Опытом в решении проблемы обеспечения жилых комплексов необходимой инфраструктурой с БН поделился генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”» Олег Пашин.
– Некоторые застройщики, реализующие проекты комплексного освоения территорий (КОТ), говорят о неких собственных стандартах обеспечения жилья сопутствующей инфраструктурой. Неужели государственных нормативов недостаточно? Почему у участников рынка возникает необходимость как-то их дополнять или править?
– Государственные нормативы, конечно, есть. И при разработке проектов планировки их учитывают. И документально указывают наличие коммерческих помещений. Но действующего механизма, позволяющего раз и навсегда решить вопрос функционального использования коммерческих помещений, – нет. Сейчас застройщик не обязан предусматривать, например, продуктовый магазин шаговой доступности. Поэтому каждый девелопер самостоятельно решает, что делать с коммерческими помещениями. Сдавать ли эти площади в аренду, самостоятельно определяя такого арендатора, в котором заинтересованы жители квартала. Или же продавать их целевым назначением, выбирая надежного собственника, который без сомнений будет работать здесь по своему профилю. Но ведь назначение «коммерческий» может трактоваться как угодно. И всегда существует реальная возможность продать помещение под пивной ресторан, а не под булочную или аптеку. Потому что с точки зрения экономики такая сделка, конечно, гораздо выгоднее. В результате жители квартала могут получить беспокойное соседство вместо нужного им объекта.
– Как много застройщиков у нас в Петербурге, кто добровольно откажется продавать построенную недвижимость менее выгодно, как в вашем примере про пивную и булочную?
– Завершенных проектов КОТ в нашем городе пока нет, поэтому утверждать что-то рано. Конечно, я бы не стал говорить, что введение стандартов Setl City, входящей с нами в единый холдинг Setl Group, является неким «ноу хау» для рынка. Существует, например, проект «Триумф Парк», где застройщик, Mirland Development, поставил себе задачу создать полноценную жилую среду. И некоторые другие застройщики, так или иначе, пытаются контролировать процесс заполнения коммерческих площадей собственниками. Тем не менее, как обязательное требование для всех проектов компании, стандарты обеспечения есть только у нас.
– Вы привели в пример Mirland с его «Триумф Парком». Там действительно создается комфортная жилая среда. Но насколько известно, жилье они предлагают не самое дешевое. Эта обязательность размещения магазинов шаговой доступности, не вызывает ли она удорожание проекта, а, следовательно, и повышение стоимости квадратного метра жилья?
– Не это удорожает проект. На самом деле, на цену там влияет не только – и не столько – наполненность элементами инфраструктуры. Но и планировочные решения самих квартир, и материалы, используемые при строительстве, и качество строительства. Плюс, это – Московский район, изначально престижный и дорогой.
– То есть введенные обязательные стандарты по оснащению кварталов объектами инфраструктуры не повысят цену предложения в проекте?
– Не должны повысить. Для девелопера это несколько снизит доход с продажи коммерческих помещений. Ведь, как я уже говорил, под пивной бар можно продать помещение дороже, чем под медицинский центр или продуктовый магазин. Это минус в доходе девелопера, но плюс с точки зрения позиционирования всего комплекса.
– Многих ли застройщиков, кроме названных Mirland и Setl Group, сегодня беспокоит создание жилой среды в своих проектах?
– В последние годы менялась психология как покупателя, так и девелопера. Люди уже не готовы слепо брать что предложат, лишь бы жилье. Поэтому созданием комфортной среды в жилых комплексах занимаются или пытаются заниматься все. Просто у кого-то это получается лучше.
– Можно ли гарантировать, что найдутся в необходимом количестве покупатели на объекты, которые по вашим стандартам должны быть заняты исключительно социально ориентированными предприятиями, компаниями?
– Сейчас рынок коммерческой недвижимости очень активен, и покупатели обязательно найдутся. Здесь только вопрос цены квадратного метра. Если девелопер готов предложить адекватную цену, то найдутся покупатели, которые разместят в жилом комплексе и медицинский центр, и коммерческий детский сад, и прочее.
– Таким образом, вводом стандартов по инфраструктуре вы добровольно загоняете себя в определенные ценовые рамки?
– Да, мы идем на это. Но, повторю, когда мы в одном месте что-то теряем, то в другом – обязательно находим. Причем, продавать будем не инвесторам, которые намерены сдавать в аренду этот магазин или учреждение, а только конечному потребителю – например, торговой сети или компании, работающей в сфере здравоохранения.
– А где гарантия, что ваш покупатель не перепродаст помещение тому же владельцу сети пивных? Ведь вы не можете ему помешать.
– Помешать не можем, конечно. Определенный риск существует. У нас всего два пути: продавать или сдавать в аренду. Во втором варианте можно было бы контролировать. Однако мы выбрали первый, потому что видим, как развиваются сегодня сети, знаем об их заинтересованности в том, чтобы ставить свои «точки» на новых территориях и использовать помещения по назначению.
– Сейчас все больше жилья рекламируется под девизом «Въезжай и живи». Но наполнение объектами инфраструктуры иногда запаздывает. И особенно это характерно для крупных проектов. Человек заселился, но рядом строится вторая очередь проекта, и только когда она будет сдана, в общем дворе появится детская площадка, а в коммерческих помещениях заработают магазины. Получается «въезжай и жди»…
– Мы уже на стадии проектирования ведем переговоры с потенциальными покупателями коммерческих площадей – с тем, чтобы проектировать сразу под конкретные объекты. Это выгодно для покупателей, так как им не придется вкладываться в дорогостоящие перепланировки, реконструкцию помещений под собственные задачи. Конечно, небольшой отрезок времени уйдет на ремонт помещений, но затягивать этот процесс – отнюдь не в интересах коммерсанта, ведь его потребитель уже поселился здесь.
– Надо надеяться, что как можно больше застройщиков сделают обязательным целевое назначение коммерческих площадей в крупных жилых проектах. Однако сегодня будущее самих проектов КОТ под вопросом – в Петербурге приостановился процесс выдачи разрешений на строительство, и идет пересмотр проектов. Чем это чревато для города?
– Чревато тем, что со временем предложений на рынке жилья будет становиться все меньше и меньше. Это означает только одно – рост стоимости квадратного метра в городской черте, что ощутимо ударит по потребителю. Если бы не было пригородных проектов, которые в той или иной мере пока удовлетворяют спрос, то цена «квадрата» уже сейчас приблизилась бы к московской.
Сейчас в Петербурге и ближайших к нему районах области покупается около 2,5 млн кв. м жилья в год. В текущем году эта цифра, скорее всего, достигнет 3 млн. С учетом того, что в наиболее крупных проектах КОТ на территории региона предполагается строительство от 1 до 1,5 млн кв. м жилья, их хватит на два-три года. И если у застройщиков не появится возможность активно работать в городской черте, то начнется рост цен. И очень серьезный рост.
