- Марина Анатольевна, расскажите об активах, которые находятся в ведении дирекции по управлению корпоративным имуществом ОАО «ЛОМО» в настоящее время?

- Общая площадь недвижимости предприятия составляет 521,7 тыс. кв. м, земельных участков - 998 га. Большая часть зданий находится, естественно, в Петербурге – 456 тыс. кв. м. Но часть объектов, принадлежащих предприятию, расположена и в других регионах – Ленинградской области (40 тыс. кв. м), Сочи (23 тыс. кв. м) и Москве (0,6 тыс. кв. м).

Основной земельный массив ЛОМО, наоборот, находится за пределами города. Более 934 га – в Ленобласти, еще 6 га – в Сочи. На Петербург приходится только 58 га свободной земли. Однако это тоже немало.

Как видите, наше предприятие разбросано по нескольким очень удаленным площадкам. Между тем ЛОМО одним из первых в городе стало приватизировать землю. Мы выкупили практически все, что нам разрешили - 2,3% территорий. Но более 97% наделов по-прежнему находятся в бессрочном пользовании.

- Насколько мне известно, для наиболее эффективного управления недвижимостью она была разделена на несколько категорий?

- Действительно, это так. Управлением недвижимостью мы целенаправленно занимаемся уже больше 10 лет. В 1993 году на ЛОМО было создано бюро аренды и лизинга. Сегодня это дирекция по управлению корпоративным имуществом, которая выполняет все функции внутренней управляющей компании.

Мы классифицировали свои объекты, поделив их на три неравные группы. Во-первых, это операционная недвижимость, необходимая для основной деятельности предприятия. На ее долю сегодня приходится большая часть площадей - 331,5 тыс. кв. м (63%). Во-вторых, инвестиционная недвижимость, которая используется для коммерческих целей. Это еще 159,2 тыс. кв. м, или 31% всех площадей. К третьему типу недвижимости отнесены так называемые объекты специального назначения - имущество других собственников, наших партнеров или контрагентов, а также социальные объекты (например, поликлиника или пионерские лагеря для детей работников предприятия и пр.). На долю этой недвижимости приходится 31 тыс. кв. м (6%).

Кроме того, у ЛОМО имеется подсобное хозяйство с коровами и свиньями, 51 жилой дом на балансе... В период госреформ 1990-х годов многие объекты социальной сферы остались без дотаций. И далеко не все предприятия смогли оформить их в собственность. Права на землю неясны до сих пор. Поэтому эти объекты в основном сейчас законсервированы. До лучших времен.

Часть загородных объектов мы придержали, и сейчас готовим эту землю к выкупу под реализацию инвестиционных проектов.

Естественно, хотелось бы получить иной баланс между операционной и инвестиционной недвижимостью. Но для промышленного предприятия приоритет остается именно за операционной недвижимостью. Нельзя резко и активно ее перепрофилировать. Поэтому такие объекты сегодня мало привлекают девелоперов и управляющих в сфере коммерческой недвижимости. О высокой доходности не может быть и речи в силу, опять же, специфики производства, которое организовано на данных площадях.

Критерий же управления такими объектами достаточно сложен. Он основан на оптимизации затрат на их техническое обслуживание. Но при этом нужно учесть особенности технологических процессов, контракты ЛОМО. Набор инструментов, которыми мы располагаем, весьма ограничен.

- Тем не менее, вам удалось чего-то достичь на этом поприще?

- По-моему мнению, да. Например, с этого года в бюджете предприятия появилось понятие внутренней аренды. Безусловно, подразделениям, которые десятки лет занимают огромные цеха, очень трудно понять, что каждый из этих квадратных метров имеет свою цену. На том, как решалась эта проблема, подробно останавливаться не хотелось бы. Вы понимаете, что это было ужасно трудно. Потому что никто из многочисленных подразделений, цехов, отделов предприятия не привык к такому понятию, как внутренняя аренда. Раньше особой мотивации к более компактному размещению производства не существовало, и поначалу противостояние было серьезным. Но в итоге такой подход уже принес ощутимые результаты: за первое полугодие принято решение высвободить почти 100 тыс. кв. м площадей, невостребованных в производстве.

– Как планируете использовать данные площади в дальнейшем?

– Мы уже провели предварительный анализ. Разумно было бы использовать эти объекты для создания небольших индустриальных парков с офисными помещениями.

– В настоящее время ЛОМО делает акцент только на сдаче коммерческих площадей в аренду?

– Да, сегодня помещения ЛОМО в основном сдаются в аренду. На предприятии действуют более 240 подобных договоров (в 2003 г. этот показатель составлял 203 договора аренды). Среди наших арендаторов такие компании, как банк «Уралсиб», МДМ Банк, Инвестиционный торговый банк, продовольственный супермаркет «Мегамарт», Петроэлектросбыт, аптека «Скорая помощь» и др. Прибыль от коммерческого использования имущественного комплекса ОАО «ЛОМО» с 2000 года увеличилась более чем в 3,5 раза. И в настоящее время объем реализации этих услуг достигает $12 млн в год. Не знаю, много это или мало. Но тот, кто занимается развитием промышленной недвижимости, поймет, как непросто привлечь арендаторов на такие объекты. Причем мы всегда стремимся, чтобы арендаторы становились нашими партнерами и в отношении производственных процессов. Так, у нас на предприятии существует центральная лаборатория, которая проводит входной контроль материалов. Она загружена не постоянно. Переводить людей, задействованных в ее обслуживании на подряд, нельзя - поскольку они уйдут работать в другое место. Поэтому мы пытаемся найти арендатора, который по роду своей деятельности нуждается в услугах нашей лаборатории.

При этом долгосрочных договоров аренды мы практически не заключаем. По нашему опыту 11 месяцев - оптимальный для арендатора срок, чтобы определиться, подходит ли ему объект. Если подходит - договор продлевается. Кроме того, сейчас предприятие стремится получать кредиты под залог недвижимости. А любой банк критически относится к наличию связанных с объектом долгосрочных арендных договоров.

– Какую долю в доходах предприятия занимает прибыль от сдачи площадей в аренду сторонним компаниям? И направляется ли какая-либо ее часть на финансирование основной деятельности предприятия?

– В определенные периоды времени доходы от сдачи площадей в аренду сопоставимы с доходами от основной деятельности ЛОМО. Это лишнее свидетельство того, как тяжело сегодня приходится промышленности. Поэтому определенный процент от использования помещений в коммерческих целях мы вынуждены инвестировать в операционную недвижимость предприятия. Это делается для того, чтобы более активно влиять на технологические процессы, на результаты деятельности компании в целом. Но изымать средства из производства и направлять их на развитие доходной недвижимости ЛОМО не будет. Это наша стратегия.

- Какие еще трудности возникают при управлении недвижимым имуществом предприятия?

- Следует обратить внимание на особенности имущественного комплекса всех промышленных предприятий города. Это касается не только ЛОМО. Все они имеют свою специфику: единые системы энергообеспечения, водоснабжения и отопления, мобилизационные объекты, общий узел коммерческого учета, единая система дорог с выделенным въездом и выездом. Кроме того, ЛОМО, да и многие другие петербургские промышленные предприятия, являясь частными компаниями, имеют лицензию на выпуск военной техники, который контролируется государством. Все это не особо способствует коммерческому развитию принадлежащей нам недвижимости. Если цех выпускает приборы специального назначения, то их ценообразованием ведает военная приемка. Контроль за медицинским оборудованием осуществляет Минздрав и т. д. Поэтому рентабельность промышленных предприятий зависит от заказов и четко нормирована.

– Обращались ли вы за помощью к внешним управляющим компаниям, которые занимаются развитием коммерческой недвижимости на других промышленных предприятиях Петербурга?

– Нет. Ни положительного, ни отрицательного опыта взаимодействия с подобными структурами мы не имеем. Естественно, что нами рассматривались различные модели управления имущественным комплексом, в том числе и привлечение внешней управляющей компании. Безусловно, за управляющими - высокий профессионализм и хороший опыт. Но их, повторюсь, не особо привлекает операционная недвижимость, обремененная производственными контрактами. Значит, на предприятии необходимо сохранить собственную службу, которая будет заниматься подобными объектами. А дальше - либо дележка «коммунальной квартиры», либо неизбежные конфликты по поводу того, какое направление важнее – коммерческое или производственное. В итоге мы решили создать собственное, но, насколько это возможно, обособленное подразделение, которое ведает и инвестиционной и операционной недвижимостью. В него на отдельный баланс можно выделить практически все имущество предприятия. Это весьма привлекательно, потому что, например, позволяет ввести внутреннюю аренду и повысить мотивацию работников.

- Но ведь такая форма управления имеет и свои недостатки, о которых так часто говорят профессиональные городские управленцы и консалтинговые компании?

- Как и в любой другой деятельности. В частности, основным недостатком является ограниченность функций нашего подразделения в рамках общей стратегии предприятия. Однако на создание дочерней зависимой компании, на которую оформляется недвижимость, руководство крупных заводов вряд ли пойдет. Риск вывода активов пугает многие предприятия. К тому же условия финансирования многих государственных контрактов сегодня подразумевают наличие серьезных убытков по основному виду деятельности. Поэтому если дочерняя структура занимается привлекательным бизнесом по управлению недвижимостью и демонстрирует свой доход, ей придется платить налог на прибыль, в то время как материнская компания будет иметь убыток. А если эти структуры останутся единым юридическим лицом, налогообложение легко можно минимизировать. Я думаю, истина лежит где-то посередине - грамотный аутсорсинг, привлечение консультантов и обучение своих кадров. Рынок развивается, и мы готовы пересматривать свою концепцию управления для получения наилучшего результата.

- Как вы относитесь к популярной сегодня теме вывода промышленных предприятий из центра на окраины Петербурга?

– Я не вижу никакой трагедии в переезде. Это путь реформирования предприятия. Ведь реконструировать основные фонды во многом уже бессмысленно. Но мы - заложники обстоятельств. Давайте объявим Петербург городом-музеем и городом-садом. Скажем, что промышленность ему не нужна. Но куда мы устроим людей? На одном заводе работает 5 000 человек, на другом – 7 000. Куда они пойдут? В этом вопросе необходима четкая обоснованная политика, как города, так и самих промышленников.

Досье

Зверева Марина Анатольевна. Родилась 21 ноября 1958 года в Ленинграде. В 1982 году окончила ЛИТМО. В январе 2001 года назначена заместителем генерального директора, директором по управлению корпоративным имуществом ОАО «ЛОМО». Ранее работала на данном предприятии в качестве инженера-программиста, начальника бюро (1993 г.), начальника отдела аренды и лизинга (1994 г.), начальника управления недвижимости (1996 г.), заместителя директора по экономике и финансам, директора по управлению корпоративным имуществом (1999 г.). Является членом правления ОАО «ЛОМО».