15.04.2013 | 15:00 23359

Загородный рынок: спад или подъем?

Итоги развития загородного рынка в I квартале 2013 года неоднозначны. Спрос на дешевые таунхаусы снизился. А на дорогие коттеджи и участки с подрядом – вырос. Аналитики говорят: рынок может ожить, но может и впасть в депрессию.

Мы уже писали о том, что итоги развития загородного рынка в последние месяцы аналитики считают не слишком удачными. После невероятно успешных весны-лета прошлого года, приведших всех девелоперов в состояние эйфории, продажи пошли на спад.

Напомним, по информации «Бюро аналитики по рынку недвижимости», в мае 2012 года компании-участники информационного обмена (40 фирм и частных застройщиков) продали примерно в два раза больше объектов, чем в том же месяце 2011-го. А в сегменте дешевого жилья – прежде всего таунхаусов небольших площадей – вообще случился настоящий бум. Во II квартале 2012 года было продано в шесть раз больше домовладений в таунхаусах, нежели за аналогичный период 2011-го.

Просчитались
Не удивительно, что девелоперы, испытывающие затруднения с продажами участков и коттеджей, поспешили переориентировать свои проекты на строительство таунхаусов. Но желающих «оседлать эту волну» оказалось, пожалуй, слишком много. Если в 2011 году, по сведениям консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на рынок вышло всего около 450 блок-секций в таунхаусах, то в 2012-м уже 2,2 тысячи, практически в пять раз больше. Только за первый квартал 2013 рынок пополнился 700 новыми блок-секциями. Всего же на сегодняшний день предлагается более четырех тысяч домовладений в таунхаусах.

Но ожидания дальнейшего роста спроса на таунхаусы не подтвердились. Так, в минувшем квартале 2013 года уровень продаж таунхаусов уменьшился – по сравнению с IV кварталом прошлого – на 40%, свидетельствуют данные «Петербургской Недвижимости».

«Между тем конкуренция в сегменте поселков эконом-класса продолжает расти, – добавляет Зося Захарова, генеральный директор компании London Real invest. – Среди объектов, вышедших на рынок в I квартале текущего года, 85% поселков относятся к «эконому».

На перепутье
Итак, рынок дешевых таунхаусов сегодня явно перенасыщен. К чему это может привести? По неумолимой экономической логике – к уменьшению продаж у конкретных девелоперов, снижению цен на таунхаусы – в общем, негативным последствиям.

Но не исключен и другой вариант развития событий. Как считают некоторые аналитики, предложения таунхаусов, достигшее своего пика, в ближайшем будущем пойдет на спад. Во-первых, у девелоперов постепенно проходит «головокружение от успехов», и они начинают обращать внимание на реальную картину спроса.

Во-вторых, рядом с городом остается все меньше земель, подходящих для развития сегмента дешевых таунхаусов, а вдали от мегаполиса такое жилье вряд ли будет востребовано. Если рост предложения затормозится, имеющиеся на рынке блок-секции, без сомнения, будут раскуплены в течение лет двух. Все-таки домовладение в таунхаусе сегодня стоит дешевле квартиры-студии в городской многоэтажке.

Хорошие новости
Пока рынок дешевых таунхаусов замер в неопределенном состоянии, в других сегментах загородного рынка в I квартале этого года обозначились некоторые позитивные тенденции.

«На рынок стало выходить меньше проектов, чем раньше, но зато выросло их качество, – рассказывает Светлана Московченко, руководитель загородного направления Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Например, среди новых коттеджных поселков, выведенных в продажу в I квартале 2013 года, стало на 10% меньше тех, где предлагают просто участки без подряда (земельная нарезка). Их место заняли более качественные проекты смешанной застройки, где продаются коттеджи, а также участки с подрядом и без». По мнению Светланы Московченко, хорошим сигналом рынку является и то, что среди новых поселков, включающих коттеджи и участки с подрядом, почти половина относятся к классам «элита» и «бизнес». То есть начало расти дорогое предложение, чего в последние годы не было.

Спрос тоже претерпел качественные изменения. За I квартал текущего года коттеджей и участков с подрядом было продано на 9,4% больше, чем за аналогичный период прошлого – за счет уменьшения объема продаж участков без подряда, – рассказали в «Петербургской Недвижимости».

Как считает Дмитрий Сперанский, руководитель «Бюро аналитики по рынку недвижимости», будущее загородного рынка пока несколько туманно: «Волна массовой заморозки проектов, которая прошла осенью 2012 года, похоже, пошла на спад. Рынок коттеджных поселков находится в ситуации ожидания: пока неясно, какая тенденция возобладает и определит его дальнейшее движение вверх или вниз».

Загородный нюанс
Говоря о тенденциях загородного рынка, надо всегда делать поправку на его специфику. Дело в том, что в коттеджных поселках темпы продаж очень сильно разнятся. На рынке присутствует несколько десятков профессиональных девелоперов, на долю которых приходится основное число продаж. И есть сотни случайных игроков – они сегодня в полной мере ощущают на себе дефицит сделок.

Одним словом, если мы говорим о снижении спроса на дешевые таунхаусы, это означает, что лидеры этой отрасли, скорее всего, не испытают уменьшения притока клиентов – разве что темпы прироста уровня продаж замедлятся. Непрофессиональные игроки в результате общего роста предложения могут и вовсе оказаться на грани банкротства.

То же самое касается более дорогого сегмента. Тенденция роста продаж коттеджей и участков с подрядом, о которой шла речь выше, имеет различные последствия для девелоперов разных «весовых категорий». В качественных коттеджных поселках с понятными перспективами развития и адекватной ценовой политикой продажи действительно растут. Но проекты, при реализации которых девелоперы допустили просчеты (невнятное позиционирование, неликвидное место, завышенная цена и т. п.), вряд ли могут сегодня рассчитывать на лояльность покупателей.

В целом пока сложно прогнозировать, в какую сторону пойдет развитие загородного рынка в 2013 году. Но в том, что наблюдать за его тенденциями будет очень интересно, сомневаться не приходится.

Средние цены на рынке коттеджных поселков, по классам, I кв. 2013 г.

Класс

Cредняя цена кв. м, тыс. руб.

Cредняя стоимость коттеджа, млн руб

эконом

32,4

4,6

средний

52,3

9,0

бизнес

66,0

15,6

элита

122,7

47

Средние цены на рынке таунхаусов, по классам, I кв. 2013 г.

Класс

Cредняя цена кв. м, тыс. руб.

Cредняя стоимость секции, млн руб

эконом

37,3

2,8

средний

43,9

5,9

комфорт

53,7

10,7

бизнес

72,4

14,6

элита

92,2

20,5

люкс

158,6

41,5

Источник: Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость»

Текст: Алексей Резенков   

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ