16.09.2013 | 11:00 42153

Инвестируем в загородную недвижимость

Предложение на загородном рынке намного превышает спрос, поэтому цены растут вяло. Впрочем, на фоне всеобщего затишья некоторые наиболее ликвидные объекты дорожают очень даже быстро, случается – на 100% за год.

На сегодняшний день у петербуржцев не так много способов приумножить свой капитал. Величина ставок по депозитам в общем соответствует уровню инфляции, поэтому, отнеся деньги в банк, можно рассчитывать лишь на сохранение средств, но никак не на их приумножение. Высокие проценты обещают паевые инвестиционные фонды (ПИФ), предлагающие вложить деньги в портфели акций. И хотя в данном случае финансами будут управлять профессионалы, даже они не могут дать никаких гарантий. В общем, доверяясь ПИФам, можно неплохо заработать (порой до 100% годовых, а бывает и более), но можно и проиграть – в случае обвала стоимости ценных бумаг или каких-либо масштабных экономических потрясений. Игра есть игра.

Консервативная недвижимость
Вложение денег в недвижимость является низкодоходным финансовым инструментом, но чрезвычайно популярным у россиян. На рынке городского жилья инвесторам могут быть интересны квартиры в новостройках. Купленная на этапе котлована, такая недвижимость дорожает за время строительства (полтора-два года) 20-25%. На вторичном рынке прирост цены достаточно медленный, поэтому здесь речь идет скорее только о сохранении средств.

На завершение загородного проекта обычно требуется больше времени. Некоторые поселки строятся и достраиваются до десяти лет. Впрочем, основная фаза реализации проекта (прокладка и подключение инженерных коммуникаций, оборудование поста охраны и административного пункта), как правило, занимает те же полтора-два года. Именно в этот период цены на загородную недвижимость растут наиболее активно, на 10-15% в год. Потом существенного увеличения цен уже не происходит.

Но не спешите с выводом о том, что по уровню доходности загородный рынок близок к рынку городских новостроек. Дело в том, что большинство многоэтажек по своим потребительским характеристикам весьма похожи друг на друга. Поэтому цены на квартиры в процессе строительства везде растут примерно одинаково.

Такие разные…
На загородном рынке все куда сложнее. Среди примерно 500 коттеджных поселков, представленных на рынке, не найти двух одинаковых – у всех свои, уникальные, характеристики. И где-то роста цен нет вовсе, а где-то он значительно опережает среднестатистические показатели. Задача инвестора – проанализировать загородный рынок и найти такие места, где спрос на недвижимость с годами будет только расти.

Приведем конкретный пример. В мае 2011 года компания «Сигмакс» вывела на рынок Всеволожского района новый коттеджный поселок «Рыжики» вблизи поселка Разметелево, в 7 км от Петербурга по Мурманскому шоссе. Девелопер отнес свой проект к эконом-классу, установив низкую для района цену, 65 тыс. руб. за сотку. Однако высокий спрос (140 участков были распроданы за несколько месяцев) позволил уже в следующей очереди, которая стартовала ровно через год, поднять цену до 85 тыс. руб. Таким образом, удорожание составило более 30% за год.

Интересно, как будет развиваться ситуация дальше. В принципе, Мурманское направление никогда не считалось дорогим, однако свободные земли в пределах 10-15 км от КАД (а именно такая удаленность больше всего подходит для постоянного проживания) постепенно заканчиваются. Поэтому в будущем участки в окрестностях Разметелево вполне могут вырасти в цене. Но могут и не вырасти. Например, если здесь появится много конкурирующих поселков с такой же, как у «Рыжиков» концепцией.

Или еще один показательный пример – уже на севере Всеволожского района – коттеджный поселок «Новые Дубки» недалеко от поселка Керро, между двух озер – Лемболовского и Ройка. Девелопер выбрал перспективное направление – Новоприозерское, транспортная доступность которого заметно возросла после строительства в последние годы нового скоростного шоссе. Если на ранней фазе развития коттеджного поселка, в 2010-м году, стоимость сотки земли в нем составляла 65 тыс. рублей, то на сегодняшний день она достигла планки 130 тыс. Таким образом, за три года цена земли в поселке увеличилась на 100% – каждый год более чем на 30%.

Цена, вперед!
Мы также не раз писали про то, что весьма перспективными являются территории северо-восточнее Токсово. Сам поселок Токсово – место элитной коттеджной застройки. Так сложилось исторически. Но стоит удалиться всего на несколько километров на северо-восток, как мы увидим рынок относительно недорогой земли, где коттеджные поселки по непонятным для нас причинам долгое время не развивались. Лишь в конце 2012 года появился первый девелоперский проект – «Кавголовское озеро». Сотка земли на тот момент стоила в поселке от 150 тыс. руб. Сегодня минимальная ценовая планка составляет 165 тыс. за сотку – прирост всего 10% почти за год. Это немного, особенно если учесть, что проект за это время сильно продвинулся в своем развитии.

Любопытно другое: вслед за «Кавголовским озером» на затоксовских землях стали появляться, как мы и предсказывали, другие коттеджные поселки. Так, по соседству с первопроходцем возник поселок «Журавлиное», где цена сотки начинается от 135 тыс. руб. Правда, в эту цену не включена стоимость инженерных коммуникаций, за которые необходимо доплатить еще 1,2 млн руб. В итоге самый доступный участок площадью 7 соток обойдется вместе с «инженерией» в 2,2 млн руб.

Если эта цена устроит покупателей и продажи в «Журавлином» пойдут активно, можно будет утверждать, что недвижимость за Токсово начинает цениться выше, чем раньше.

Аутсайдеры рынка
Земельные участки без подряда сегодня самый востребованный на рынке товар, поэтому именно они – при условии выгодного месторасположения – имеют все шансы на ценовой рост. А вот готовые коттеджи нынче пользуются слабым спросом. Потенциальный инвестор должен сделать отсюда два вывода. Первый – едва ли стоит вкладывать деньги в предлагаемые на рынке дома. А второй – на приобретенном земельном участке без подряда, по-видимому, не стоит возводить за свой счет коттедж. Участок с такой «нагрузкой» станет менее интересен будущим покупателям. Возможно, целесообразно поставить на участке временную недорогую постройку – она как раз станет хорошим и полезным бонусом при перепродаже недвижимости.

Отдельно надо сказать о сегменте таунхаусов. В 2010-2011 годы, когда этот формат загородной недвижимости был чрезвычайно популярен, еще можно было рассматривать блок-секции как объект для инвестиций. Сегодня таунхаусов настроено так много, что даже сами девелоперы испытывают сложности с реализацией домовладений – что уж говорить о тех частниках, которые надеются продать свою секцию на вторичном рынке. Без занижения первоначальной цены сделать это будет весьма проблематично.

Привлекательными для инвесторов могут быть разве что небольшие и качественные поселки таунхаусов недалеко от города, с интересной архитектурной концепцией. Такие проекты всегда будут востребованы, в том числе и на вторичном рынке. Другое дело что компаний, желающих и умеющих строить такие таунхаусы, в настоящее время немного.

Малоэтажные горизонты
И последний сегмент, на который стоит обратить внимание тем, кто хочет выгодно вложить деньги, – это квартиры в загородных малоэтажных комплексах. Весьма показателен пример проекта «Близкое» в деревне Мистолово Всеволожского района. За последний год цены на квартиры выросли в нем на 100%, с 1,3 млн до 2,6 млн руб. за однокомнатную квартиру. Кстати, таунхаусы в «Близком» подорожали еще больше, на 103%. На начальной стадии развития проекта стоимость домовладений начиналась с 2,9 млн руб., сегодня она достигла уровня 5,9 млн.

Конечно, такой баснословный рост цен обусловлен тем, что девелопер проекта, компания «ПетроСтиль», вначале шагнула «ниже рынка». Ранее она занималась исключительно элитным жильем и не была знакома с ценообразованием в более доступном сегменте.

Между тем и другие малоэтажные комплексы демонстрируют сегодня хоть и не такой стремительный, но все-таки рост порядка 10-15% за год. Не исключено, что в будущем этот показатель будет только увеличиваться.

Подведем итог. Наиболее перспективными с точки зрения инвестирования являются на сегодняшний день земельные участки без подряда и квартиры в малоэтажных комплексах, но лишь в том случае, если девелопер выбрал удачное место для реализации своего проекта.

Текст: Алексей Резенков    Коллаж: Татьяна Воронина   

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ