В этом году в конференции, организаторами которой традиционно выступают Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД) и Российская Гильдия риэлторов, приняло участие около 450 человек из 14 регионов (29 городов) России. Причем представителей двух столиц с каждым годом становится все меньше. На этой конференции Москву и Петербург представляли всего 165 делегатов.
В течение трех дней, с 26 по 28 сентября, в рамках форума состоялись две основные секции и четыре мастер-класса, посвященных проблемам инвестирования, управления и эксплуатации торговых и офисных центров, а также бизнес-туры по объектам доходной недвижимости города на Неве.
Управленческий демпинг
По традиции в первый день конференции состоялось пленарное заседание. Однако в этом году оно было значительно сокращено - до двух часов – дабы, по заверению организаторов, дать возможность собравшимся профессионалам рынка коммерческой недвижимости пообщаться в неформальной обстановке, а также уделить больше внимания практическим семинарам и мастер-классам.
Городскую власть на пленарном заседании представлял первый заместитель председателя Комитета по управлению городским имуществом Алексей Чичканов. Он рассказал об основных направлениях в сфере управления государственным имуществом, которых город планирует придерживаться в будущем году.
Сегодня в активе Петербурга находятся около 3,5 млн кв. м площадей, сдаваемых в аренду тем или иным компаниям и организациям (из них 2,35 млн кв. м – по рыночным арендным ставкам, еще 1,15 млн кв. м – по льготным). «Более 2/3 площадей по-прежнему используются неэффективно», - отметил г-н Чичканов.
В прошлом году от сдачи в аренду коммерческой недвижимости различного назначения в городской бюджет поступило 4 млрд рублей. Однако благодаря мерам, которые уже предприняли или планируют предпринять чиновники, уже в будущем году этот показатель должен увеличиться на 2,5 млрд рублей. В частности, с 1 января 2006 года Правительство Петербурга рассчитывает ввести в действие новую методику расчета арендной платы за принадлежащие городу объекты нежилого фонда (напомним, что действующая на сегодня методика была принята еще в 1997 г.). При этом ставки аренды увеличатся на 70-80%.
По отдельным помещениям в центре Петербурга произойдет еще более существенный рост расценок. «Чтобы смягчить финансовые последствия для арендаторов, плата будет повышаться поквартально в течение всего года. Для льготников переходный период продлится дольше – до полутора лет», - уверяет Алексей Чичканов. Кроме того, число льготных категорий в этом году снижено на 2/3. И с 1 октября все остальные арендаторы будут платить городу в полном объеме (без применения понижающего коэффициента 0,7). «Таким образом, городские расценки приблизятся к рыночным, и у управляющих больше не будет повода обвинять наш комитет в демпинге», - закончил свою речь первый зампредседателя КУГИ.
Региональная мотивация
Одна из основных тенденций рынка коммерческой недвижимости, по оценкам участников конференции, связана с выходом крупных московских и петербургских компаний в регионы, где активно ведется строительство новых торговых и офисных центров. Подобные проекты реализуются сегодня в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Казани, Тольятти, Самаре, Волгограде, Воронеже, Калуге и других российских городах. По словам директора по развитию недвижимости ОАО «ПСБ Инвест Групп» Николая Вечера, региональные рынки в настоящее время привлекают инвесторов более высокими, чем в Москве и Петербурге, показателями доходности проектов в сфере коммерческой недвижимости. В регионах торговые и офисные объекты приносят от 18% годового дохода. При этом порог вхождения в них может составлять всего $2 млн. В Москве же и в Петербурге при среднем доходе в 12-13% годовых, требуются инвестиции в размере, превышающем $5 млн.
В прошлом году при ГУД был создан специальный комитет, отвечающий за сотрудничество с регионами. Итогом его работы стал один из мастер-классов конференции, посвященный анализу региональных рынков коммерческой недвижимости и перспективам, которые они открывают для столичных девелоперских и управляющих компаний.
Информация о рынке коммерческой недвижимости практически закрыта: даже в Петербурге и Москве не всегда можно получить те или иные данные, картина же за их пределами неясна вообще. Все докладчики согласились с тем, что одной из острейших проблем работы в регионе является незнание специфики рынка, местных отношений и правил. Поэтому первое, что необходимо сделать, приходя в «чужой» регион, – тщательно изучить и проанализировать ситуацию на месте. «В регионах мы сталкиваемся с отсутствием компаний, которые могли бы провести грамотные маркетинговые исследования, - считает президент группы компаний «Бекар» Александр Шарапов. – Поэтому мы привыкли проводить их самостоятельно, сами делаем замеры проходимости места, проводим опросы фокус-групп и т. д.».
Еще одна проблема в отношениях столичных консультантов с клиентами из других городов: региональные заказчики не воспринимают проект как систему отношений между инвестором, владельцем земли, генеральным подрядчиком, проектировщиком. «Поэтому важно формировать для клиента модель объекта в целом, начиная от замысла и заканчивая вводом в эксплуатацию. Необходимо постоянно информировать его обо всех этапах», - поделился генеральный директор ООО «Строительная компания «Ирбис» Владимир Киркин.
Данный мастер-класс вызвал большой интерес у собравшихся профессионалов рынка. Возможно потому, что только за минувший год в состав ГУД было принято 18 новых членов, 15 из которых – представители регионов. Это компании из Самары, Ростова-на-Дону, Ульяновска, Новосибирска, Перми, Рязани, Владивостока, а также Минска (Белоруссия) и Киева (Украина). Всего же Гильдия в настоящее время насчитывает более 50 организаций и частных фирм, около половины из которых – региональные.
Направленные разговоры
Другой, не менее актуальной темой прошедшей конференции стало появление на рынке доходной недвижимости новых игроков – западных инвестиционных фондов и компаний, созданных при крупных российских банках. В настоящее время, по мнению участников тематической секции «Инвестиции в коммерческую недвижимость», рынок вступает в новую фазу развития - качественно меняется состав его участников. Если раньше иностранные инвесторы были готовы лишь приобретать возведенные здания под размещение собственного офиса или для получения дохода от его эксплуатации, то в настоящее время они все чаще вступают в проекты еще на инвестиционной стадии. «Все больше появляется заявок на покупку готового бизнеса, а не зданий как таковых. Однако пока таких предложений на рынке практически нет, поэтому инвесторы вынуждены включаться в процесс на более ранней стадии», - утверждает Николай Вечер.
Отдельно на конференции обсуждались проблемы эксплуатации объектов коммерческой недвижимости. Посвященный этой теме мастер-класс стал итогом работы комитета по эксплуатации, также созданного в ГУД в прошлом году. Сегодня специализированные эксплуатационные компании обслуживают лишь около 10% объектов коммерческой недвижимости Петербурга, тогда как в Европе этот показатель достигает 90%. Но, по словам генерального директора ЗАО «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» Андрея Лушникова, спрос на услуги профессиональных компаний становится все более очевидным. «Это позволяет значительно сэкономить на обслуживании, повысить капитализацию объекта, а, следовательно, и его доходность в целом», - уверяет он.
Непроходимый ритейл
Выступления докладчиков мастер-класса «Управление торгово-развлекательными комплексами» касались проблем уже действующих доходных объектов данного сегмента коммерческой недвижимости. Больше всего говорили об уровне посещаемости, ведь именно этот показатель является определяющим при переговорах между арендатором и владельцем комплекса. Планируют ли девелоперы при разработке концепции торгового комплекса его будущую посещаемость? «Существуют разные точки зрения на эту тему. На Западе – одна, в России – другая. У них все просто. Открываешь справочник по торговым центрам, и видишь и динамику продаж, и обороты на 1 кв. м, в зависимости от профиля арендаторов, и уровень посещаемости в зависимости от месторасположения объекта. В России ситуация противоположная. Маркетологи, работающие с коммерческой недвижимостью, в большинстве случаев принимают решения чисто интуитивно. Так как у них нет точной статистики по тем или иным показателям», - утверждает генеральный директор Leeds Property Group Елена Флоринская.
Следующий момент – найти «своего» клиента. Для этого важно проводить опросы не только в своем центре, но и у конкурентов, в местах скопления людей с определенной мотивацией. «Только когда есть портрет нынешнего покупателя и портрет потенциального покупателя, можно корректировать концепцию торгового центра и разрабатывать рекламную кампанию», - поделился опытом управляющий партнер группы компаний «Торговый квартал» Марк Афраймович. Также залог успеха торгового комплекса, по мнению специалистов рынка, заключается в гармоничном сочетании якорных арендаторов с предприятиями услуг, общественного питания и развлечений. «От этого баланса зависит, пойдет к вам покупатель или нет», - считает г-жа Флоринская.
Все участники мастер-класса обратили внимание на то, что не менее значительную роль играет сама атмосфера торгового комплекса. Дизайн и подобранное музыкальное сопровождение выступают инструментом увеличения продаж, привлекая «своего» покупателя. Кстати, важность маркетинга и рекламы торговых комплексов была отмечена отдельно. По мнению руководителей управляющих компаний, маркетинговый бюджет небольшого объекта должен составлять не менее 1,5 млн рублей в месяц (около $600 тыс. в год) и формироваться наполовину из средств собственника, наполовину – из платежей арендаторов.
Президентский выбор
Также в рамках прошедшей конференции состоялся традиционный Съезд управляющих и девелоперов. Основной вопрос, который рассматривался на этом мероприятии, - переизбрание президента ГУД. До последнего времени его занимал генеральный директор ЗАО «ВМБ-Траст» Александр Гришин. Однако по уставу Гильдии перевыборы главы «всех управляющих» должны проходить через каждые два года. Для г-на Гришина этот срок наступил в конце сентября. Его преемником по единогласному решению членов ГУД стал генеральный директор ООО «Ай Би Групп» Юрий Борисов, занимающий в Гильдии пост председателя комитета по торгово-развлекательным комплексам. Юрий Борисов огласил перед собравшимися направления своей деятельности на ближайший год. Основной упор он планирует сделать на пополнение состава организации (включая агентства недвижимости и консалтинговые компании), усиление аналитической работы Гильдии, а также на организацию в Петербурге специализированной выставки по коммерческой недвижимости, подобной той, которая ежегодно проходит во Франции. «Ничто наполеоновское нам не чуждо. Конечно, масштаб будет не тот, что в Каннах, но это не главное. Мы хотели бы использовать те же принципы, ограничившись пока российскими участниками и акцентируя внимание на региональных проектах. Я думаю, логично было бы совместить такую выставку с ежегодной конференцией, чтобы в перспективе именно выставка стала главным мероприятием. Она будет ближе и дешевле, чем MIPIM», - заверил членов ГУД новый президент.
