Девелопмент шагнул на территории

Если в 2005 году из масштабных начинаний, связанных с развитием территорий, на слуху была лишь «Балтийская жемчужина», то в минувшем ситуация кардинально изменилась. В Петербурге стали реализовывать проекты, стоимость которых превышает «стратегическую» планку в $100 млн. Девелоперский бум был намечен Смольным еще три года назад, но реальные очертания большинство инвестиционных замыслов приобрело именно в 2006-м.

Культурный девелопмент

Затраты по выносу грузовой станции Московская-Товарная возьмет на себя ООО «Росрегионпроект» и построит на высвобожденной территории около 500 тыс. кв. м коммерческих объектов

Среди проектов стратегического ранга наиболее успешным минувший год стал для реконструкции острова Новая Голландия. Проект стоимостью $320 млн позиционируется Смольным как «крупнейший инвестиционно-реставрационный проект Европы». В феврале были подведены итоги международного конкурса, и победителем признан тандем знаменитого британского зодчего Нормана Фостера и ООО «СТ Новая Голландия», созданного московским девелоперским холдингом ООО «СТ Групп». Еще около девяти месяцев ушло на корректировку архитектурно-планировочных решений – чтобы учесть в них по максимуму охранные требования КГИОПа и пожелания Градостроительного совета Петербурга по сохранению привычного облика Новой Голландии. Проектировщики поработали над увеличением подземного пространства под культурную, общественную и торговую зоны, а также отказались от возведения дополнительных мостов, дабы не нарушить «историческую изолированность» острова. В результате серьезных нареканий к замыслам сэра Фостера у Градостроительного сове та, состоявшегося прошлой осенью, не нашлось. Проект назван эталоном работы с историческим наследием и благополучно начал воплощаться.

Сейчас на острове полным ходом идет демонтаж объектов, разрешенных к сносу. Летом Смольный обещает провести торжественную церемонию закладки первого камня, после чего на острове развернутся непосредственно реставрационные и строительные работы. Глава «СТ Групп» Шалва Чигиринский уверен, что строительство удастся завершить в намеченные сроки – за три года. И даже готов к тому, что объем инвестиций может возрасти как минимум с $320 до $340 млн. Всего к 2010 году в рамках проекта предполагается возвести культурные, общественно-деловые и торговые объекты общей площадью около 220 тыс. кв. м.

Жемчужная шлифовка

Одним из самых масштабных проектов комплексного развития территорий по-прежнему выступает «Балтийская жемчужина», которая займет около 180 га неосвоенных земель на Юго-Западе Северной столицы.

Первый камень в строительство жилищного массива союз китайских девелоперов заложил еще летом 2005 года. А 2006-й принес проекту радикальную корректировку. Не отказываясь от сооружения 1,4 млн кв. м жилья, китайские инвесторы теперь предполагают сделать акцент на коммерческой недвижимости, превратив «Жемчужину» в крупнейший торгово-развлекательный и туристический центр. Если ранее под общественно-деловую застройку отводилось лишь 10% площадей, то теперь ее доля выросла почти вдвое.

Как сообщил «ДН» вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров, в сфере инженерной обеспеченности земель, намеченных к девелоперскому освоению, власти перешли от тактических вопросов к решению стратегических задач.

В соответствии с новой концепцией изменено и функциональное зонирование территории: жилая зона переместилась вглубь, к Петергофскому шоссе, а коммерческая – выходит на побережье Финского залива. Здесь планируется соорудить аквапарк с искусственной «океанской волной», несколько гостиниц, бизнес-центров, торговых и развлекательных комплексов. Под офисы отведено нескольких «высоток», в том числе небоскреб высотой 188 м. После корректировки концепции площадь коммерческих объектов обещает значительно превысить ранее заявленные объемы в 400 тыс. кв. м. Общий объем вложений в «Балтийскую жемчужину» инвесторы предполагают увеличить с $1,3 до $2 млрд.

«По просьбе китайской стороны мы откорректировали проект планировки, чтобы окончательно определиться со всеми планировочными решениями. Сейчас вносятся последние штрихи», – говорит вице-губернатор СПб Александр Вахмистров. По его словам, освоение территории уже полным ходом ведется, и на сентябрь запланирована сдача первого объекта – бизнес-центра площадью около 10 тыс. кв. м. Завершение всей «Балтийской жемчужины» по-прежнему отнесено на 2012 год, хотя из-за «утяжеления» проекта эта дата кажется слишком оптимистичной.

Покорители небес

Победу в номинации «Прорыв года» (и одновременно – «Скандал года») можно смело присудить проекту строительства «Газпром-Сити» на Охте. Участок площадью 1,5 га напротив Смольного выделили под строительство офисов для структур газового монополиста еще в ноябре 2004-го. Администрация провела через парламент целевую программу строительства в 2006–2016 гг. за счет налоговых отчислений ОАО «Газпром нефть» делового центра стоимостью 60 млрд рублей. А через пару месяцев проекту придали ускорение, внеся в закон ряд корректив. Исполнителю программы – компании ООО «Газпром нефть Инвест» – выделили первый транш в объеме 1,7 млрд рублей, хотя первоначально освоение бюджетных миллиардов было намечено с 2007 года. Кроме того, налоговый «инвестор» получил право строить на территории объекты любого назначения, в том числе и жилье.

Всего в рамках проекта планируется провести застройку и редевелопмент почти 70 га площадей в районе Большеохтинского пр. и Свердловской наб., построив там около 1 млн кв. м коммерческих площадей.

За и против

В конце прошлого года прошел конкурс на лучшую архитектурную концепцию Газпром-Сити, к которому сумели привлечь международных звезд. Все идеи зарубежных авторов предполагали сооружение «заоблачной» для Петербурга доминанты свыше 300 метров. Победа была присуждена группе архитекторов компании RMGM из Великобритании, представившей штаб-квартиру Газпрома в виде уходящего ввысь многогранника. Интересно, что башня англичан была одной из самых высоких из представленных на конкурсе – 396 м.

Ни один из продвигаемых Смольным стратегических проектов не вызывал столь бурного общественного резонанса. В ряды противников небоскреба, грозящего разрушить «небесную линию Петербурга», периодически вступают известные российские политики и деятели культуры. Правда, сдвинуть будущую башню с запланированного места строительства куда-нибудь на окраины представляется проблематичным. Губернатор вряд ли обидит одного из ключевых партнеров и крупнейшего налогового донора Северной столицы. Есть лишь шанс, что в связи с резким общественным неприятием проекта будущий небоскреб потеряет в высоте. Пойдет ли Смольный на компромисс, станет ясно уже в первом квартале наступившего года.

На это время намечено рассмотрение парламентом Правил землепользования и застройки, которые определят допустимую высотность застройки в этой части города. «Газпром нефть Инвест» тем временем уже объявила о начале квалификационного отбора конкурсантов на проектирование и строительство делового центра. Имя победителя обещают назвать в конце весны – тогда же определится исход битвы за высоту.

Фасад «намоет» этажи

В минувшем году реальные очертания приобрел еще один масштабный стратегический проект – строительство морского пассажирского порта и развитие намывных площадей Васильевского острова. Летом Смольный провел аукцион на право аренды будущего намыва. В торгах победила структура ООО «УК «Морской фасад». А осенью петербургские депутаты (не без шума) приняли целевую программу строительства порта, согласно которой город выкупит ценные бумаги компании на сумму 6,8 млрд рублей и тем самым компенсирует расходы инвестора на строительство терминала. Вслед за тем активизировались работы на объекте – до конца года инвесторам удалось намыть первые 35 га площадей. Всего в западной части Васильевского острова предполагается образовать 476 га новых территорий. Около 30 га земель займет сам пассажирский терминал, остальные отведут под девелопмент. Руководство компании рассчитывает, что новые площади будут востребованы, ведь это будет так называемая земля green field – с четким юридическим титулом, без высотных и иных ограничений для строительства, обеспеченная современной инженерной и транспортной инфраструктурой.

По словам президента УК «Морской фасад» Шавката Кары-Ниязова, новая застройка может составить около 6 млн кв. м, причем половину планируется отвести под жилье. Хотя первоначально заявленные жилищные объемы были почти втрое меньше.

Эскизы проекта планировки будущей территории, подготовленного американским архитектурным бюро Gensler, в конце года уже рассматривались Градостроительным советом. Интересно, что проектировщики, подобно авторам «Балтийской жемчужины», увлеклись высотным строительством, запланировав в деловой зоне сооружение 200-метровых (и даже 300-метровых) небоскребов. И так же, как их китайские коллеги, попали впросак с российскими строительными нормативами, в частности – вдвое превысив допустимую плотность населения на будущих намывных площадях.

Без ответа пока остаются и вопросы обеспеченности намывных земель инженерными и транспортными сетями. Проектировщикам «Морского фасада» предстоит еще не одна встреча с Градсоветом. Окончательно утвердить проект планировки обещано лишь в конце этого года. Впрочем, и после этого времени для корректировок – море. Ввод первой очереди терминала намечен на 2008 год, а полностью работы по намыву планируется завершить лишь в 2011-м. О конечных сроках жилищного и коммерческого освоения новообразованной территории судить пока никто не берется.

С концессионным размахом

Схема Западного скоростного диаметра, Орловского тоннеля и Надземного экспресса

Прошедший год также оказался весьма благоприятным для запуска амбициозных инфраструктурных проектов, напрямую связанных с развитием территорий. Например, работы по «Морскому фасаду» привязаны к ходу реализации проекта строительства Западного скоростного диаметра. «Центральная часть ЗСД, которая пройдет через намыв, должна быть сдана по графику в 2010–2011 годах. Если сроки сдвинутся, то нам придется серьезно корректировать свои планы», – говорит вице-президент ООО «УК «Морской фасад» Лев Пукшанский. Концессионный конкурс на строительство 46-километровой трассы стоимостью около 85 млрд рублей стартовал в ноябре. Победителя назовут этим летом. Несколько крупнейших международных консорциумов выражают готовность к участию в конкурсе. Что, впрочем, неудивительно. Первая в России концессия в дорожно-транспортной сфере имеет привлекательные условия. Так, коммерческие риски инвестора возьмет на себя бюджет Петербурга.

Орловский тоннель также в прошлом году получил одобрение федеральных властей на финансирование из средств Инвестиционного фонда РФ. Помимо обеспечения бесперебойной навигации на Неве эта автодорога с многоуровневыми развязками призвана улучшить транспортную ситуацию в зоне Свердловской наб. (Как раз там, где развернется создание деловой зоны «Газпром-Сити».) Правда, вариант с выходом тоннеля на Апрельскую ул., предложенный ЗАО «ПСО «Система-Галс», из-за резко негативной реакции местных жителей Смольному в прошлом году пришлось отклонить. А разработка новой версии выхода тоннеля на правый берег Невы возложена на победителя концессионного конкурса (он стартует в самое ближайшее время).

Еще один претендент на звание стратегического – старинный замысел строительства надземного экспресса. Проект удалось реанимировать после запуска «Балтийской жемчужины». Линия протяженностью 26,5 км призвана связать южные и юго-западные районы с конечными станциями метро. По словам вице-губернатора города Юрия Молчанова, до конца текущего года будет завершено проектирование и подготовлена конкурсная документация.

Депрессивный девелопмент

Как заявил на IV Всероссийской конференции «Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие» вице-губернатор Санкт-Петербурга Юрий Молчанов, такие проекты, как Новая Голландия, Газпром-Сити, Набережная Европы и др. являются локомотивом развития петербургского рынка недвижимости.

После долгого затишья наметились подвижки по развитию проблемных территорий в центральной части города. В первую очередь – по перебазированию в Шушары грузовой станции Московская-Товарная. Концепция развития этой депрессивной зоны площадью 24 га была утверждена Смольным еще в 2004 году, но до воплощения дело не доходило. Переговоры с собственником объекта – РАО РЖД – приняли затяжной характер из-за отсутствия инвестора. В минувшем году последнего наконец обрели – компания «Росрегионпроект» возьмет на себя затраты по выносу станции в Шушары и преобразует высвобожденную территорию, построив здесь около 500 тыс. кв. м коммерческих объектов. Как сообщил глава Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов, доработанный по заказу инвестора проект планировки Московской-Товарной будет утвержден в первом полугодии. А объем инвестиций в территорию бывшего грузового двора составит не менее $150 млн. Дано ускорение и проекту «Набережная Европы», который безуспешно пытались реализовать с начала этого века. Территория размером 4,4 га между мостами Тучковым и Строителей, ныне занимаемая ФГУП РНЦ «Прикладная химия», запланирована под создание Сити. В прошлом году права на проект приобрело ЗАО «ВТБ - Капитал», созданное Внешторгбанком специально для реализации девелоперских проектов на территории Петербурга. В настоящее время инвестор и федеральное ГУП завершают составление нового инвестконтракта, а КУГИ – от лица Росимущества – будет согласовывать все имущественно-правовые нюансы.

В этом году исполнится 10 лет появлению на свет Агентства развития территории ОАО «Измайловская перспектива». Оно было создано специально для развития гигантской одноименной территории площадью около 400 га, расположенной между Московским проспектом и железнодорожной веткой балтийского направления. Девелоперские начинания буксовали из-за «прописки» на части территории порядка двух сотен собственников, в том числе таких «монстров», как РЖД и Минобороны. В минувшем году город, окончательно разочаровавшись в таком инструменте девелопмента, как АРТ, с трудом продал свою долю акций в ОАО. «Мы занимаемся поиском наиболее оптимального механизма преобразования этой важнейшей в градостроительном значении территории. Но пока его не определили», – отмечает Максим Соколов. Интересно, что у представителей строительного блока Смольного иная точка зрения на решение задачи. По словам вице-губернатора Александра Вахмистрова, уже в первом полугодии будет готов проект планировки территории. И не исключено, что депрессивную зону разобьют на лоты и попросту отправят на торги. В любом случае, чиновники обещают, что наступивший год станет определяющим в судьбе «Измайловской перспективы».

Точки развития

В минувшем году стартовали новые крупные проекты в исторической части города, реализация которых будет невозможной без административного ресурса. Так, ВТБ взялся за создание административно-делового центра «Невская ратуша» по соседству со Смольным. На территории бывшего трамвайного парка планируется выстроить комплекс общей площадью 240 тыс. кв. м. Из них не менее 100 тыс. кв. м предназначены для разбросанных по городу комитетов и ведомств Смольного. Наконец нашла своего инвестора печально знаменитая «яма» у Московского вокзала – компания «Бриз» запланировала выстроить на этой площадке торгово-развлекательный комплекс на 150 тыс. кв. м. Появился новый претендент на освоение подземного пространства под площадью Восстания. После того как от этой затратной идеи отказалось ОАО «Открытые инвестиции», его сменило ООО «Адитум», у которого намерения слегка скромнее: построить торговый комплекс на 40 тыс. кв. м стоимостью $200 млн.

Как сообщил «ДН» глава Комитета по ин- вестициям и стратегическим проектам Максим Соколов, главной особенностью 2006 года стал приход в Петербург «системных» инвесторов, готовых вкладывать средства в преобразование существующих и развитие новых крупных территорий.

В планах у Смольного на этот год – запуск новых инвестиционных конкурсов, направленных на преобразование освоенных территорий. Одно из таких мероприятий уже в текущем году ожидает Апраксин двор. Власти намерены превратить его в современный торгово-развлекательный центр с гостиницами, ресторанами, многоярусной подземной парковкой и т. д. В конце года обещано объявить концессию на реконструкцию Пулково. Глобальный проект стоимостью 800 млн евро предполагает превращение зоны аэропорта в целый мини-город с новым аэровокзалом, гостиницами, торговыми объектами, центрами отдыха и развлечений. Прошедший год родил на свет идею перебазирования на окраины следственного изолятора «Кресты». После чего само здание планируется выставить на инвестиционно-архитектурный конкурс, а затем превратить его в крупнейший развлекательный комплекс.

Задел на перспективу

По мнению председателя Комитета по инвестициям Максима Соколова, главной особенностью 2006 года стал приход в Северную столицу «системных» инвесторов, готовых вкладывать средства не в «точечные» проекты, а в преобразование существующих и формирование новых крупных территорий. Смольный прикладывает все усилия, чтобы тенденция получила дальнейшее развитие. Так, в конце минувшего года петербургский парламент принял закон о государственно-частном партнерстве. Документ регламентирует создание целого ряда моделей взаимодействия бизнеса и власти при реализации крупных инвестпроектов. Максим Соколов не исключает, что эти схемы найдут применение и в масштабных девелоперских начинаниях. Кроме того, городские власти выражают готовность вкладываться в инженерное обеспечение земель, намеченных к освоению. В 2007 году на модернизацию энергетического комплекса город выделил 14,6 млрд рублей, проектирование и строительство будут идти на трех ТЭЦ и более чем на десяти подстанциях. «В сфере инженерной инфраструктуры мы перешли от тактических вопросов к решению стратегических задач», – отмечает Александр Вахмистров. Это также знак для девелоперов.

Новая застройка на намывных территориях «Морского фасада» может составить около 6 млн. кв. м, причем половину этих площадей планируется отвести под жилье. В настоящее время вся застройка Васильевского острова составляет около 10 млн кв. м.

Дальнейший процесс привлечения инвестиций только ускорит темпы подготовки проектов планировок, которые разрабатываются отраслевыми комитетами Смольного. Включиться в эту работу зовут и девелоперов. На исходе года городское правительство приняло сразу четыре постановления о торгах землей в 2007-м под комплексное освоение. Объемы площадей, запланированные к одновременному запуску в оборот, беспрецедентны – в общей сложности более 750 га. Это серьезный задел для появления новых грандиозных девелоперских начинаний, связанных с развитием крупных территорий Северной столицы.

Таблица 1.

Крупнейшие девелоперские проекты в Санкт-Петербурге

Таблица 2.

Крупнейшие инфраструктурные проекты в дорожно-транспортной сфере

Текст: Александр Смирнов