30.12.2013 | 09:25 39021

Цены на российские квартиры: под знаком стабильности

Уходящий год неожиданностей не принес. Цены на вторичных рынках жилья в подавляющем большинстве российских регионов сохранились на отметках 2012 года. Эксперты называют ситуацию прозрачной и предсказуемой. А это уже неплохо.

По информации группы аналитиков Российской Гильдии риэлторов (РГР) под руководством Геннадия Стерника, в 35 регионах, в которых работают сертифицированные эксперты, средневзвешенный рост цен на региональных рынках вторичного жилья за 11 месяцев 2013 года составил около 6% (см. табл.). Данные за последние недели года еще обрабатываются, но уже очевидно, что они не принесут неожиданностей.

Почти в ногу с инфляцией
Самый значительный прирост цен на вторичное жилье среди крупных городов был отмечен в Краснодаре (7,7%), Тюмени (6,5%), Омске (6,0%), Ульяновске (5,4%), Красноярске (5,0%), Московской области (5,0%). Москва, как сообщает тот же источник, показала 3,4% роста, Санкт-Петербург – около 1% (уточненные данные Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»). Снижение цен зафиксировано в Челябинске (–3,6%) и Твери (–2,2%).

Таким образом, по оценке Геннадия Стерника, в 2012 году завершилось послекризисное восстановление цен, однако рынок уже исчерпал внутренний потенциал роста. Поэтому 2013 год прошел под знаком стагнации: цены на квартиры шагали в ногу с инфляцией, а настроения потенциальных участников рынка в значительной степени зависели от «внешнего» информационного фона.

Цены в традиционно входящих в выборку группы Геннадия Стерника райцентрах и небольших населенных пунктах показывали более заметную волатильность, что, впрочем, вполне в рамках общих закономерностей. На ценовую картину в регионах с относительно небольшими объемами предложения, где каждая сделка и каждая новая стройка на виду, могут оказывать влияние множество факторов местного значения – от сдачи в эксплуатацию нового жилого дома до положения дел на градообразующих предприятиях.

Разные сценарии с одинаковым финалом
Характеризуя состояние местных квартирных рынков, наши наблюдатели из регионов, расходясь только в деталях наблюдений, называли одни и те же тенденции. А это только подтверждает растущую зависимость российских городов и весей от макроэкономических событий.

Так, в начале лета начался виток девальвации рубля, и застройщики, словно спохватившись, начали индексировать цены. За ними стали подтягиваться и продавцы квартир «секонд-хенд». Самый заметный прирост цен в первом полугодии 2013 года наблюдался в Омске (3,6%), Краснодаре (3,7), Ульяновске (4,3%), Тюмени (4,4%), Ярославле (4,9%). Примечательно, что в «группе роста» оказались как традиционно «демократичные» (Ульяновск), так и самые дорогие по ценам на недвижимость (Тюмень) города. Но, как правило, все это регионы с традиционно высокими объемами жилищного строительства, в которых продавцам «вторичных» квартир было на кого равняться.

Начало осени было отмечено заметным снижением спроса на квартиры вторичного рынка, отсутствием традиционного (в первую очередь для городов – образовательных центров) сентябрьского оживления. Однако вторая половина осени для ряда городов ознаменовалась всплеском интереса к инвестиционным объектам. И, по всей видимости, это было эхо широкого обсуждения неудач пенсионной реформы. Поэтому следом за застойными августом и сентябрем некоторые (но не все) наши региональные наблюдатели отмечали оживление рынков жилья в октябре-ноябре.

«Во второй половине года активность на рынке жилья подпитывалась негативным информационным фоном, – говорит эксперт из Новосибирска Александр Астахов (Rolband & partners), – причем в конце лета это были предкризисные ощущения граждан (тогда рынок замер), а с конца ноября – отзывы лицензий у банков». Последние события стали провоцировать вкладчиков к переводу накоплений в инвестиционную недвижимость. Однако достаются эти деньги в основном не вторичному, а первичному рынку жилья.

«Ульяновские застройщики готовились к 2013 году, выводя на рынок значительные объемы жилья эконом-класса. Ожидаемого ажиотажа их предложения не вызвали, но и без того небольшой спрос от вторичного рынка оттянули. Поэтому и на первичке, и на вторичке сегодня присутствует широкий выбор объектов, а для роста цен в 2014 году оснований нет», – комментирует Александр Диков (АН «Центр недвижимости», г. Ульяновск). Также, по словам нашего эксперта, в конце года был отмечен всплеск интереса к элитному жилью, квартирам в клубных домах, объектам коммерческой недвижимости. По всей видимости, это также следствие тревог состоятельных граждан за судьбу накоплений и сбережений в банках.

«В первой половине 2013 года цены на вторичное жилье по инерции тянулись за первичкой, – говорит Ольга Серегина (риэлторская компания “Адвекс-Тюмень”), – но сезонный спад и заметный перевес интереса покупателей к строящемуся жилью обеспечили вторичному рынку самый настоящий застой».

Осенью, по словам нашего наблюдателя из Тюмени, несмотря на то что цены предложений продолжали расти, наметилась тенденция к снижению цен сделок (фактически они упали на 3-5%: продавцы готовы торговаться). Стабильно находят покупателей однокомнатные квартиры не старше десяти лет, а также демократичные двухкомнатные в относительно «свежих» домах – в первую очередь за счет субсидий и социальных программ.

Ту же тенденцию отмечает Евгений Сосницкий из Ростова-на-Дону (АН «Титул»). Повышенная активность в сегменте жилья эконом-класса, по его словам, держится в первую очередь на субсидировании ставок по ипотечным кредитам для молодых ученых, учителей и представителей других социально значимых категорий.

«Одно из ключевых отличий Ростова от большинства региональных центров – значительное количество старых домов частного сектора в городской черте, – комментирует Евгений Сосницкий, – а такая городская среда тормозит развитие пригородных территорий. Прогулявшись по Ростову, можно обнаружить множество щитов и перетяжек с предложениями о продаже домов и квартир и прийти к выводу, что рынок жилья затоварен. Но это не совсем так: только объекты с юридическими дефектами либо неадекватно оцененные не имеют шансов быть проданными».

По словам нашего эксперта, ситуация на ростовском рынке жилья стабильна, а его активность будет зависеть от государственной поддержки представителей социально значимых категорий. При этом сколь-нибудь значительный прирост цен в следующем году маловероятен, снижение – тоже.

Краткосрочный прогноз: комфортный застой
В целом, по оценке Геннадия Стерника, сегодня для рынков жилья российских регионов сохраняется прогноз, который был высказан в интервью БН больше года назад и предполагал четырехлетний период стагнации с незначительными колебаниями (от –2 до +5% в год). «Рынок восстановился после кризисного падения цен 2009 года, но его восстановление закончилось стагнацией – застоем», – комментирует Геннадий Стерник. При этом, по его словам, сегодняшняя ситуация на рынке прозрачна и нет никаких оснований для корректировки прогнозов годичной давности. Цены на российскую недвижимость будут и дальше двигаться в том же коридоре, не перекрывая уровень инфляции.

Во всяком случае, прогнозы Минэкономразвития РФ подтверждают, что сегодня нет «драйверов», способных толкать цены на недвижимость вверх. Масштабное финансирование олимпийских объектов закончено, сколь-нибудь заметного роста доходов населения не предвидится. Теоретически может подлить масла в угасающий огонь цен квартирного рынка господдержка социальных жилищных и ипотечных программ, но она не обещает быть массовой.

По словам Геннадия Стерника, сложнее всего в новом году придется застройщикам, их ждет период сурового естественного отбора. Ведь с началом стагнации из их прибыли выпала такая составляющая, как постоянный рост цены квадратного метра, при этом ажиотажный интерес к «суперэкономичным» новостройкам, характерный для периода послекризисного восстановления, – также на излете. Снижение доходности строительного бизнеса будет приводить к появлению проектов новых форматов, улучшению качества застройки, обострению конкуренции, но при этом – способствовать уходу с рынка слабых игроков.

«Впрочем, сегодняшняя ситуация вполне комфортна для риэлторов, продавцов и покупателей вторичного жилья, – подытоживает Геннадий Стерник. – Застой имеет не только минусы, но и плюсы: он дает возможность заниматься решением жилищных вопросов без спешки и ажиотажа, как это было в периоды разгона цен».

Цены на вторичном рынке жилья городов России в декабре 2013 года*

Город

Средняя удельная цена предложения, тыс. руб./кв. м

Изменение к декабрю 2012 года, %

1

Барнаул

48,2

0,2

2

Великий Новгород

52,4

1,2

3

Владимир

52,2

1,8

4

Воронеж

48,7

1,2

5

Екатеринбург

72,4

3,2

6

Ижевск

47,5

2,3

7

Иркутск

59,5

3,8

8

Ишимбай (Башкортостан)

37,6

12,7

9

Казань

63,5

3,8

10

Кемерово

52,2

4,0

11

Краснодар

51,9

7,7

12

Красноярск

59,0

5,0

13

Москва

202,2

3,4

14

Московская обл.

88,6

5,0

15

Нижний Новгород

63,3

3,2

16

Новосибирск

61,2

3,5

17

Омск

47,4

6,0

18

Оренбург

51,4

3,6

19

Пермь

54,4

1,8

20

Ростов-на-Дону

63,2

0,6

21

Рязань

46,1

–0,2

22

Салават (Башкортостан)

39,5

–3,0

23

Самара

57,6

3,4

24

Санкт-Петербург

96,0

1,4

25

Ставрополь

35,3

2,6

26

Стерлитамак (Башкортостан)

44,0

8,5

27

Тверь

56,5

–2,2

28

Тольятти (Самарская обл.)

44,7

1,9

29

Тюмень

62,8

6,5

30

Ульяновск

42,2

5,4

31

Чебоксары

48,0

–0,6

32

Челябинск

43,0

–3,6

33

Шахты (Ростовская обл.)

30,7

1,7

34

Ярославль

60,0

3,6

Всего по выборке

91,2 (54,4)**

5,9

 
Примечания
* Приведены данные по состоянию на 1 декабря 2013 года.
** Средневзвешенная по количеству предложений удельная цена в выборке (в скобках – без учета Москвы).
Источник: ООО «Аналитическая группа Геннадия Стерника»

Текст: Филипп Урбан    Фото: Светлана Пашутко   

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ