31.03.2015 | 11:00 33425

Банкротство застройщика: как защитить свои права

В делах о банкротстве застройщиков сегодня участвуют восемь тысяч пострадавших покупателей. О том, какие механизмы они используют для защиты своих прав, рассказала председатель Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области Светлана ИЗОТОВА.

– Светлана Валерьевна, в первую очередь хотелось бы узнать, как кризис повлиял на число всех рассматриваемых Арбитражным судом дел? Работы стало больше?

– В целом число всех поданных исков возросло несущественно. С начала года поступило 17,7 тысячи заявлений – это лишь на 3,8% превышает аналогичный показатель 2014 года. Но в общей структуре поданных исков увеличивается число дел о банкротстве – по крайней мере, по сравнению с январем-мартом прошлого года их количество увеличилось на 17%.

– Несостоятельность застройщиков вызывает повышенный интерес у покупателей жилья. Какие дела в настоящее время находятся на рассмотрении суда?

– Сейчас в производстве Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области находится 22 дела о банкротстве застройщиков. Среди них – ЗАО «М-Индустрия», ООО «СТК «Полифас», ЗАО «ИК “Павловский Посад”», ООО «Брик», ООО «ЕвроСтрой», ООО «СК Еврострой», ЗАО «СПб Девелопмент», ООО «Управление механизации № 276», ЗАО «РосРегионы».

Замечу, что в делах о банкротстве застройщиков очень активно участвуют дольщики: соответствующая возможность появилась в 2011 году после вступления в силу 7-го параграфа Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В рамках дел о банкротстве дольщикам предоставили возможность требовать передачи оплаченных ими квартир или возврата внесенных по договору средств.

В общей сложности по делам о несостоятельности строительных компаний свои требования заявили более восьми тысяч участников долевого строительства. За последние три-четыре года люди научились отстаивать свои права.

– Участие дольщиков в делах о банкротстве застройщиков имеет свои особенности. На что могут рассчитывать несостоявшиеся покупатели новостроек?

– В прошлом году суд применил правила 7-го параграфа при банкротстве четырех компаний (ООО «Балтжилинвест», ООО «СигмаИнвест», ЗАО «Квартира.ру – Северо-Запад», ЗАО «РосРегионы»). Но, к сожалению, в ряде случаев участники строительства не могут доказать, что у компании-банкрота были обязательства по передаче жилых помещений. По этой причине суд отказал в применении правил 7-го параграфа в делах о банкротстве ЗАО «СПб Девелопмент», ООО «Маяк», ООО «Производственно-строительная фирма “КитежСтрой”» и ТСЖ «Бастион».

Принципиальное значение имеет тип возводимого здания: к примеру, покупатели могут требовать передачи им жилых помещений лишь в том случае, если застройщик привлекал их средства для строительства многоквартирного дома. А вот на другие типы зданий правила 7-го параграфа не распространяются – в частности, на объекты блокированной застройки. Об этом сказано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.07.2014 № 15636/2013.

Большое значение также имеет статус земельного участка, на котором возводится здание. К примеру, если застройщик возвел многоквартирный дом в обход законодательства, участники строительства могут рассчитывать лишь на возврат денежных средств. Примером служит дело о банкротстве ЗАО «Золотые ключи»: суд отказался передавать объект для завершения строительства, поскольку его построили на землях ИЖС.

Для передачи недостроя созданному дольщиками кооперативу необходимо соблюдение ряда установленных законом условий. В частности: земля под зданием должна находиться в собственности застройщика-банкрота либо принадлежать ему на основе иного имущественного права. Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельного участка не должна превышать более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства (включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений). Либо решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства должно быть принято тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди (за исключением юрлиц – участников строительства).

Конечно, эти ограничения не позволяют в полной мере защитить права граждан при банкротстве застройщиков: в большинстве случаев люди могут рассчитывать только на возврат внесенных денежных средств.

– Вы упомянули о многоквартирных домах, незаконно возводимых на землях ИЖС. Дела о сносе таких объектов рассматриваются все чаще. Как складывается судебная практика по данному вопросу?

– Количество исков о сносе таких построек возросло. Увеличилось и число исков от собственников, которые пытаются легализовать незаконные постройки – оформить на них право собственности. Однако судебная практика по таким делам сформировалась однозначная – как в арбитражном суде, так и в судах общей юрисдикции.

Как правило, по таким делам отсутствуют доказательства соблюдения застройщиком установленного порядка получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, наличия проектной документации на возведенный объект. Или отсутствуют доказательства того, что застройщик обращался в уполномоченные органы для согласования строительства, что в получении такого разрешения истцу необоснованно отказали.

Это является основанием для признания возведенного строения самовольной постройкой и для вынесения судом решения о сносе такого строения. Соответственно, в иске о признании права собственности на объект также будет отказано.

– Как говорят в Госстройнадзоре, иски о сносе приходится подавать лишь по факту завершения объекта. И на этапе строительства практически невозможно доказать, что объект является самостроем.

– Не соглашусь с этим мнением. При рассмотрении дела о сносе суд оценивает проект, сравнивает его с тем, что возводится по факту. Никто не мешает привлечь к рассмотрению дела специалиста, который и выяснит, какой именно дом строится на участке – индивидуальный или многоквартирный. В общем, механизмы доказательства имеются.

– Застройщики, которые привлекают деньги дольщиков по 214-ФЗ, зачастую включают в договоры заведомо невыгодные для контрагента условия. Роспотребнадзор пытается их штрафовать, однако в ряде случаев соответствующие предписания удается оспорить…

– Действительно, порой застройщики пытаются скорректировать отдельные условия договоров долевого участия в лучшую для себя сторону. Такие положения часто ущемляют права потребителей.

Практика разрешения споров по таким делам уже сложилась. В прошлом году мы рассмотрели 25 заявлений об оспаривании постановлений Роспотребнадзора. В десяти случаях суд подтвердил правоту ведомства, по двенадцати делам постановления о привлечении застройщиков к ответственности были признаны незаконными. По трем искам размер назначенного штрафа был снижен.

Приведу несколько примеров. При проверке договора, заключенного ООО «Воин-В» с одним из дольщиков, выяснилось, что покупатель обязан подписать договор на управление и содержание квартиры с назначенной застройщиком компанией. Также в соглашении утверждалось, что переуступить свои права требования дольщик может лишь после получения письменного согласия застройщика. Роспотребнадзору удалось доказать свою правоту, поскольку перечисленные условия договора противоречили Закону «О защите прав потребителей».

Но в ряде случаев суд вынужден признавать постановления Роспотребнадзора незаконными – даже когда застройщик действительно нарушил закон. Если, привлекая компанию к ответственности, названное ведомство допустило существенные процессуальные нарушения, суд обычно удовлетворяет требования застройщика.

– Встречаются и более серьезные нарушения: некоторые компании начинают продавать жилье, не имея разрешения на строительство, либо привлекают деньги до регистрации договоров долевого участия.

– По итогам прошлого года суд рассмотрел 18 дел об оспаривании постановлений о привлечении к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП. По двум делам постановления Госстройнадзора были признаны незаконными и отменены, по четырем – в удовлетворении требований было отказано. В остальных случаях размер назначенного компании штрафа был снижен.

Действительно, порой застройщики привлекают средства граждан до получения разрешения на строительство, по предварительным договорам купли-продажи, либо ведут работы при отсутствии необходимой документации. В таких случаях суд чаще всего встает на сторону контролирующих органов.

Но бывают исключения. По одному из таких дел (№ А56-67927/2014) суд отменил постановление Госстройнадзора Ленобласти о привлечении ООО «Сигма» к административной ответственности: служба не смогла доказать, что застройщик допустил правонарушение. Выяснилось, что у застройщика имелось разрешение на строительство, в период действия которого с дольщиком был заключен и зарегистрирован договор долевого участия. Однако затем действие разрешения на строительство приостановили, после чего дольщик продолжал вносить оставшуюся часть стоимости договора. За что застройщика и привлекли к ответственности.

Тем не менее в законе № 214-ФЗ не указано, что договор долевого участия является недействительным в случае приостановки действия разрешения на строительство. Суд пришел к выводу о том, что в этом случае состав административного нарушения отсутствует.

– Еще два-три года назад строительные компании часто судились с органами исполнительной власти – обжаловали сроки выдачи и отказы в согласовании градостроительной документации. Увеличилось ли число таких дел? Какова судебная практика?

– В последнее время количество таких дел значительно уменьшилось, но правовые подходы при рассмотрении подобных исков не поменялись. Если выясняется, что оснований для отказа в предоставлении документации нет, требования застройщика удовлетворяются.

Но не исключено, что в ближайшее время число таких дел возрастет. С 1 марта 2015 года в Земельный кодекс РФ внесены существенные изменения. Судебная практика, связанная с применением новых положений закона, начнет формироваться во второй половине этого года.

Текст: Сергей Бардин    Фото: из личного архива Светланы Изотовой, Алексей Александронок   

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ