Замороженные бизнес-центры отогрелись в этом году

В два кризисных года строители сдавали почти по 300 тыс. кв. м офисной недвижимости. В 2011 году объем нового строительства составил порядка 180 тыс. кв. м, отмечает руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Вероника Лежнева. Однако в следующем году, при условии своевременной реализации всех заявленных проектов, объем сданных площадей будет еще больше. На 2012-2013 годы запланировано ввести в эксплуатацию 250 тыс. кв. м офисных площадей.

«По итогам нынешнего года, общая площадь работающих бизнес-центров составит 2,6 млн. кв. м, а арендопригодная – 1,7 млн кв. м, – это на 11% больше, чем в 2010 году», – уточняет руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA Александра Смирнова.

Стоит отметить, что хорошие результаты были достигнуты за счет объектов, сданных в третьем квартале. За три осенних месяца объем предложения на офисном рынке пополнился на 81,5 тыс. кв. м, или почти на 45% от всего прироста за год (столь высокий квартальный объем ввода был зафиксирован лишь 2,5 года назад). Благодарность за это может принимать Банк «Санкт-Петербург» со своим БЦ «Санкт-Петербург Плаза» (за сходство с электроприбором его уже прозвали «чайником»). По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St.Petersburg Михаила Тюнина, площадь офисных помещений только двух сданных корпусов делового комплекса на Малоохтинском пр., 64, составила 31,5 тыс. кв. м.

Всего за минувший год в Петербурге появилось 26 бизнес-центров, – говорит управляющий директор NAI Becar в СПб Илья Андреев. По данным эксперта, новые центры открылись в девяти административных районах города – Адмиралтейском, Василеостровском, Выборгском, Калининском, Красногвардейском, Московском, Петроградском, Фрунзенском и Центральном. На долю районов исторического центра пришлось около 35% новых площадей. Лидером по вводу новых офисных площадей является Красногвардейский район. «Благодаря «Санкт-Петербург Плаза» и бизнес-центру Scandinavian House доля офисных площадей в Красногвардейском районе возросла более чем вдвое», – уточнил Михаил Тюнин.

В целом экспертов радует, что девелоперов не испугали разговоры о второй волне общемирового кризиса и они уверены в будущем своих проектов. Хотя надо уточнить, что подавляющая часть сданных объектов этого года – проекты, которые начаты несколько лет назад и были заморожены во время кризиса.

Новые точки притяжения
Почти половина потенциальных клиентов офисных центров хотела бы арендовать офис в Центральном, Красногвардейском или Петроградском районах. Близость офиса к станциям метрополитена является ключевым фактором при выборе помещения практически для всех арендаторов. В то же время понемногу заполняются и не столь удачно расположенные бизнес-центры.

В настоящее время в Петербурге можно выделить несколько формирующихся бизнес-зон: в районе аэропорта Пулково, станций метро «Черная речка», «Старая Деревня», «Ладожская», «Новочеркасская», в районе площади Конституции. Наиболее значимые изменения происходили в двух. 

Первая – зона Пулково, где сосредоточились объекты класса А. Открытие очередного знакового объекта в этом месте произошло в самом конце 2011 года – был введен в эксплуатацию БЦ «АЭРОПОРТСИТИ». Объект включает не только офисную, но и гостиничную функции. По оценкам специалистов компании ASTERA, открытие этого комплекса повысит привлекательность зоны Пулково в целом и может привести к росту арендных ставок в расположенных здесь офисных объектах. Сегодня средний уровень ставок в зоне Пулково тяготеет к нижней границе городских арендных ставок – 1100-1200 руб./кв. м в месяц (без НДС, включая операционные расходы).

Вторая зона активности – район станций метро «Старая Деревня» и «Черная речка». Здесь расположены бизнес центры класса В и В+, многие из них вводились в 2009-2010 годах. Среди них – БЦ «Антарес», БЦ «РЕСО», БЦ «Гулливер». Однако офисная зона активно заработала только в этом году, после того как все площади были сданы в аренду. Арендаторы привлекались за счет низких ставок, кроме того, очевидным плюсом для них было то, что данные объекты находятся в шаговой доступности от станций метрополитена. Однако существуют и недостатки – по мнению самих арендаторов, здесь проблемы с автомобильной доступностью. Ограничивающие автомобильное движение железнодорожные переезды и развязка на Планерной улице, не способная справиться с потоком, приводят к многочасовым пробкам. В итоге аренда класса A составляет в этой зоне в среднем 950 руб./кв. м в месяц, по классу B – 850 руб./кв. м. Эти показатели ниже среднегородского уровня.

Бизнес на расширении
В минувшем году спрос на офисные помещения формировался преимущественно за счет ротации арендаторов и увеличения компаниями арендуемых площадей. По сути компании съезжали с одного места и брали в аренду большие площади в другом БЦ. В первом полугодии наиболее активно арендовались площади в офисных центрах класса B, во втором в бизнес центрах классами выше – B+ и А. «Все это говорит о том, что арендаторы стремятся занимать качественные офисы с хорошей локацией», – говорит Александра Смирнова.

По предварительным подсчетам, объем поглощения офисных помещений в 2011 году составил не менее 170 тыс. кв. м. Получается, что все появившиеся в этом году площади в бизнес-центрах были востребованы. Эксперты рынка недвижимости говорят, что компании занимали новые площади по разным причинам, в том числе и в связи с более «гибкой ценовой политикой», которую проповедовали арендодатели. В течение года управляющие отдельных бизнес-центров уменьшали свои аппетиты – снижали уровень запрашиваемых арендных ставок. Преимущественно это делали бизнес центры с высоким уровнем пустующих помещений.

Наиболее активно искали офисы компании, занятые в сфере услуг: образовательные центры, консалтинговые, юридические, архитектурные, проектные, страховые компании, медицинские центры, а также строительные и IT-компании. Правда последние более активно это делали в 2010 году, в текущем году на смену им пришли компании из сферы торговли и недропользования. В свою очередь банки и компании финансового сектора, демонстрировавшие ранее активный спрос на офисные площади, пока остаются в тени. Эксперты также отмечают, что сейчас арендаторы охотно снимают помещения площадью 100-250 кв. м – такие объекты составляют более 40% от запросов клиентов.

Несмотря на то, что во втором полугодии разница арендных ставок между офисными объектами класса А и класса В стала более значительной, спрос на помещения более высокого уровня остался прежним. Арендаторы не только стремятся улучшить качество занимаемого офиса, разместиться в бизнес-центре с хорошей локацией и качественным сервисом, они готовы платить за это более высокую цену. Следует отметить, что бизнес-центры класса А чаще выбирают представительства международных компаний, российский бизнес предпочитает «компромиссный» класс В+.

В среднем на конец 2011 года ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) по Санкт-Петербургу в действующих бизнес-центрах таковы: класс А – 1000–2000 руб./кв. м в месяц; класс В – 650–1300 руб./кв. м в месяц; класс С – 500–950 руб./кв. м в месяц.

Источник: NAI Becar

Источник: NAI Becar

Источник: NAI Becar

Офисные объекты, введенные в эксплуатацию в IV квартале и планируемые к вводу до конца 2011 года

Примечание: * для МФК указана общая площадь офисной части

Источник: NAI Becar

Источник: NAI Becar

Источник: NAI Becar

Наиболее крупные офисные объекты, запланированные к вводу в 2012 году

Источник: NAI Becar

Текст: Игорь Фёдоров