Наличие ресторанного дворика в составе торгового комплекса для петербургского рынка коммерческой недвижимости является уже чем-то само собой разумеющимся. Хотя еще два-три года назад не то что покупатели, но и профессионалы рынка не знали, что такое фуд-корт.
Его концепция заключается в том, что в составе торгового комплекса на одной территории располагаются сразу несколько заведений общественного питания. В среднем в ресторанный дворик входит порядка десяти предприятий фаст-фуда.
В настоящее время подобные объекты размещены практически во всех крупных, профессионально управляемых торговых центрах Северной столицы. Среди них торговые комплексы «Сенная», «ПИК», почти все объекты ЗАО «Адамант»: «Заневский каскад», «Норд», «Меркурий» и другие. В число операторов, арендующих площади в фуд-кортах городских торговых центров, входят наиболее известные сети – McDonald’s (ООО «Макдоналдс»), Pizza Hut, KFC (ООО «Пицца-Норд»), Sbarro (ООО «Бразерс и Компания»), «Кошкин дом» (ООО «Аккорд»), «Крошка-Картошка» (ООО «Технологии и питание»).
Любимый размер
Главное, что учитывается при создании фуд-корта, – общая площадь торгового комплекса. Чем больше размер торгового центра, тем больше квадратных метров в нем должно быть отведено под ресторанный дворик. Обычно он занимает 10-15% всей площади торгового комплекса. Данные помещения в свою очередь делятся на две равные части. Одну из них будут занимать кухни будущих операторов фуд-корта, вторую - площадки с местами для посетителей кафе.
Кухня фаст-фуда, как правило, ограничена размерами 50-80 кв. м и имеет прилавок длиной 4-8 метров. Оптимальным количеством столиков для размещения клиентов считается от 20 до 40 на каждого оператора. Меньшее количество мест создаст неудобства для посетителей, большее - для владельцев торгового комплекса, поскольку площадь посадочной части фуд-корта в аренду не сдается, что влечет за собой дополнительные издержки.
Таким образом, например, в торговом центре общей площадью около 15 000 кв. м может быть размещен ресторанный дворик на шесть-семь кафе (кстати, именно такое количество точек общественного питания сегодня распространено в действующих торговых центрах Петербурга). Если проект позволяет девелоперу создание большего фуд-корта, то есть смысл разместить на его площадях предприятия длительного обслуживания, например, рестораны с официантами. Соответственно, для небольшого торгового комплекса (5 000-8 000 кв. м) будет достаточно обычных кофеен или кондитерских.
Совокупное притяжение
По мнению аналитиков консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (Москва), помимо общей площади торгового центра на эффективность размещения в нем фуд-корта влияет концепция объекта в целом. Так, площадь ресторанного дворика должна быть значительно увеличена в том случае, если в состав торгового комплекса входит множество развлекательных заведений. Для объекта общей площадью 30 000 кв. м с кинотеатром или большим залом игровых автоматов (например, торговый центр «Меркурий» на улице Савушкина, 141) рекомендуется проектировать зону общественного питания площадью 6 000-8 000 кв. м для десяти-пятнадцати операторов фаст-фуда.
Дизайнерское оформление ресторанного дворика подразумевает объединение всей его площади общим стилистическим решением. Специалисты рынка утверждают, что оборот каждой из торговых точек фуд-корта может возрасти на 15-25% в том случае, если они оформлены в одном ключе.
Естественный магнит
Основная функция фуд-корта заключается в том, чтобы как можно дольше удерживать посетителей в торговом комплексе. Важно, чтобы доступ к ресторанному дворику был свободным и после закрытия большей части магазинов комплекса. Чтобы фуд-корт продолжал работу, обслуживая посетителей кинотеатра, боулинга или бильярдного клуба.
По данным консалтинговой компании Colliers International, для 10-30% посетителей торгового центра фуд-корт является естественным «магнитом». Именно поэтому его чаще всего располагают на последнем этаже здания, чтобы «провести» покупателя через всю галерею магазинов.
Сегодня девелоперы стараются разнообразить состав операторов ресторанного дворика для привлечения дополнительных посетителей. Но предпочтение по-прежнему отдается известным маркам. Поэтому специалисты рынка не советуют начинать работу в ресторанной сфере с фуд-корта, поскольку в этом случае шансы, что владелец торгового комплекса выберет для размещения на своем объекте именно вашу компанию, – минимальны. Хорошее место новичку фуд-кортов получить практически нереально. Лучшие площади распределяются среди наиболее раскрученных брэндов, они же получают и гораздо лучшие условия по аренде. Зачастую владельцы торговых центров сами рассылают приглашения брэндовым сетям общественного питания. И у менее популярных заведений шансов попасть на фуд-корт остается очень мало.
К другим параметрам оценки потенциальных арендаторов ресторанного дворика девелоперы относят такие факторы, как технологичность продаж, доступность показателя среднего чека, качество пищи. По мнению специалистов консалтинговой компании Colliers International, сегодня в Петербурге наблюдается тенденция, согласно которой в состав фуд-кортов не включаются заведения высокой ценовой категории. Но любой торговый центр ориентирован на конкретную группу посетителей с определенным уровнем доходов. Естественно, что точки общественного питания также должны ей соответствовать - исходя из арендной ставки и прочих затрат, арендатор ресторанного дворика обеспечивает среднюю сумму чека в определенном ценовом диапазоне.
Девелоперы предпочитают сотрудничать в основном с предприятиями фаст-фуда. Поэтому более или менее крупные рестораны премиум-класса если и открываются в торговых центрах, то надолго там не задерживаются. Завышенные арендные ставки для них слишком обременительны. Поскольку основной упор делается не на общий поток посетителей (как в фаст-фудах), а на концептуальность и эксклюзивность обслуживания.
Руководство любого современного торгового центра всегда обращает внимание на то, чтобы арендаторы фуд-корта не пересекались между собой. Они подбираются по принципу диверсификации различных форматов: фаст-фуд, пиццерия, кондитерская, блинная, кофейня, суши-бар, рестораны различных национальных кухонь.
Объективная популярность
Одна из причин популярности фуд-кортов среди сетевых операторов общественного питания - дефицит объектов, пригодных для размещения собственных заведений, который сдерживает возможности расширения сети. Другой причиной популярности концепции ресторанного дворика является возможность рекламы и продвижения брэнда компании за счет другого торгового объекта. Синергетический же эффект, о котором говорят специалисты петербургских консалтинговых структур и сами девелоперы, для операторов фуд-кортов достаточно условен, так как все зависит от конкретного комплекса.
По мнению экспертов, требуемый начальный капитал для открытия предприятия на фуд-корте сегодня составляет от $60 000 до $400 000, а иногда и выше. Так, открытие одного ресторана сети «Крошка-Картошка» в таких торговых центрах, как «Гулливер» (Торфяная дорога, 7), «Норд» (проспект Просвещения, 19) или «Меркурий», обходилось компании в $60-80 тыс. На новый проект сети «Кошкин дом» ее учредителем было затрачено также $60 тыс. при планируемом сроке окупаемости – всего 1-1,5 года. А формирование ресторанного дворика на территории строящегося торгового комплекса «Континент» (инвестор - ЗАО «Адамант», пересечение улицы Маршала Казакова и проспекта Стачек) оценивается в $2 млн. Торговый комплекс будет введен в эксплуатацию в начале будущего года. Общая площадь фуд-корта, рассчитанного на 300 посадочных мест, составит около 2 000 кв. м. Здесь расположатся восемь-девять заведений общественного питания. Предварительный состав операторов уже известен: 75% - «сетевики» (среди них McDonald’s, «Ростик’с», Sbarro), остальные - впервые открывающиеся заведения.
«Сегодня очень перспективно развивать сеть на фуд-кортах или открывать кафе совместно с другими крупными сетевыми операторами на условиях общих инвестиций или площадей», - уверен один из соучредителей сети «Кошкин дом». С ним соглашаются и менеджеры сети «Крошка-Картошка»: компания планирует открыть еще как минимум пять ресторанов в составе фуд-кортов в торговых комплексах «Рамстор», «О’Кей», «Гранд Каньон» (проспект Энгельса, 154) и других.
Доходная концепция
Диапазон арендных ставок на площади в составе фуд-корта, по данным консалтинговой компании Colliers International, на сегодняшний день составляет $45-120/кв. м в месяц ($500-900 за «квадрат» в год – ООО «Астера»). При этом типичный размер площади под одну торговую точку достигает 60-120 кв. м.
В строящемся торговом комплексе арендные ставки устанавливаются, как правило, с учетом предполагаемого потока посетителей, типа якорных арендаторов (супер- или гипермаркет, мультиплекс, фитнес-центр и прочее), зоны охвата, наличия офисных помещений, емкости парковки. Поэтому и доходность предприятия зависит от таких параметров, как концепция торгового центра, количество операторов фуд-корта и условия размещения. Но специалисты предостерегают, что может возникнуть ситуация, когда деятельность фуд-корта в торговом центре окажется финансово невыгодной - на начальном этапе или в целом. Поэтому вполне логичным могло бы быть открытие сразу нескольких точек в разных торговых центрах города.
Понятие же средней арендной ставки для операторов ресторанных двориков отсутствует вовсе. Причина – договорные условия, на которых работает девелопер с каждым отдельно взятым арендатором, а, возможно, и соинвестором. Так, к примеру, McDonald’s требует для себя ставку в два раза ниже, чем для других компаний. При этом одни девелоперы соглашаются, другие - нет. Этим объясняется отсутствие ресторанов американской корпорации во многих торговых центрах не только Петербурга, но и Москвы. Не удивительно, что у ряда российских девелоперов сложилось мнение, будто McDonald’s не собирается развивать собственную сеть через фуд-корты.
Однако компания не только планирует участвовать в таких проектах, но в последнее время даже становится якорным арендатором готовящихся к открытию торговых центров (например, «Планета Нептун» на углу Звенигородской улицы и улицы Марата). Более того, для других операторов фаст-фуда McDonald’s является неким индикатором. Если компания арендует площади на фуд-корте - торговый комплекс пользуется популярностью (кроме McDonald’s, по оценкам специалистов, на петербургском рынке работает еще более 15 предприятий общественного питания, которые способны поддерживать формат ресторанных двориков в ближайшие несколько лет).
