05.11.2015 | 00:00 19599

МО Кронверкское: премиум-цены во дворах-колодцах

Этот муниципальный округ – прекрасная иллюстрация тезиса о блеске и нищете старого Петербурга. С роскошными элитными особняками здесь соседствуют, иногда примыкая стеной к стене, сильно обветшавшие здания с коммунальными квартирами.

В рамках очередного объезда городских территорий корреспонденты БН разбирались, каково это – жить неподалеку от Петропавловской крепости.

Точка на карте

Свое имя муниципальный округ Кронверкское получил от земляного укрепления – Кронверка, возведенного в 1705-1708 годах и призванного защищать Петропавловскую крепость от атак с суши. Позже оборонительное укрепление приросло рядом каменных зданий, а сегодня на этом месте расположен хорошо знакомый жителям и гостям города Музей артиллерии.

Кстати, часть современного Александровского парка расположилась в зоне отчуждения Кронверка – строить что-либо здесь было запрещено, поскольку эта территория входила в сектор обстрела оборонительных орудий.

Активно застраиваться дошедшими до нашего времени зданиями территория начала лишь в начале XIХ века – именно в этот период здесь появились многочисленные доходные дома, общественные учреждения и ряд учебных заведений.

Территория невелика по площади, не превышает 6 кв. км, однако вряд ли какой другой городской округ может похвастаться таким количеством расположенных в нем достопримечательностей.

Южная часть округа давно является точкой притяжения многочисленных туристов со всего мира, что неудивительно: гостям города хочется увидеть место, откуда начинался Санкт-Петербург.

Стиль и особенности жизни этого муниципального округа во многом определяются тем, что именно отсюда начинался Санкт-Петербург

Помимо ансамбля Петропавловской крепости в южной части Кронверкского расположены Ленинградский зоопарк, Планетарий, Мюзик-холл, театр «Балтийский дом», киностудия «Ленфильм», целая сеть развлекательных объектов, значительное количество кафе, ресторанов и т. д.

К северу, за Кронверкским проспектом, начинается жилая часть территории, которая не менее интересна для желающих ощутить дух «исторического Петербурга». Зачастую именно такой, каким его представляли классики русской литературы: здесь есть роскошные особняки, мрачные дворы-колодцы, редкая зелень и узкие улицы с запутанными проходными дворами.

Как добраться

Крупнейшие транспортные магистрали, связывающие Кронверкское с другими городскими территориями, – это Каменноостровский, Кронверкский проспекты, Большой проспект Петроградской стороны и Большая Пушкарская улица.

В общем и целом ситуация с транспортной доступностью здесь мало чем отличается от соседнего округа – Посадского, раскинувшегося с другой стороны Каменностровского проспекта. Тот же нескончаемый автомобильный поток, те же пробки, в которых пытается маневрировать наземный общественный транспорт, и та же хроническая нехватка парковочных мест. Впрочем, если вы не автомобилист, то к вашим услугам целых три станции метро: «Горьковская» и «Петроградская» непосредственно примыкают к границам территории, а «Чкаловская» расположена за пределами округа, но находится в пешеходной доступности для жителей западной части Кронверкского.

За знаниями и покупками

С дошкольными заведениями дела обстоят неплохо: в округе действует девять муниципальных и ряд коммерческих детских садов.

На территории округа проживает около 22 тысяч человек. Общеобразовательных школ всего три, но и они справляются с нагрузкой, учитывая достаточное количество учебных заведений в прилегающих муниципальных округах.

Элитный ЖК, построенный всего 10 лет назад, очень неплохо вписался в ансамбль Петроградской стороны

С объектами торговли в МО Кронверкское заметно лучше, чем в МО Посадский. Стрит-ритейл здесь более качественный, магазины охотно занимают первые этажи зданий в большинстве кварталов, довольно просторные помещения есть и у целого ряда сетевиков.

Плюс к тому, именно здесь, фактически посередине территории округа, расположен некогда легендарный Сытный рынок, к сегодняшнему дню, правда, несколько растерявший как былую славу, так и колорит вольного базара.

Еще одно отличие от соседнего Посадского – производств почти нет. Из более-менее заметных можно упомянуть разве что фабрику детской одежды «Салют» на Кронверкской улице. Зато в достаточном количестве имеются бизнес-центры и офисные площадки самых различных фирм и государственных учреждений.

Что строят

Одним из главных отличий этого округа от соседнего Посадского можно считать фактически полное отсутствие объектов нового строительства в границах территории.

К заметным жилищным проектам можно отнести разве что дом № 9 в Пушкарском переулке, введенный в 2005 году. На сегодняшний день в этом элитном ЖК на продажу выставлено всего несколько квартир, самая дешевая из которых стоит около 15 млн руб.

С роскошными особняками здесь нередко соседствуют аварийные обветшавшие здания

Иногда историческое прошлое довольно причудливо вмешивается в сегодняшние планы развития этой местности. Показателен пример с проектом «УНИСТО Петросталь», который предполагал строительство многофункционального комплекса у пересечения Кронверкской и Сытнинской улиц. Уже в самом начале работ по освоению участка, купленного девелопером три года назад за 150 млн руб., строителями были обнаружены остатки старой лютеранской церкви и ряд захоронений. На сегодняшний день дальнейшая судьба проекта не определена, а сам участок находится в статусе «археологических раскопок».

Таким образом, никакой конкуренции со стороны нового строительства у вторичного рынка нет, и это еще один из факторов, определяющих весьма высокий уровень цен.

Где жить

По данным администрации муниципального округа, из 150 расположенных здесь зданий 80% было построено в период 1900-1910 годов. Соответственно, в структуре предложения почти те же 80% занимают квартиры в домах старого фонда. Еще 19% приходится на кирпичные здания, как правило 60-70-х годов прошлого века, и несколько процентов на жилье в сталинках. В них же, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»,  расположены и самые дорогие квартиры – средняя цена квадратного метра здесь вплотную подходит к 140 тыс. руб.

Жилья, экспонирующегося в качестве элитного, в Кронверкском немало. Обычно это квартиры с отличным дизайном и отделкой в качественных домах старого фонда после хорошего капремонта. Такое жилье пользуется спросом вне зависимости от текущей экономической ситуации. В глазах определенной части потенциальных покупателей уникальная локация с лихвой искупает такие очевидные минусы, как устаревшая инженерия, отсутствие парковочных мест, весьма неровное социальное окружение и другие характерные особенности жизни в сердце Петербурга.

Фоторепортаж (21 фото)

Отдельные собственники пытаются эксплуатировать ауру данной локации даже несмотря на явные недостатки своих объектов – нередко можно встретить квартиры в полуаварийных зданиях рядовой дореволюционной застройки по ценам, сравнимым с элитными. Такое жилье может стоять в листингах годами – многие жители исторического центра в подобных вопросах непреклонны и скорее откажутся от продажи вообще, чем согласятся на адекватное снижение цены.

Цены на квартиры в Кронверкском начинаются от 4 млн руб., причем в нижнем диапазоне объектов совсем немного, и заметную часть из них можно отнести к малоликвидным. Это квартиры в ветхих зданиях с неудачным расположением, с окнами, выходящими на глухие стены соседних домов и т. д.

«Однушки» немного поприличнее стоят уже как минимум на миллион дороже, но вообще на рынке этого округа однокомнатных квартир очень мало – их доля в общей структуре предложения не превышает 6%.

Максимальный объем экспозиции формируется «трешками» – около 35%, 14% приходится на четырехкомнатные квартиры и около 25% (рекордный для большинства городских территорий показатель) – на крупногабаритное жилье. Последнее не так удивительно, если вспомнить, что в свое время под отдельные квартиры здесь перепланировались иногда и целые этажи в наиболее престижных и качественных домах старого фонда. А цена сделки по таким объектам иногда составляла несколько миллионов долларов.

Число комнат

тыс. руб.

руб./кв. м

1ккв

4 177,5 125 920,8

2ккв

6 728,5 122 267,6

3ккв

8 362,1 103 047,1

4ккв

12 473,3 101 963,4

>4ккв

18 284,4 109 915,9

ИСТОЧНИК: ЦЕНТР ИССЛЕДОВАНИЙ И АНАЛИТИКИ ГК «БЮЛЛЕТЕНЬ НЕДВИЖИМОСТИ»

Тип дома

руб./кв. м

Кирпич

116 339,5

Сталинские

139 527,4

Старый Фонд

107 160,9

ИСТОЧНИК: ЦЕНТР ИССЛЕДОВАНИЙ И АНАЛИТИКИ ГК «БЮЛЛЕТЕНЬ НЕДВИЖИМОСТИ»

Текст: Андрей Грязнов    Фото: Алексей Александронок   

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ