Ограниченное развитие

В течение первой половины 2005 года объем ввода офисных площадей в бизнес-центрах Петербурга составил более 50 тыс. кв. м. По данным компании «Бекар. Консалтинг», до конца этого года к вводу в эксплуатацию заявлено еще около 90–100 тыс. кв. м подобных помещений. Однако обычно в эксплуатацию вводится не более 50% от заявленного объема, поэтому реально рынок офисных площадей в бизнес-центрах города может пополнится лишь на 45–50 тыс. кв. м. А общий объем предложения на конец текущего года составит порядка 895–900 тыс. кв. м.

В настоящее время специалисты рынка отмечают некую географическую реструктуризацию вводимых площадей. Прежде всего это связано с дефицитом земельных участков под застройку, с числом обанкротившихся производственных предприятий в том или ином районе Петербурга, площади которых используются девелоперами для реализации своих проектов, а также с усилением конкуренции на рынке офисной недвижимости.

Если в прошлом году, по данным London Consulting & Management Company, наибольший объем всех вводимых площадей в бизнес-центрах пришелся на Центральный район (32%), то в этом году первенство принадлежит Петроградскому району (44%). В Центральном, Адмиралтейском, Невском и Красногвардейском районах эксперты отмечают равномерное распределение вводимых офисных площадей (около 14%).

Высокий дефицит

Сегодня рынок бизнес-центров класса «А» представлен девятью объектами: «Шведский Дом» (Малая Конюшенная ул., 1/3), «Атриум» (Невский пр., 25), «Белые ночи» (Малая Морская ул., 23), «Северная Столица» (Наб. реки Мойки, 36), , Credit Lyonnais Building (Невский пр., 12), Genium (Невский пр., 10), «Невский, 38» (Невский пр., 38), «Караванная, 10» (Караванная ул., 10) и «Платинум» (Б. Морская ул., 30). Причем бизнес-центр на Караванной улице – площадью более 6 тыс. кв. м – в настоящее время полностью сдан одному арендатору (компания «Мегафон»), более 50% офисных площадей на Невском проспекте, 38, занимает «ВебИнвестБанк». А офисное здание на Большой Морской улице в этом году еще до ввода в эксплуатацию было целиком продано «Внешторгбанку» под собственные нужды.

По данным компании Colliers International, за первые шесть месяцев этого года ставки аренды на офисы в бизнес-центрах наивысшего класса выросли в среднем на 4%. Они находятся в диапазоне $470–680/кв. м в год (без НДС, включая коммунальные услуги).

Рынок продажи офисных площадей только начинает формироваться. По оценке аналитиков компании «Бекар. Консалтинг», стоимость помещений в бизнес-центрах класса «А» в среднем составляет $2,5–3 тыс./кв. м.

Самая крупная сделка в сегменте бизнес-центров класса «А» произошла в этом году. Кипрский оффшор Duze приобрел на торгах Фонда имущества здание бизнес-центра на Невском проспекте, 25, с земельным участком и городской долей акций (8,8%) ОАО «Атриум». Имущество предприятия обошлось победителю аукциона всего в 58,5 млн рублей. Низкая цена объясняется тем, что здание бизнес-центра было сдано в аренду управляющей компании до 2043 года по льготной ставке.

Спрос на площади в бизнес-центрах класса «А» формируется, в основном, за счет иностранных компаний и крупных российских фирм. В высококлассных бизнес-центрах наиболее востребованы помещения размером по 250–500 кв. м. При этом достаточно часто арендаторы заинтересованы в больших офисных блоках (от 500 кв. м).

Но в действующих бизнес-центрах «А»-категории вакантные площади практически отсутствуют, существуют даже некие листы ожидания, в которых на несколько свободных сотен метров фиксируются по два-три претендента. Поэтому девелоперы по-прежнему активно берутся за реализацию таких проектов.

В этом году заявлены к вводу в эксплуатацию еще четыре деловых центра класса «А» (см. экспозицию). Все городские офисные объекты высшего класса, за исключением вновь отстроенного бизнес-центра «Караванная, 10», появились в результате реконструкции существующих исторических зданий. Не изменилась ситуация и сегодня – практически все новые бизнес-центры создаются таким же способом.

Расширенные горизонты

Новые тенденции наблюдаются разве что в географии размещения объектов высшей категории. Если все введенные к настоящему моменту бизнес-центры класса «А» располагались в пределах знаменитого Золотого треугольника, то по большей части планируемые к вводу в эксплуатацию в этом и будущем годах офисные здания высшего класса изменили привычному месторасположению (в связи с чем некоторые консалтинговые компании предпочитают относить данные объекты к категории «В+»).

Так, на Петроградской набережной, 20, возводится бизнес-центр «Веда-Хаус». Рядом с действующим деловым комплексом «Сити Центр», который позиционируется как объект класса «В». Кстати, руководство ООО «Сити Центр» планирует возведение следующей очереди своего бизнес-центра, и новый объект площадью 15 тыс. кв. м заявлен уже в «А»-категории. Помимо офисных помещений в его состав войдут многоуровневый паркинг, ресторан, кафе, панорамные апартаменты. Реализация столь амбициозных планов возможна именно благодаря удачному расположению «Сити Центра» и строящегося «Веда-Хаус» на набережной Невы. Вид из окна, существенно повышающий престижность офиса, – обеспечен. Кроме того, городские набережные, в отличие от всегда переполненных автомобилями Невского проспекта и прилегающих к нему улиц, делают эти проекты весьма привлекательными для потенциальных арендаторов.

Дальше от центра – также в Петроградском районе – реализуются и проекты в «А»-сегменте, заявленные к вводу в эксплуатацию в будущем году. Управляющая компания «Август» разрабатывает концепцию будущего делового центра «Форум» на улице Блохина (инвестор – ОАО «НПО «Контур»), а УК «Теорема» реализует проект под названием «Лангензипен и Ко» на Каменноостровском проспекте.

Один из новых проектов финансового холдинга «Империя» – бизнес-центр «Сенатор» – тоже находится в некотором отдалении от центра города. Новый деловой комплекс откроется на улице Чайковского, недалеко от набережной Кутузова, в конце нынешнего – начале следующего года.

Холдинг «Охта Групп» совместно с финской компанией SRV International заявили о дальнейшем развитии «Района 700» на Свердловской набережной. На территории бывшего «Петрозавода» в будущем году планируется начать строительство коммерческого центра, в состав которого войдет бизнес-центр класса «А» площадью около 25 тыс. кв. м. До сих пор в «Районе 700» также действовали только деловые центры «В»-класса: «Паллада» и «Аскольд» (Красногвардейская пл., 2).

Классовый перевод

Наиболее активным остается сектор бизнес-центров класса «В». С 2001 года наблюдается стабильное увеличение объема ввода офисных помещений средней категории: в 2001 году этот показатель составлял 15 тыс. кв. м, в 2002-м – 40 тыс. кв. м, в 2003-м – 70 тыс. кв. м, в прошлом году – уже более 100 тыс. кв. м.

Среди наиболее значимых объектов, введенных в эксплуатацию в первой половине этого года – бизнес-центр на Барочной ул., 10 (12,3 тыс. кв. м), «Сенатор» на улице Чапаева, 15 (10 тыс. кв. м), и объект в составе торгово-офисного центра River House на ул. Академика Павлова, 5 (10 тыс. кв. м).

По-прежнему рынок офисов характеризуется высоким уровнем спроса на помещения в бизнес-центрах «В»-класса при минимальном количестве свободных площадей в таких объектах. За последние полгода ставки аренды на помещения категории «В» увеличились в пределах 5% – до $270–480/кв. м в год. Стоимость помещений, выставляемых на продажу, составляет $1,3–2 тыс./кв. м (в среднем – $1,52 тыс. за «квадрат» офисной площади).

Специалисты рынка отмечают обострение конкуренции между бизнес-центрами «А» и «В» классов. И зачастую первые выигрывают только лишь за счет более выгодного расположения. Такая же ситуация, кстати, наблюдается и в более дешевом сегменте – офисных центрах «С»-категории. Эксперты говорят о некотором увеличении арендных ставок в бизнес-центрах, предлагающих уровень сервиса, схожий с уровнем класса «В», но по местоположению и архитектурно-планировочным решениям относящихся к бизнес-центрам класса «С». В ближайшие несколько лет многие объекты этой категории могут быть репозиционированы и пополнят список более качественных офисных комплексов.

Несмотря на то что в общем объеме офисных площадей по городу бизнес-центры класса «С» все еще занимают лидирующую позицию, доля их только за последние полгода сократилась примерно на 5%. В этом году открылись два бизнес-центра данного класса – «Троицкое поле» в одном из реконструированных корпусов Обуховского завода и деловой комплекс «Н-49» (пр. Непокоренных, 49). По данным компании Colliers International, запрашиваемые ставки аренды в бизнес-центрах класса «С» сегодня составляют около $160–300/кв. м в год (без НДС, включая коммунальные услуги).

Правобережный бизнес

География ввода новых бизнес-центров среднего класса достаточно обширна. Именно эти объекты составляют в настоящее время некий костяк создаваемых в Петербурге деловых зон. Альтернативой центральным районам Петербурга для создания новых офисных центров уже в полной мере можно назвать территории бывшего промышленного пояса, а также большое количество городских набережных.

Одна из деловых зон сегодня располагается на четырех соседствующих друг с другом набережных – Выборгской, Пироговской, Петроградской и Аптекарской. К уже реализованным проектам по освоению данной зоны деловой активности можно отнести создание бизнес-центров «Акватория» (Выборгская наб., 61), «Нобель» (Пироговская наб., 21), «Петровский форт» (Финляндский пр., 4), «Сити Центр» (Петроградская наб., 20), River House (ул. Академика Павлова, 5) и др. Сейчас – помимо упомянутого уже бизнес-центра «Веда-Хаус» – на Петроградской набережной в стадии строительства находятся такие проекты, как «Австрийский бизнес-центр» (Оренбургская ул., 4), «Авеню» (Аптекарская наб., у Кантемировского моста), «Гренадерский» (Выборгская наб., 47).

Продолжает активно формироваться деловая зона на набережной Обводного канала. Здесь свои проекты реализует «ПСБ-Инвест Групп» на территории «Подъемтрансмаша».

Другой деловой зоной становится площадь Конституции и прилегающие участки Ленинского проспекта, где уже действуют несколько бизнес-центров класса «С» – «Энергия» (Ленинский пр.,168), «Мир» (Ленинский пр., 161), «Ленинский» (Ленинский пр., 160), а сегодня строятся комплексы «В»-класса, например, «Константа» (Ленинский пр., 153) и др.

В прошлом году многие специалисты рынка предсказывали ближайшее перенасыщение петербургского рынка офисных площадей. Однако этого не происходит. Спрос на офисы в составе бизнес-центров всех классов остается стабильным. Доходность и период окупаемости, по мнению экспертов, также остаются неизменными. Девелоперы уже заявили о вводе в эксплуатацию по крайней мере 30 новых деловых комплексов в ближайшие пару лет.

Прирост объемов площадей на рынке бизнес-центров Санкт-Петербурга в 1-м полугодии 2005 года по отношению к 2004 году*

*По данным «Бекар. Консалтинг»

Бизнес-центры Санкт-Петербурга, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2005 году*

Бизнес-центры Санкт-Петербурга, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2006 году*

 * только объекты, заявленные девелоперами как бизнес-центры классов «А» и «В»