Сегодня в Петербурге действуют 652 крупных промышленных предприятия, которые являются еще и наиболее крупными собственниками земли и объектов недвижимости. Около 50% городских территорий заняты производствами. Причем, по оценке КЭРППиТ, более 2/3 этих объектов используются неэффективно. Между тем каждый участок земли имеет определенную локацию и ценность, о чем многие промышленники просто не задумываются. Так, «серый пояс» вокруг исторического центра Северной столицы – это действительно вопрос стратегического развития города. И эффективное использование этой зоны должно быть первично не только для Смольного, но и для бизнес-сообщества. Перепрофилированием недвижимости обанкротившихся по тем или иным причинам предприятий уже достаточно давно и активно занимаются девелоперы доходной недвижимости. Но сейчас на рынок профессионального управления и развития объектов выходят и сами промышленники, вовлекая в коммерческий оборот не задействованные в производстве площади.
Заводской портфель
На рынок коммерческой недвижимости Петербурга за последние годы вышли многие промышленные предприятия. Среди них ОАО «ЛОМО», ОАО «Кировский завод», ОАО «Ленполиграфмаш», ФГУП «Обуховский завод», ОАО «Светлана», ОАО «Севзапмебель» и др.
Часть предприятий («Первая мебельная фабрика», «Полиграфоформление», «Светоч», «Нево-Табак», «Первомайская заря», ФОСП) пошли по пути наибольшего сопротивления. Сегодня они постепенно выводят свои мощности в нежилые зоны, на окраины города, а все чаще – и в Ленобласть. Освобождаемые площади либо выставляются на продажу, либо используются в качестве коммерческих объектов самими собственниками.
Другие промышленники пытаются развивать это направление без полного вывода производства. В основном это относится к более крупным предприятиям, поскольку требуемый для их перебазирования объем инвестиций слишком велик, и найти инвестора для реализации подобного проекта очень сложно. Даже если объект расположен на достаточно привлекательной территории.
Например, для более продуктивного управления своей недвижимостью ОАО «ЛОМО» разделило ее на три актива: операционную, инвестиционную и прочую. Дирекция по управлению корпоративным имуществом (ранее – бюро аренды и лизинга) выполняет все функции внутренней управляющей компании уже более десяти лет. Создание на предприятии подобной структуры позволило решить вопрос рационального использования всех непрофильных объектов недвижимости с целью получения определенных косвенных доходов от их использования.
Наиболее заметных сдвигов удалось достигнуть за последние два года. «Было введено понятие внутренней аренды для подразделений предприятия, что позволило освободить около 100 тыс. кв. м площадей для их последующего коммерческого использования», – разъясняет директор по управлению корпоративным имуществом ОАО «ЛОМО» Марина Зверева. По ее словам, плотнее заняться собственной недвижимостью предприятие подтолкнул интерес со стороны инвесторов и неослабевающий в Петербурге спрос на офисные площади. «Наша недвижимость имеет специфику, пригодную для создания индустриальных парков, в которых рынок нуждается особо остро», – добавляет она. В настоящее время «ЛОМО» под коммерческие цели использует около 160 тыс. кв. м помещений.
Объективное развитие
Предложения о более рациональном развитии производственных помещений рассматривают и другие крупные предприятия. Так, ОАО «Кировский завод» предполагает выделить из состава оперативной недвижимости более 100 тыс. кв. м, которые затем будут сдаваться в аренду. Один из проектов уже реализован. Правда, высвобожденные площади на Комсомольской площади у завода приобрело ЗАО «ПСБ-Инвест Групп». Теперь там действует бизнес-центр «Шереметев». Однако руководство «Кировского завода» считает эту продажу скорее исключением и планирует управлять другим своим проектом – бизнес-центром «Путиловский» (4 тыс. кв. м) на Корабельной улице.
В результате реструктуризации, которая происходила в течение 10–12 лет, сократились занимаемые производством площади завода «Арсенал». По словам начальника управления ресурсами ОАО «Машиностроительный завод «Арсенал» Константина Логинова, часть непрофильных активов, не замкнутых на общий периметр или производственный цикл, удалось реализовать. «По тем объектам, которые не использовались для производства, но не могли быть изолированы, ставилась цель: избежать убытков», – замечает он.
Также на рынок коммерческой недвижимости в ближайшее время выйдет ОАО «Русские самоцветы». Четыре года назад контрольный пакет акций завода приобрел московский «Ланта Банк». По словам главного инженера ОАО «Русские самоцветы» Максима Виноградова, новый собственник поставил новые задачи. «Мы продолжаем выпускать ювелирные изделия по современным технологиям. Кроме того, поскольку предприятие находится в весьма привлекательном месте, рядом с метро «Ладожская», акцент был сделан на более эффективном использовании недвижимости», – утверждает он.
На момент прихода нового собственника все 6 га заводской территории занимало производство. Сегодня оно переместилось в один небольшой цех. Причем без снижения объемов выпуска продукции. На освободившихся площадях был открыт торговый комплекс «Мебель-холл» (7 тыс. кв. м). «Сейчас выделен участок площадью 3 га под строительство нового торгово-развлекательного центра. В дальнейшем мы намерены реализовать свой самый масштабный проект – возвести бизнес-центр и гостиницу общей площадью до 30 тыс. кв. м», – рассказывает г-н Виноградов.
По словам гендиректора ЗАО «ВМБ-Траст» Александра Гришина, только за последний год их компания разработала пять бизнес-планов для развития промышленных предприятий города, рассчитанных на 10-летнюю перспективу. Все больше заводов задумывается о развитии своей собственности в долгосрочном периоде.
Производственные издержки
Естественно, что все промышленники отмечают и трудности, которые возникают при управлении недвижимостью. Таким управляющим приходится решать весьма специфические проблемы, связанные с едиными коммуникациями энергообеспечения, водоснабжения и отопления, общим узлом коммерческого учета, единой системой дорог на предприятии. «В ОАО «Силовые машины» входят три крупных предприятия – «Электросила», «Ленинградский металлический завод» и «Завод турбинных лопаток». Мы были бы рады вовлечь в оборот свободные здания, но это довольно сложно. Например, всю площадку, расположенную на Свердловской набережной, обслуживает одна ТЭЦ, коммуникации взаимосвязаны, и выделить отдельный участок практически невозможно», – комментирует начальник отдела управления недвижимостью ОАО «Силовые машины» Светлана Садовникова.
Кроме того, для промышленного предприятия, пока «стоящего на ногах», приоритетной все же остается именно операционная недвижимость. Главным критерием при управлении ею является возможность оптимизации затрат на техническое обслуживание заводских корпусов. При этом необходимо учитывать и особенности производственных процессов.
Нередко объекты, принадлежащие одному заводу (будь то земельный участок или здание производственного комплекса), находятся в некоторой удаленности друг от друга. С одной стороны, это может подтолкнуть предприятие к переезду – на новой площадке можно более компактно разместить новые цеха. С другой стороны, это увеличивает общие затраты на реализацию проекта по перебазированию.
Другим минусом такой разрозненности производственных корпусов является осложнение для собственника процесса оперативного управления всеми объектами недвижимости одновременно. Поэтому при управлении подобным имуществом наиболее типичным является формирование так называемых портфелей недвижимости предприятия – выделение профильных и непрофильных объектов в отдельные группы.
По мнению специалистов, в рамках центра управления недвижимостью конкретного предприятия может быть создано специализированное подразделение для управления наиболее удаленными объектами (у того же «ЛОМО» есть недвижимость в Ленобласти, Москве и даже в Сочи). Учет данного фактора позволит более эффективно извлекать возможные косвенные доходы из этих активов. Причем положительным фактором является то, что непрофильное использование удаленного объекта нанесет наименьший вред основной деятельности предприятия. По словам г-жи Зверевой, «ЛОМО» уже задумывается о вариантах такого рода. Так, на его балансе раньше находилось целых пять пионерских лагерей в пригороде Петербурга и Ленобласти. В 1990-е годы с предприятия уволилось большое количество молодых специалистов, и данные заведения стали практически никому не нужны. Тогда ряд объектов был продан, по оставшимся – идет подготовка по выкупу земли, чтобы в последствии осуществить на этих территориях новые инвестпроекты. Будет ли «ЛОМО» самостоятельно управлять этими объектами в будущем или прибегнет к помощи внешней девелоперской или управляющей компании – пока неясно.
Профессиональное плечо
Пока промышленные предприятия довольно редко прибегают к услугам внешних управляющих компаний (только если это не завод близкий к банкротству). Считая, что последние недостаточно хорошо разбираются в специфике работы с операционной недвижимостью. Так, по словам г-на Логинова, внешнему управляющему действительно удобно прийти на предприятие, где уже нет производства или оно локализовано до одного небольшого цеха. Намного труднее заниматься коммерческой и операционной недвижимостью там, где вовсю идет производственный процесс. «Внешняя помощь нам и в самом деле нужна. Сегодня, например, очень трудно продвигать интересы предприятий во власти. Утверждена кадастровая оценка земель, проведенная для 6,5 тыс. базисных кварталов. Каким образом она делалась, непонятно. У нас рядом, на расстоянии 50 м друг от друга, находятся две площадки. Для одной кадастровая стоимость земли составляет 737 руб./кв. м, для другой – 5,4 тыс. руб. за «квадрат». Кто строил данные алгоритмы расчетов? С нами, естественно, никто не консультировался», – сетует он.
Другая проблема состоит в том, что управляющих не привлекает операционная недвижимость, обремененная производственными контрактами. Следовательно, на предприятии должна быть сохранена собственная служба, которая будет заниматься подобными объектами, – а это может привести к конфликтам двух сторон. Однако, как уверяют специалисты внешних управляющих компаний, промышленникам пора расстаться с мифом, что управленцы, которые придут на предприятие, превратят его в сплошной бизнес-центр. «Если привлеченная компания игнорирует ваши цели, значит, вам с ней не по пути. И мы, и наши коллеги всегда ставим во главу угла интересы владельца. И если для предприятия чрезвычайно важно развитие того или иного сегмента производства, значит, на это и будет ориентирована наша стратегия», – утверждает Александр Гришин.
Любой анализ наилучшего использования территории или здания начинается с целей владельца. Но ни о какой развитой экономике не может идти речи, пока государство само навязывает предприятиям глубоко убыточное производство. «Необходимо гармонизировать интересы общества, города и конкретного предприятия. А без этого заводы будут делать то, что могут, и стараться по максимуму использовать свое имущество в коммерческих целях», – уверен президент Северо-Западного общества оценщиков Эдуард Баяндин.
Действительно, цели у собственников могут быть разные – построить бизнес-центр или развить производство. И важно, что в Петербурге еще оставались предприятия, которые могут соединить два этих направления вместе.
