– Анна Александровна, ваша компания за годы своего существования заняла достаточно прочную позицию на рынке консалтинговых услуг. В связи с чем было принято решение о начале деятельности в новой для вас сфере – управлении объектами коммерческой недвижимости?

 – Такая необходимость продиктована ситуацией, складывающейся на рынке. Сегодня многие владельцы с большей охотой, чем раньше, привлекают на свои объекты профессиональных управля­ющих. Условно собственников можно разделить на две группы. Прежде всего, это те, кто осознал, что управление зданием – очень трудоемкий и затратный процесс. Поэтому оказание всего спектра услуг, которые включает в себя данный вид деятельности, гораздо проще и выгоднее доверить специализированной компании. Часть таких собственников уже привлекает сторонние организации для осуществления, например, клининга, технической эксплуатации, охраны объекта и др. Но все большее число структур, в активе которых находится офисная или торговая недвижимость, нанимают профессиональную управляющую компанию, способную предоставить все эти услуги в комплексе.

Другой вид собственников, приобретая то или иное здание, рассматривает его именно в качестве объекта приложения инвестиций. Как готовый бизнес, приносящий стабильный и постоянный доход.

В основном, это западные компании и инвесторы. Они способны вкладывать средства в развитие коммерческой недвижимости, но не заинтересованы в создании собственной управляющей структуры в России. Для этого нет ни особого желания, ни знаний специфики нашего рынка. Единственно приемлемым вариантом, то есть неким проводником для таких инвесторов, становятся российские управленцы.

 – Какие сегменты доходной недвижимости наиболее привлекательны для иностранных инвесторов. Назовите основные критерии, которые влияют на положительное решение западной компании о вхождении в тот или иной проект?

 – Иностранные инвесторы заинтересованы в приобретении высокодоходных объектов. Прежде всего, это бизнес-центры классов «А», «В» и торговые комплексы с удачным месторасположением. Порог вхождения на российский рынок лежит в районе $50 млн и выше при последующей доходности от 15% годовых.

Иностранный капитал рассматривает два варианта участия в проекте. Либо инвестировать средства сегодня, а через некоторое время продать объект с выгодой для себя. Либо вложить деньги и получать стабильный доход в течение 10–15 лет. Естественно, что основными критериями при принятии решения западными инвесторами будут стоимость покупки, месторасположение здания, возможность увеличения объекта за счет расширения арендопригодных площадей, текущая и прогнозируемая рентабельность проекта, рыночные условия в целом. Но и в том и в другом случаях иностранные компании при выборе объекта инвестиций не обходятся без управляющих компаний и профессиональных консультантов.

– На петербургском рынке коммерческой недвижимости в настоящее время действует множество управляющих компаний, предоставляющих различные услуги. Что готово предложить потенциальным клиентам ваше подразделение?

 – Во-первых, у нас имеется достаточно большой опыт оказания услуг по брокериджу объектов коммерческой недвижимости. Только в петербургском офисе работают 50 профессиональных брокеров. А, как известно, одной из задач любой управляющей компании является заполнение объекта. Например, сегодня «АСТЕРА» ведет поиск арендаторов для одного из наиболее крупных проектов в сегменте торговой недвижимости – стотысячника «Радуга», который возводит в нашем городе компания VINCI. На мой взгляд, это существенный показатель.

Во-вторых, мы готовы предложить региональным собственникам так называемый start up. Допустим, объект находится в отдалении от крупных мегаполисов, а его владельцы не имеют необходимого опыта в управлении коммерческой недвижимостью. Тогда мы можем создать управляющую компанию, чье присутствие в регионе будет ограничиваться работой на объекте одного-двух специалистов. В течение года или полугода, в зависимости от сложности проекта, они разработают штатное расписание, закупят необходимое оборудование, подберут и обучат персонал и др. То есть установят некий костяк внутрифирменных отношений. После чего мы либо покидаем объект, либо продолжаем работу по его дальнейшему развитию. Это уже зависит от самого собственника.

Пока такой вид услуг в большей степени актуален для окрестностей столицы, поскольку Москва имеет множество городов-сателлитов, которые в настоящее время активно развиваются. Но думаю, что в дальнейшем это распространится и на регионы. На столичном рынке раньше также наблюдалась картина, когда собственникам было достаточно сложно поручить распоряжение своими объектами какой-либо сторонней организации. Сегодня все изменилось. Это вопрос доверия, которое приходит со временем.

 – Вы планируете управлять коммерческой недвижимостью не только в Петербурге, но и в Москве. Не проще было бы доверить это специалистам столичного офиса компании?

 – Я тоже задавала этот вопрос руководству компании. Мне ответили, что на рынке наблюдается существенный дефицит специалистов. Этого никто не отрицает. Не хватает управленцев-практиков. Людей, которые знают технологию ведения бизнеса изнутри. И два и три года назад «АСТЕРЕ» поступали предложения от собственников заняться управлением объектов, но многое тормозил именно дефицит «человеческого ресурса».

– Как вы намерены справляться с проблемой нехватки квалифицированных кадров?

 – Все будет зависеть от конкретного объекта и задач, поставленных собственником. Если бизнес-центр или торговый комплекс находится в отдалении от Моск­вы и Петербурга, то персонал «нижнего уровня» будет наниматься с четкой привязкой к месту жительства. Что касается специалистов «высшего звена» (например, главных инженеров), то не исключено их переманивание с соседних объектов. Действительно толкового специалиста необходимо заполучить любыми путями. Адекватен человек или нет, становится ясно уже на первом году его работы. Будем производить ротацию до тех пор, пока не найдем профессионалов, соответствующих поставленным задачам. Важную роль играет и обучение персонала. Сейчас внутри всех управляющих компаний идет постоянное «взращивание» собственных специалистов.

– На каком этапе реализации проекта вы считаете целесообразным вхождение в него управляющей компании?

 – Договор на управление объектом собственнику лучше всего заключать еще при его проектировании. К сожалению, многие владельцы коммерческой недвижимости по-прежнему не рассматривают собственные здания как актив, хорошее состояние которого требуется поддерживать не один десяток лет. Если они и прибегают к услугам специализированных компаний, то уже после сдачи объекта в эксплуатацию. В результате это приводит к убыткам.

Только профессионалы могут определить, например, какие материалы при строительстве лучше не использовать, чтобы избежать огромных затрат на дальнейшее обслуживание. Зачастую проектировщики забывают зарезервировать на объекте место для технико-эксплу­атационных служб. Вследствие чего подсобные помещения приходится выкраивать из арендопригодных площадей.

Был в моей практике и такой случай, когда при разработке концепции собственник посчитал возможным разместить пульты управления коммуникациями здания на разных этажах. На одном этаже предусматривалась установка пульта, отвечающего за эскалаторы, на другом – за пожарную сигнализацию, на третьем – еще за что-то. И везде нужно посадить по человеку. Причем дежурство должно быть круглосуточным. Представьте, насколько это удорожает эксплуатацию объекта.

Таких нюансов на самом деле очень много. Управляющий же сразу сможет отследить все возможные ошибки и свое­временно внести необходимые замечания в проект.

– Расскажите подробнее об объектах, которые «АСТЕРА» планирует взять в управление в ближайшее время?

 – Сегодня мы работаем над несколькими проектами в Московском и Петербург­ском регионах. Подробнее пока могу рассказать только о двух из них. Это многофункциональные комплексы в Выборге и Ступино (Московская область). Первый объект будет включать в себя торговые, офисные и развлекательные площади. Под его размещение приобретено здание, которое изначально соответствовало всем параметрам торгового комплекса – шаг колонн, высота потолков, ширина лестниц и др. Оно настолько хорошо подходило для объекта торгового назначения, что с
нашей стороны нужно было только провести оптимальную нарезку площадей. Сейчас осуществляется реконструкция комплекса. Уже полностью закончено остекление фасадов, ведется отделка помещений. Управляющая компания отбирается путем тендера, в котором участвует и «АСТЕРА».

Для объекта в Ступино концепцию разрабатывали наши специалисты. Новый торгово-развлекательный комплекс расположится на месте бывшего предприятия. Сейчас я делаю необходимые расчеты по этому проекту, чтобы собственник мог решить, стоит ли ему привлекать для управления стороннюю компанию. Более подробно смогу рассказать об этих проектах только тогда, когда будут заключены соответствующие договоры.

– Вы планируете предоставлять полный комплекс услуг по управлению объектами коммерческой недвижимости. Есть ли в этом перечне работы, которые будут переданы внешним компаниям на аутсорсинг?

 – Я думаю, это будут все те услуги, которые передают на аутсорсинг и другие управляющие компании. Прежде всего, узкоспециализированные работы – техническое обслуживание лифтов и эскалаторов, систем вентиляции и кондиционирования, вывоз мусора и др. Тут никуда не денешься. Этим занимаются только специализированные фирмы.

Кроме того, по моему мнению, нет смысла самостоятельно заниматься охраной объектов. Получать лицензию, тем более в другом регионе, слишком накладно. Проще найти на рынке организацию, которая занимается этим давно и соответствует нашим критериям. Отбор охранной структуры, как и других компаний-аутсорсеров, будет проводиться путем тендера.

В Петербурге и Москве все опять же будет зависеть от конкретного объекта. Тем более что сегодня существует ряд охранных предприятий, с которыми у собственников образовались достаточно тесные, если не сказать дружеские, отношения. Они готовы работать только друг с другом.

Пока под вопросом остается перевод на аутсорсинг клининговых услуг. Но я думаю, что мы прибегнем к помощи внешней клининговой компании только в одном случае. Если объект необходимо срочно вводить в эксплуатацию, а мы не успеем быстро набрать необходимое количество персонала. Это будет вынужденная временная замена. Затем компанию-аутсорсера сменят работники нашей компании. Опять же все зависит от схемы сотрудничества с собственником.

Что ни в коем случае не будет передано внешней компании, так это техническая эксплуатация объекта. У любого здания есть своя история, своя специфика. Специалист должен быть прикреплен к объекту, знать все его нюансы изнутри. Следовательно, он может находиться только в штате управляющей компании. Ситуации, когда сегодня на объекте работает один человек, завтра – другой, через неделю – третий, быть не должно.

Досье

Деркач Анна Александровна. Родилась 10 декабря 1974 года в Ленинграде. Окончила факультет менеджмента Санкт-Петербургского института машиностроения. С 2001 по 2004 годы работала в группе компаний BCM Group. В данной структуре прошла путь от директора по маркетингу до управляющего бизнес-центром «Мариинский», а затем – руководителя службы продаж. В прошлом году перешла на должность директора по развитию ЗАО «МТЛ. Эксплуатация недвижимости». На пост руководителя подразделения по управлению коммерческой недвижимостью ООО «Астера» назначена около двух месяцев назад.