В перечень зданий, выставляемых на конкурс доверительного управления, попали четыре объекта, расположенных по адресам: Невский проспект, 7/9, литера А; Большой проспект П.С., 18, литера А; Каменноостровский проспект, 67, литера А, и Измайловский проспект, 27, литеры А, Б, В. Организатором тендеров выступает Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ). Информационное объявление о предстоящих конкурсах планируется выпустить уже в этом месяце, но точная дата проведения торгов пока не определена.
Статус победителя
В конце июля КУГИ издал распоряжение № 258, регламентирующее порядок проведения конкурсов на право доверительного управления. В документе описана процедура подготовки и организации торгов. Конкурсы будут открытыми по составу участников и закрытыми по способу подачи заявок. Основным критерием при определении победителя станет, как и сообщалось ранее, величина гарантированного дохода городского бюджета за весь срок доверительного управления. Кроме того, в течение полугода после проведения конкурса его победитель должен будет подготовить отчет о техническом состоянии доставшегося ему здания.
Еще часть требований к участникам будущих торгов предъявляет сам Закон «О доверительном управлении». Так, управляющая компания должна работать на рынке недвижимости не меньше двух лет, управлять (или осуществлять эксплуатацию) не менее чем двумя объектами общей площадью от 5 тыс. кв. м, не иметь долгов по налоговым и иным обязательным платежам. Регламентируется и срок передачи городских объектов в доверительное управление – пять лет.
Претендент, кроме предоставления необходимых документов, должен будет внести задаток, сумма которого утверждается индивидуально в каждом случае.
Взяли под контроль
Первый объектный перечень, предложенный КУГИ, в целом оценен петербургскими управляющими компаниями положительно. По словам старшего консультанта компании Colliers International Николая Казанского, адреса зданий, которые город планирует передать в частные руки, достаточно интересные. Но истинное положение дел и будущую рентабельность управляющей компании можно узнать только после детального изучения технических характеристик объекта, наличия обременений и прочих факторов, влияющих на его доходность. «По данным КУГИ, сегодня выставляемые на конкурс здания заполнены многочисленными арендаторами. Только в доме на Невском, 7/9, расположены редакции ряда издательств, офисы коммерческих структур. Это немаловажный фактор, влияющий на будущую рентабельность проекта», – считает он.
Директор по управлению недвижимостью ООО «Астера» Анна Деркач отмечает, что требования, предъявляемые КУГИ к потенциальной управляющей компании, вполне обоснованны. «В том случае, если наметившаяся тенденция станет постоянным и понятным механизмом, наша компания обязательно будет участвовать в подобных конкурсах», – говорит она. «Важно, чтобы процесс выбора управляющих компаний был чист и прозрачен, а победитель торгов отвечал соответствующим требованиям. Здесь не повредит контроль за торгами со стороны общественных организаций, таких как Гильдия управляющих и девелоперов», – считает специалист департамента офисной недвижимости компании Colliers International Альберт Харченко.
Обратная реакция
Управленцев по-прежнему смущают сроки, на которые передается объект в доверительное управление, поскольку большая часть городских зданий требует значительных финансовых вложений в ремонт помещений и инженерных сетей. «Пока мое мнение в этом вопросе остается неизменным. Большая часть городских зданий требует реконструкции. Для этого объект необходимо полностью выводить из эксплуатации. Следовательно, о доходе не может быть и речи. В лучшем случае за пять лет объект можно вывести только на самоокупаемость», – утверждает генеральный директор УК «БестЪ» Олег Корчак. Наиболее приемлемым вариантом он считает работу с городской собственностью по проверенному годами принципу субаренды. В этом случае управленец берет у города здание в аренду, реконструирует его, а затем сдает в субаренду другим компаниям. По словам генерального директора ЗАО «МК ПСБ» Константина Козловского, период окупаемости проектов, связанных с управлением городскими зданиями, может достигать 8–10 лет. «Тем более что управляющая компания не вкладывает деньги самостоятельно. Это происходит либо за счет сторонних инвесторов, либо за счет реинвестиций», – утверждает он.
Свое особое мнение на этот счет имеет заместитель председателя совета директоров BCM Group Елена Черевко. «Пять лет – оптимальный срок для работы с объектами городской недвижимости. На рентабельность такие здания выводятся уже тогда, когда прекращается действие старых договоров аренды, заключенных по методике КУГИ и оставленных в наследство новому управляющему. У нас, например, за три года работы на Большой Морской, 35, доход от этого объекта был увеличен на 400%. Это стало возможным благодаря переходу от арендных ставок, рассчитанных по массовой методике, к тем ставкам, которые диктует рынок», – говорит она.
Так или иначе, но скоро должен состояться первый конкурс на доверительное управление городскими объектами недвижимости. По мнению специалистов, процедурных проблем полностью избежать не удастся. Но в любом случае это будет положительный опыт с точки зрения отработки регламента передачи объектов в доверительное управление.
