В Петербурге, по данным Комитета экономического развития промышленной политики и торговли (КЭРППиТ), действуют около 240 торговых зон и почти 40 рынков. Из последних сельскохозяйственными являются 16 объектов, продовольственными – 10, вещевыми – 5, продовольственно-вещевыми (смешанными) – еще 8.
По сравнению с Первопрестольной у нас практически нет крупных торговых зон площадью порядка 20 га. Для Северной столицы характерны относительно небольшие рынки и торговые зоны. Как правило, они расположены в капитальных строениях со средней площадью примерно 500 кв. м. Подавляющее количество комплексов – около 75% – имеют около 100 торговых мест и лишь 4% – свыше 500.
Общая площадь только сельскохозяйственных рынков составляет порядка 50 тыс. кв. м. Причем многие из них находятся в «лакомых» местах Петербурга. Так, Кузнечный и Мальцевский рынки расположены в самом центре города, а Сытный – на Петроградской стороне. Их даже называют историческими памятниками. Василеостровский рынок занимает большой участок, обособленный 5-й Линией, Большим проспектом и 6-й Линией. Казалось бы, в условиях острого дефицита свободных пятен под застройку рынки в привлекательных районах давно должны были смениться элитными домами, бизнес-центрами и современными торговыми комплексами. Однако землю у рыночных арендаторов пока никто, как говорится, зубами не вырывает. Зато условия, в которых сегодня оказались продовольственные и сельскохозяйственные рынки, скоро приведут к тому, что они будут вынуждены уйти с занимаемых площадей сами.
Социальные преференции
В 1996 году бывшие колхозные рынки Петербурга были признаны социально-значимыми объектами. Для них был введен понижающий налоги коэффициент – 0,3. То есть налог составил почти треть от ста процентов. Правда, на всех рынках ситуация складывалась по-разному. На одних льгота распространялась только на налог на строения, на других – и на строения, и на землю.
Со временем, чтобы привлечь больше частных продавцов сельскохозяйственной продукции, ввели дополнительную меру. Все рынки в обязательном порядке должны предоставлять места садоводам и огородникам на льготных условиях. Социально незащищенные категории граждан – блокадники, многодетные семьи, инвалиды и другие – могут торговать и вовсе бесплатно. (На всех ли объектах соблюдается это условие – другой вопрос.) В течение года за фермерами Петербурга и Ленинградской области на городских рынках было закреплено не менее 5% от общего числа торговых мест. В сезон с июля по сентябрь – до 10%. Например, в 2004 году на бесплатной и льготной основе было организовано около 1 800 торговых мест в 82 петербургских рынках и торговых зонах. Всего же на рынках города доля местной сельскохозяйственной продукции должна составлять не менее 50% от общего объема продаваемых мяса, молока, яиц, овощей и фруктов.
В конце июля 2005 года был принят закон, отменивший коэффициент социальной значимости, которым пользовались городские сельскохозяйственные рынки. Это вызвало увеличение арендной платы в 3,3 раза. Вслед за повышением арендных ставок на рынках опустело до 20% мест. И это только начало. Директор Кузнечного рынка Николай Нарышкин делится: «С повышением ставок аренды на 330% плата за места была увеличена нами лишь в два раза – больше просто нельзя... Продавцы уйдут». Если раньше на Кузнечном рынке, допустим, ежедневно пустовало 30–40 мест, то теперь этот показатель доходит до 100. Для примера, в настоящее время аренда одного места на рынке для частника, торгующего овощами, в среднем составляет 200–250 рублей в день.
Кроме того, Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) разработана новая методика расчета арендной платы, которая уже одобрена Комитетом по управлению городским имуществом (КУГИ). Она вступит в силу уже 1 января будущего года и неизбежно стимулирует дальнейший рост арендных ставок. По оценкам экспертов, они могут возрасти до 80% за отдельные площади. Чтобы смягчить финансовые последствия, ставки будут повышаться постепенно в течение всего года. В таких условиях сельскохозяйственные рынки вряд ли выживут. Особенно это актуально для центральных городских районов. Очевидно, что в случае закрытия рынков «за ненадобностью» достаточно большие земельные участки и строения в престижных районах пустовать не будут. Да и бюджет из перепрофилирования площадей извлечет немалую выгоду. «Но тогда, – справедливо опасается Николай Нарышкин, – кормить центр Петербурга будет просто нечем».
В качестве примера можно привести Апраксин двор. Как рассказал председатель ГУИОН Дмитрий Куракин, 13 внутренних линий и проездов этого рынка (Ягодный, Чернышов, Еленинский и другие) получили статус полноценных улиц. До сих пор помещения, которые на них выходили, были существенно недооценены. По действующей до последнего времени системе они считались малопривлекательными, так как имеют вход со двора. Кстати, новая система разрешает использовать под торговлю такие помещения. Только эти перемены, по словам Дмитрия Куракина, позволят увеличить поступления в бюджет более чем на $4 млн.
Нюанс. По недавно появившейся методике площади делятся строго по функциям – торговые, офисные и производственно-складские. «Но управление рынком нельзя в чистом виде отнести к торговой деятельности, потому что мы являемся лишь посредником между покупателем и продавцом», – недоумевает Вячеслав Кутыркин, исполнительный директор Потребительского общества «Санкт-Петербургские сельскохозяйственные рынки», генеральный директор ООО «Василеостровский рынок».
Угрожающий оброк
Еще больше «подкосить» и без того неустойчивое положение рынков может проект закона «О едином налоге на вмененный доход» (ЕНВД). Согласно данному документу рынки также станут плательщиками этого «оброка», что приведет к резкому росту их налогооблагаемой базы. По мнению заместителя председателя КЭРППиТ Сергея Зимина, ЕНВД поможет упорядочить схему учета обязательных платежей и решит многие проблемы. «Налогом будут облагаться только действующие торговые места, на которые заключены договоры аренды. Будет точно известно число мест на рынке, а значит, значительно упростится взимание сборов», – уверен он.
Ожидается, что налог принесет стабильность и прогнозируемость, позволит покончить с «серыми схемами» работы. С другой стороны, очевидно, что эти расходы лягут на плечи арендатора. Тот, в свою очередь, также является плательщиком ЕНВД. Выходит, что вносить плату за одно и то же ему придется дважды. «Расчеты показали, что ежемесячный платеж арендатора может составить до 900 рублей с торгового места», – говорит Сергей Зимин. В этом случае «всплывает» еще одна проблема – субаренда. На сегодняшний день все рынки принадлежат городу. Исключение – Сенной рынок, который был выкуплен полностью. Остальные же сданы в долгосрочную или краткосрочную аренду. Есть объекты, предоставленные фирмам в управление на определенных инвестиционных условиях (впрочем, кроме Сенного и Полюстровского, их пока ни один рынок не выполнил в полном объеме).
Компания, управляющая рынком, должна будет заключить арендный договор. Автоматически она станет субарендодателем, к которому неприменимы коэффициенты социальной значимости. (Это снова вызовет рост затрат администраций рынков и отразится на цене торгового места.) Решить данную проблему можно при передаче объектов в целевое доверительное управление профессиональным операторам (возможно, нынешним организациям-арендаторам). Управляющие компании будут выплачивать городу определенную сумму и при этом сохранять социальную составляющую – льготные и бесплатные места для фермеров. КЭРППиТ уже рассматривает такой вариант.
Спасительный компромисс
Рынки в Петербурге существуют с момента его основания. Несмотря на активное развитие современных торговых форматов, они сохранили свою специфику и не теряют актуальности. Садоводу или фермеру рынки дают возможность зарабатывать на жизнь, продавая свою продукцию. Городские жители могут приобрести натуральные мясо или овощи по приемлемой для них цене (правило рыночного торга пока никто не отменял). Предмет гордости современных рынков – профессионально оборудованные места и постоянный контроль качества. Сегодня он ежедневно осуществляется лабораториями санитарно-ветеринарной экспертизы в 42 рынках и торговых зонах.
Последние годы доля реализации товаров через рынки в общем объеме товарооборота стабильно снижалась. Так, в 2001 году она составляла 21% против 23% в 2000-м и 31% в 1999-м. В прошлом же году доля рынков упала до 16%. Это связано с активным увеличением числа крупных торговых комплексов и развитием сетей продуктовых магазинов с невысокими ценами. Так что рынкам, кроме налогового бремени и растущих арендных ставок, грозит серьезная конкуренция.
Несмотря на кажущееся плачевное положение продовольственных рынков, руководители их администраций смотрят в будущее с оптимизмом. В худшем случае часть рыночных площадей придется перепрофилировать под более доходные виды бизнеса. Правда, такие возможности есть далеко не у всех. Вячеслав Кутыркин рассказал, что у Василеостровского рынка есть два обособленных корпуса. Благодаря особенностям архитектуры и значительной площади, их можно будет сдать платежеспособному субарендатору по высокой цене. (По оценке ГК «Бекар», ставка аренды торговой площади в этой части города составит $400–900 за кв. м в год.) Другие рынки, за редким исключением, такими достоинствами не обладают.
И навряд ли дорогая сотня квадратных метров компенсирует затраты на содержание целого социально-ориентированного объекта. Поэтому руководители рынков уповают на благополучное разрешение вопроса со стороны городской администрации. В сохранении и дальнейшем развитии рынков заинтересованы несколько организаций. Это Некоммерческое партнерство по поддержке фермерского движения и сельскохозяйственной кооперации «Союз фермеров Ленинградской области и Санкт-Петербурга», ПО «Санкт-Петербургские сельскохозяйственные рынки», Ленинградский Союз сельскохозяйственных производителей и Общероссийская организация «Союз садоводов России».
Заинтересованные лица говорят, что конструктивный диалог с властью уже налажен. С необходимостью поддержки рынков соглашаются представители КЭРППиТ. Сейчас стороны в поиске компромисса, который поможет сохранить сельскохозяйственные рынки на приемлемых для городского бюджета и арендаторов условиях. Достигнут ли они соглашения – вопрос ближайшего будущего.
