К основным сферам деятельности «Байтен Буркхардт» относятся сопровождение сделок с недвижимостью, коммерческое, трудовое, административное и налоговое право, право интеллектуальной собственности, а также законодательство о СМИ и информационных технологиях. Подробная информация о фирме: http://www.beitenburkhardt.com/.
Источник: «БАЙТЕН БУРКХАРДТ СПБ»
I. Градостроительное законодательство
В 2006 году в Федеральный закон № 190-ФЗ от 29.12.2004 (далее – Градостроительный кодекс Российской Федерации) неоднократно вносились изменения, направленные на уточнение его положений и устранение внутренних противоречий.
C 1 января 2007 года Градостроительным кодексом Российской Федерации введена принципиально новая возможность комплексного освоения застроенных территорий, расположенных в границах одного или нескольких смежных кварталов или микрорайонов. Решение о развитии застроенной территории может быть принято органом местного самоуправления в отношении территории, на которой расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу или реконструкции. Развитие застроенной территории осуществляется на основании договора, который заключается с победителем открытого аукциона.
Изменения в сфере градостроительного законодательства затронули и некоторые другие нормативные акты. Новая редакция Кодекса об административных правонарушениях № 195-ФЗ от 30.12.2001 предусматривает значительное увеличение размеров административных штрафов за нарушения в сфере строительства. В частности, штраф за строительные работы, производимые без разрешения на строительство, налагаемый на юридических лиц, был увеличен в 100 раз и составляет от 5 до 10 тыс. минимальных размеров оплаты труда (то есть от 500 тыс. до 1 млн руб.).
II. «Дачная амнистия»
В Градостроительный кодекс и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 (далее – Закон о регистрации) был внесен ряд дополнений, направленных на упрощение оформления прав граждан на индивидуальные постройки (часто упоминаются как «дачная амнистия»).
В соответствии с новыми правилами не требуется получение разрешения на строительство в случае возведения индивидуальных гаражей, а также недвижимости на садовых или дачных земельных участках.
Регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, возведенный на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ), осуществляется на основании технического паспорта объекта. Упрощенный порядок действует до 1 января 2010 года, после чего для регистрации необходимо будет также представить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Право собственности на жилые дома на дачных и садовых земельных участках оформляется на основании декларации об объекте недвижимого имущества.
Закон о регистрации был также дополнен рядом положений, направленных на упрощение процедуры регистрации прав на дачные участки и участки ИЖС и устранение практических трудностей, связанных с расхождением сведений о границах и площади участков.
III. Новый порядок разграничения государственной собственности на землю
Согласно изменениям, внесенным в Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25.10.2001, 1 июля 2006 года вступили в силу новые правила разграничения государственной собственности на землю. Их введение было обусловлено неэффективностью действовавшей ранее процедуры разграничения государственной собственности на землю путем подготовки перечней участков, поступающих в собственность Российской Федерации, субъектов федерации и муниципальных образований.
С момента вступления новых правил в силу разграничение права собственности на землю считается произведенным. Распоряжение земельными участками, право собственности на которые разграничено, осуществляется уполномоченными органами государственной власти соответствующего уровня только после регистрации права собственности на них.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не была разграничена, осуществляется органами местного самоуправления соответствующего уровня, а в предусмотренных законом случаях – исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Необходимо отметить, что новые правила о разграничении собственности на землю носят лишь рамочный характер и практика их реализации пока не сформировалась.
IV. Долевое строительство
В 2006 году был внесен ряд существенных изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 (далее – Закон о долевом строительстве).
В соответствии с изменениями, внесенными в Закон о долевом строительстве, его действие не распространяется на отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Таким образом, инвесторы, если они являются юридическими лицами или частными предпринимателями, могут выбрать одну их двух альтернатив: заключение договора участия в долевом строительстве либо заключение договора инвестирования в строительство в свободной форме.
Другие изменения в Закон о долевом строительстве были направлены на устранение ряда его существенных недостатков, выявленных на практике, и на выравнивание баланса интересов застройщиков и дольщиков. В целях создания условий для привлечения в жилищное строительство банковских средств была исключена норма, устанавливавшая солидарную ответственность застройщика и финансирующего строительство банка по обязательствам застройщика.
V. Изменения в законодательстве Санкт-Петербурга
1. Целевое предоставление земли
Формулировка положения Закона Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» от 26.05.2004 № 282-43 (далее – Закон № 282-43) о возможности целевого предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта недвижимости наконец была приведена в соответствие с Земельным кодексом, а дополнительное условие о передаче Санкт-Петербургу 10% жилищного фонда было исключено.
Прежняя редакция положения о целевом предоставлении земельных участков толковалась различно, что создавало трудности в ее практическом применении.
2. Продление сроков строительства
В апреле 2006 года Положение о порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1592 от 21.09.2004, было дополнено новым разделом, регламентирующим порядок продления и расторжения инвестиционных договоров и договоров аренды земельных участков на инвестиционных условиях, заключенных с Санкт-Петербургом.
Продление срока строительства производится при условии, что объем выполненных строительных работ составляет более 10% (выполнены работы нулевого цикла) и инвестором исполнены все денежные обязательства по договору, включая уплату штрафных санкций. Если несоблюдение срока строительства произошло не по вине инвестора, штрафы на него не налагаются.
3. Уменьшение платежей на инфраструктуру
Статья 9 Закона № 282-43 была дополнена новыми положениями, в соответствии с которыми плата за предоставление объекта недвижимости может быть уменьшена в случае реализации проектов, имеющих важное социальное, культурное или экономическое значение. На данный момент Правительством Санкт-Петербурга предусмотрено уменьшение платежей в случаях строительства гостиниц и объектов недвижимости для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта.
4. Утверждение новой кадастровой стоимости земли
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.11.2006 № 1432 были утверждены новые результаты кадастровой оценки земель, которые подлежат применению с 1 января 2007 года. При этом кадастровая стоимость земли различается в зависимости от вида функционального использования (всего выделяется 14 видов).
В соответствии с действующими правилами проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость может быть пересмотрена не ранее чем через три года.
