным жильем. Третьи хотят жить поближе к природе, а ту самую доплату тратят на дачу или участок в садоводстве.

Пенсионеры же, которые в первую очередь стремятся получить материальную выгоду от «лишних» квадратных метров, сегодня чаще сдают одну из комнат внаем или выбирают государственную пожизненную ренту, а не довольно утомительную для них процедуру продажи со встречной покупкой и переездом.

Безусловно, существует и целый ряд других жизненных ситуаций, в результате которых человек решается на сделку с ухудшением своих жилищных условий. И оценивать, насколько именно в его случае этот способ будет рационален, предстоит ему самому.

Один универсальный совет эксперты рынка дают практически единодушно. Перед тем как решиться на подобный шаг, нужно многократно все просчитать, перепроверить и проконсультироваться: а стоит ли овчинка выделки?

Комментарии

Светлана Климова,

генеральный директор АН «Звезды Петербурга»:

– Какого-то резкого всплеска сделок с ухудшением жилищных условий мы не заметили. Есть частные случаи, но системой это сегодня не стало.
По моим наблюдениям, есть три наиболее распространенных случая, когда люди идут на такие сделки. Во-первых, это происходит, если они не справляются с возникшей финансовой нагрузкой (например, ипотечным кредитом). Другой вариант – когда семья собирается строить индивидуальный дом на собственном земельном участке. И наконец, некоторые выбирают этот способ для получения денег на приобретение квартиры в городской новостройке.

Так что можно сказать, что большинство клиентов, если не учитывать первый случай, ухудшают свои жилищные условия «с инвестиционными целями».

Конечно, переезд в более дешевую квартиру исключительно для того, чтобы тратить вырученные средства «на жизнь», на очень коротком отрезке времени может показаться оправданным. Тем не менее, если к нам обратится клиент с подобной идеей, мы попытаемся его переубедить.

Мне известны случаи, когда бывшие владельцы трехкомнатных квартир, желающие пожить на широкую ногу за счет доплаты, довольно быстро оказывались жильцами крошечных комнат в коммуналках.

Безусловно, если у человека возникли серьезные проблемы со здоровьем, ухудшение жилищных условий оправдано. Но идея проесть крышу над головой кажется очень сомнительной.

Наиля Берестовая,

генеральный директор АН «Время недвижимости»:

– Сегодня довольно много людей, которые рассматривают варианты уменьшения своей жилплощади в связи с ростом налогов на недвижимость. Как правило, это одинокие пожилые люди. Но на реальные сделки они решаются совсем нечасто.

Другой вариант – развод семейных пар. В этом случае общая квартира продается и для одного из бывших супругов покупается жилье меньшего метража. А второй получает деньги.

Есть категория граждан, которые берут ипотеку с господдержкой под строящееся жилье. Свою старую квартиру они продают, покупают новую минимальной площади и живут в ней до тех пор, пока строительство не заканчивается.

Если человек продает «двушку» в надежде купить «однушку» того же качества и в том же районе, то ему не стоит ждать, что финансовая выгода будет равна рыночной стоимости квадратных метров, на которые уменьшилась его жилплощадь. Хотя бы потому, что квадратный метр однокомнатной квартиры всегда дороже, чем двухкомнатной.

В общем, многие отказываются от подобной идеи, когда начинают подсчитывать реальные суммы, которые они получат в результате сделки.

Юрий Сергеев,

генеральный директор АН «Динас»:

– Прогнозы насчет того, что люди начнут массово ухудшать свои жилищные условия, возникали уже неоднократно. Кризис, повышение налогов на жилье или тарифов ЖКХ всегда сопровождаются подобными комментариями. Но пока что они ни разу не оправдывались.

По моим ощущениям, чтобы сделки с ухудшением жилищных условий стали массовым трендом, произойти должно что-нибудь совсем уж невероятное.

К тому же нужно учитывать, что многим людям попросту нечего ухудшать и уменьшать – они живут в малогабаритных квартирах эконом-класса, которые разменять хоть со сколько-нибудь значительной доплатой не получится при всем желании.

 

Текст: Андрей Грязнов    Фото: Алексей Александронок   

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ