Продолжая разговор о профстандартах риэлторов, в первую очередь остановимся на разделе, регламентирующем грамотное оформление контрактных отношений с клиентами. Так, профессиональные стандарты Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП) формулируют базовые правила оформления договоров. Их соблюдение обеспечивает бесконфликтное и качественное ведение бизнеса.
Напомним, что «риэлтор» - это специалист по операциям с недвижимостью, работающий в компании (агентстве), являющейся членом общественного объединения - Российской гильдии риэлторов (РГР) Именно РГР получила от иностранных коллег право на использование подобного позиционирования профессионалов. Поэтому можно однозначно утверждать – риэлторы (в отличие от множества «неорганизованных» граждан и компаний, подвизающихся на рынке недвижимости) – это специалисты, обязанные соблюдать стандарты в силу своей принадлежности к профессиональному сообществу и строить свою работу в соответствии с этими выверенными правилами (в Петербурге и области корпоративным представителем РГР является АРСП).
Внимательное изучение профстандартов и внедрение их на практике помогает участникам рынка избежать многих ошибок и неудач. А клиенту дает гарантию соблюдения его интересов и возможность оценить, насколько квалифицированно его обслуживают. Какая же конкретика стоит за каждым из пунктов этого «свода законов риэлторского бизнеса»?
3. Контрактные отношения с клиентами
3.1. Общие положения при проведении сделок с жилой недвижимостью
3.1.1. Агентство может представлять интересы клиентов при наличии на начало финансового обеспечения конкретной сделки со всеми ее сторонами договорных отношений, описывающих обязательства сторон и условия совершения сделки.
Наиболее динамичный и конструктивный этап сделки начинается в момент, когда потенциальный покупатель объекта недвижимости принимает решение и вносит задаток, подтверждающий серьезность его намерений. Порой от покупателей принимаются задатки за квартиры, с владельцами которых еще не заключен договор. И нет гарантии, что это вообще произойдет.
Возможное последствие – потеря драгоценного времени и жестокое разочарование клиента. Аналогично и продавец часто не имеет официального подтверждения заключения договора с покупателем и сведений о его значимых условиях. Такая ситуация нередко возникает в агентствах, использующих «непрозрачную» схему отношений - при которой продавца и покупателя не связывает общий предварительный договор. Грамотный и ответственный подход предполагает в этом случае введение в текст договора с покупателем сведений о наличии соглашения, заключенного с продавцом - с указанием регистрационного номера, даты его заключения и окончания. Также должен быть установлен порядок письменного извещения продавца о том, что заключен договор с покупателем объекта и получено залоговое обеспечение. Тогда на практике уменьшится количество случаев расторжения намечающихся сделок и упростится контроль над соблюдением данного стандарта.
3.1.2. Под условием совершения сделки подразумеваются:
– суммы, выплачиваемые покупателем и получаемые продавцом;
– предполагаемые сроки совершения различных этапов и окончания сделки и обстоятельства, могущие повлиять на изменение этих сроков, срок действия договора либо его пролонгацию;
– условия, при соблюдении которых стороны считают договор исполненным;
– характер взаиморасчетов и порядок выплат;
– существенные положения нотариально удостоверяемого договора передачи прав собственности: вид договора (купли-продажи, мены, дарения, обмена, уступки прав, перемены стороны в обязательстве); объявленная стоимость отчуждаемого имущества; возможность отчуждения имущества от имени продавца на основании нотариальной доверенности.
Основные условия сделки (суммы, сроки, условия исполнения, порядок взаиморасчетов), приведенные в данном стандарте, не требуют особых комментариев, во многом определяются действующим законодательством и конкретизируются определениями из других разделов. А вот в отношении «положений нотариально удостоверяемого договора» все сложнее. Если они не обозначены в предварительном договоре, клиент рискует получить «кота в мешке». Чаще всего такая угроза возникает при приобретении (отчуждении) объекта клиентом без согласия супруга либо комнат в коммунальной квартире без ведома соседей-сособственников. Продавать (покупать) по закону - нельзя, зато можно «как бы подарить» (принять в дар). И вот недобросовестное агентство, не сумевшее (или даже не пытавшееся) получить у сособственников отказ от преимущественного права покупки или согласие - у супруга продавца, навязывает покупателю договор дарения - вместо купли-продажи.
Безвозмездная сделка, прикрывающая возмездные отношения, является ничтожной по закону и легко признается недействительной по суду. Если же данный стандарт нарушается, и форма договора изначально не была определена грамотно, выходит, что агентство (даже если оно провело сделку, впоследствии создавшую проблемы клиентам) формально выполнило все принятые на себя обязательства. Случись неприятность - с него взятки гладки.
Значима и цена, указанная в нотариальном договоре. Исходя из нее, начисляется взимаемая пошлина. Облагаемая пошлиной сумма не может быть меньше инвентаризационной стоимости, указанной в техпаспорте. Между тем именно последняя чаще всего фигурирует в договоре как стоимость продаваемого объекта недвижимости (поскольку она меньше рыночной в несколько раз). Но такая незначительная экономия, как показывает практика, не всегда себя оправдывает и может не устраивать одну из сторон. Этот вопрос, учитывая еще и нюансы налогообложения, целесообразно согласовывать заблаговременно, дабы не возникло чрезмерного накала страстей на пороге нотариальной конторы, и сделка в последний момент не разладилась.
Возможность отчуждения по доверенности также важно оговаривать заранее. Необходимо время, чтобы узнать: жив ли владелец недвижимости, подписавший документ, не был ли он введен в заблуждение, не отменил ли доверенность в связи с изменением намерений и пр.
3.1.3. Договор купли-продажи недвижимости должен описывать порядок расчетов по сделке при проведении прямых продаж в соответствии со следующим алгоритмом:
– первая часть (не более 50%) – не ранее регистрации договора в государственном регистрирующем органе;
– вторая часть – после перерегистрации по новому месту жительства («прописки-выписки»), освобождения, подписания актов приемки объекта недвижимости и завершения работ по сделке. Возможно дополнительное дробление второй части в соответствии с правилами конкретного агентства.
Данный пункт иллюстрирует роль стандартов в заполнении пробелов действовавшего на момент их принятия законодательства. Он фиксирует правила делового оборота, сложившиеся на рынке еще до того, как федеральным законом о регистрации в 1997 году было признано, что права собственности не возникают у покупателя до момента государственной регистрации. Стандарт же гораздо раньше наложил вето на выплаты сразу после нотариата. Не менее 50% от стоимости целесообразно оставлять в качестве значимого стимула к выполнению всех обязательств по своевременной перерегистрации и освобождению жилья. А из них до момента передачи объекта по акту сдачи-приемки обычно «придерживается» до 10% от стоимости - чтобы недвижимость передавалась вовремя и в надлежащем состоянии.
3.1.4. В договоре должно быть отражено, кто оплачивает оформление документов и иные расходы.
Клиенты, тратя или получая в процессе сделки огромные суммы, весьма болезненно относятся к неожиданно возникающей необходимости нести еще какие-то, пусть даже незначительные, расходы. Сделка с недвижимостью – всегда стресс для ее участников. И на его фоне достаточно пустяка, чтобы развился кризис отношений. Поэтому любых ситуаций, сводящихся к формуле «дайте еще денег», желательно избегать, заранее согласовав и конкретизировав абсолютно все сопутствующие расходы сторон.
3.1.5. Любые изменения правил выплат должны сопровождаться письменными заявлениями покупателя, подтверждающими принятие покупателем ответственности за эти изменения на себя. При отсутствии указанных заявлений последствия изменений в порядке выплат являются ответственностью агентства.
На самом деле ни один грамотный риэлтор не потратит средств клиента и не изменит условий взаиморасчетов на свой страх и риск – всегда только по согласованию с покупателем (продавцом) или даже по его инициативе. Но если данные распоряжения, не будучи оформлены должным образом, приведут к негативным последствиям, клиент охотно откажется от своих слов, возложив на фирму ответственность за случившееся. Так что данный стандарт формулирует своеобразные правила «самозащиты» риэлтора.
3.1.6. Цена на объект недвижимости, указываемая агентством во внешней рекламе, должна включать в себя все расходы заказчика по проведению сделки, за исключением государственной пошлины за нотариальное оформление и оплаты регистрации прав на недвижимость.
Такой стандарт исключает возможность недобросовестной конкуренции в периоды ажиотажного спроса на рынке недвижимости. Некоторые фирмы, не соблюдающие данного принципа, сознательно вводят потенциальных покупателей в заблуждение относительно стоимости объекта. Они искусственно занижают рекламную цену, организуя своеобразный аукцион претендентов. В результате чего цена объекта возрастает до среднерыночной, а то и превосходит ее. Подобные методы работы, чреватые моральными потерями для многих клиентов, не поощряются цивилизованными риэлторами.
Договор, отвечающий требованиям профстандартов, сбалансирован, в нем учтены многие нюансы. Он защищает интересы как потребителей услуг, так и самих профессионалов рынка. А если грамотно составленный договор имеет бесспорную юридическую силу, то все стороны будут ответственно относиться к принятым на себя обязательствам.
В следующих номерах «БН» мы продолжим анализ положений раздела профстандартов «Контрактные отношения» и определим значимые для продавцов и для покупателей условия их оформления.
