Валерий Хламкин: «Запросы арендаторов повышаются»

 – Валерий Евгеньевич, финансово-холдинговая компания «Империя» приступила к созданию сети бизнес-центров «Сенатор» более пяти лет назад. Сколько объектов введено в эксплуатацию на данный момент?

 – Первый бизнес-центр «Сенатор» был введен в эксплуатацию в 2000 году по адресу: 2-я Советская улица, 7. На сегодняшний день их количество выросло до шести. Это только начало. Через год сеть будет состоять уже из девяти зданий. Сейчас в процессе строительства находится бизнес-центр класса «А» на улице Чайковского, 1. Он будет введен в эксплуатацию в декабре текущего года. В первом квартале 2006-го на Садовой улице, 10, появится еще один бизнес-центр «Сенатор» высшей категории. Практически в то же время планируется завершить реконструкцию здания на улице Профессора Попова, 37. Здесь разместится бизнес-центр класса «В». Офисные здания – не единственный инвестиционный проект холдинга «Империя в области реконструкции промышленной недвижимости под бизнес-центры и их дальнейшей эксплуатации. Начало этому положил проект под названием «Бизнес-парк» (Пискаревский проспект, 63). Тогда на свободных площадях, принадлежащих ОАО «теквар», был создан производственно-коммерческий комплекс. Здесь расположился бизнес-центр «Кварц».

– В чем заключаются существенные отличия бизнес-центров, которые были открыты пять лет назад, от объектов, вводимых в эксплуатацию в настоящее время?

 – Отделка, техническая «начинка», коммуникации – все на порядок выше. Показателем того, что качество предлагаемых площадей существенно улучшилось, является тот факт, что у нас очень много иностранных клиентов. Из российских фирм к нам обращаются, в основном, страховые и лизинговые компании, филиалы банков.

 – Многие компании, занимающиеся строительством и управлением бизнес-центрами, предпочитают занимать определенную нишу в том или ином сегменте офисной недвижимости. По какой причине ваша компания перешла от возведения деловых центров класса «В» к зданиям на уровень выше?

– Сегодня существует определенный дефицит офисных площадей «А»-класса. За последние годы на рынок было выведено достаточно много бизнес-центров категории «В». И, судя по заявленным проектам, в ближайшее время их количество будет только увеличиваться. С объектами, которым можно дать более высокую оценку, все гораздо сложнее. Между тем запросы арендаторов повышаются. Приняв это во внимание «Империя» планирует сконцентрироваться в сегменте бизнес-центров класса «А». Во всяком случае в краткосрочной перспективе.

– По каким критериям подбираются объекты для реконструкции под бизнес-центры «Сенатор»?

– Определить это довольно просто. Сказывается приобретенный за долгие годы опыт. Существенную роль играет местоположение здания. Затем оценивается степень его комфортности, в том числе возможность создания паркинга. Если объект подходит по этим параметрам, учитываются и дополнительные критерии. Например, близлежащее окружение, транспортная доступность и др.

– Вы беретесь за восстановление зданий, имеющих историческую ценность. Насколько финансово оправдана подобная политика?

– В каждом конкретном случае составляется бизнес-план. В нем оцениваются расходы, связанные с реконструкцией или ремонтом здания, просчитываются возможные доходы. Если это памятник архитектуры, необходимо получить разрешение на проведение работ от КГИОПа. Например, при возведении бизнес-центра на месте бывших Пушкарских бань (улица Кропоткина, 1) нам запретили менять внешний фасад здания. Чтобы сохранить объект в историческом виде пришлось сделать дорогостоящую реставрацию старой кирпичной кладки. Но зато со стороны двора стены были облицованы керамическим гранитом и приняли вполне современный вид.

– Какие еще проблемы стоят сегодня перед управляющими коммерческой недвижимостью?

– Глобальных проблем, которые мешают развиваться этому бизнесу, нет. Текущие - так сказать практические – вопросы возникают всегда. Для арендодателя основная задача состоит в том, чтобы все бизнес-центры были наполнены и стабильно функционировали с технической точки зрения. Отношения с арендаторами регламентируются договором, форма которого за пять лет отработана четко. В нем прописаны все основные моменты, возникающие в результате совместной работы. Кроме того, сейчас в сети бизнес-центров «Сенатор» вводится в практику страхование. Оно основано на взаимоответственности собственника и арендодателя. Появилась возможность снизить риски. Например, прорвало трубу. В этом нет вины ни первого, ни последнего. Соответственно, ни арендатор, ни собственник не оплачивают последующий ремонт.

– С повышением классности объектов вы перешли в иную нишу для потенциальных арендаторов. Как это сказывается на делении арендопригодных площадей в офисных центрах сети?

– Если говорить про первый бизнес-центр «Сенатор», то в нем размещались как мелкие, так и крупные арендаторы. По-моему мнению, управляющим необходимо соблюдать некий баланс в делении офисных помещений в объектах. Но в последнее время ставки делаются именно на крупных арендаторов. В том числе в сети наших бизнес-центров.

Среди действительно положительных тенденций можно назвать возможность арендаторов создавать офисы «под себя». Осмотрев необходимое пространство, внутри которого нет никаких перегородок, клиент самостоятельно «рисует» внутреннюю нарезку на офисы. Это удобно и выгодно как для арендатора, так и для управленца. У каждого свои интересы. Кому-то нужен конференц-зал, кому-то – просто переговорная комната. Иностранные клиенты, например, предпочитают помещения в формате «open space» («открытый космос»). В этом случае руководитель имеет возможность наблюдать за подчиненными из своего офиса. Идея, как и многие другие, заимствована у западных коллег. Мы воплощаем ее, начиная с бизнес-центра на улице Чапаева, 15.

– От чего прежде всего зависит арендная ставка на офисные помещения в бизнес-центрах «Сенатор»?

– Естественно, от вложений в проект и конъюнктуры рынка в целом. Реконструкция объекта в каждом конкретном случае обходится в свою сумму. В зависимости от предполагаемого класса. Так, на сегодняшний день ежемесячная средняя ставка на аренду офисного помещения в бизнес-центре класса «А» составляет $50 за «квадрат», в «В»-классе - $36-37.

– Вы готовы предоставить помещение любой компании? Или существует некий отбор будущих арендаторов?

– Если помещение свободно и арендатор желает его занять, с нашей стороны возражений практически не бывает. Нельзя, да и незачем вмешиваться в производственную деятельность клиентов. Это не наша прерогатива. Отношения собственника и арендатора регулируются договором, в котором существует пункт: управляющий не имеет права даже заходить в арендуемое помещение без предварительного уведомления клиента. Да и арендаторы не приносят нам особых хлопот. Мы строим бизнес-центры классов «А» и «В». А платить соответствующую арендную ставку «сомнительные» фирмы не готовы. Предусмотрена возможность расторжения договора по особым обстоятельствам. Но это очень редкое явление – один случай из ста. Наши арендаторы используют возможность из ранее открывшегося бизнес-центра переехать в новый офис «Сенатора» более высокого уровня. При этом они сохраняют за собой телефонные номера и интернет-оператора.

 – Управляющий рано или поздно оказывается перед выбором: доверить часть эксплуатационных функций специализированным компаниям или сосредоточить все в своих руках. Вы предпочитаете выполнять большую часть работы самостоятельно. В каких случаях все же необходимо перейти на аутсорсинг?

– В связи с тем, что наша сеть постоянно расширяется, в компании работает достаточно большое количество сотрудников. Мы стараемся заниматься подготовкой кадров для самостоятельного управления объектами. Огромное значение в продвижении по службе имеет опыт работы. Если у менеджера по аренде стаж – не один год, значит, он может рассчитывать на должность управляющего бизнес-центром. То же касается и инженеров. Пытаемся все, что в наших силах, делать сами. Конечно, обслуживание сложных инженерных систем, например вентиляции, как и в любой другой управленческой структуре, не входит в нашу компетенцию. Эта работа сложна с технической точки зрения и требует специальных знаний. Следовательно, мы за нее не беремся. Выбор фирм, которые занимаются установкой систем вентиляции, кондиционирования, монтажом энергоподстанций, лифтового оборудования и другими спецработами, проводится генподрядчиком на основе тендера. Одно из непременных требований: компания должна не только поставлять, но и монтировать оборудование, а затем нести гарантийные обязательства.

– Недавно финансово-холдинговая компания «Империя» открыла гастрономический бутик «Франдиз» в здании бизнес-центра «Сенатор» на улице Чапаева. Это первый опыт подобного плана?

– Да. Это своего рода диверсификации бизнеса. «Франдиз» – продовольственный магазин, рассчитанный на достаточно обеспеченных людей. Помещение бутика площадью 700 кв. м разделено на два зала: рыбный отдел (морепродукты для общего обозрения – прямо в фонтане) и другие «выборочные» продукты (сыры, мясо, вино, выпечка, шоколад). Инвестиции в проект составили $800 тыс. Кстати, пожелание об открытии продовольственного магазина высказала администрация Петроградского района. Но мы планируем открытие подобных бутиков и в других бизнес-центрах сети.

– Известно, что это не первые пожелания районных властей при создании объектов коммерческой недвижимости на находящихся в их ведении территориях. У вас даже существует некая программа «Европейский Петербург – не только европейские бизнес-центры». В чем ее суть?

– Действительно, одновременно с вводом в эксплуатацию нового бизнес-центра приводится в порядок какой-либо социальный объект, расположенный недалеко. При возведении здания мы плотно работаем с администрацией района, где ведется строительство. Они определяют, какой объект является приоритетным на данный момент. Так, к открытию бизнес-центра на улице Чапаева, 15, мы восстанавливаем футбольное поле в одной из школ Петроградского района. На его обустройство и установку нового искусственного покрытия выделяется 700 тыс. руб. По моему мнению, сегодня это вполне вписывается в губернаторскую программу по созданию 85 футбольных полей в различных районах Петербурга.

– И последнее. Как будет развиваться сеть бизнес-центров «Сенатор»?

– Уверен, что конкуренция будет обостряться. Привлечь арендаторов можно будет только за счет оказания более высокого уровня услуг. Необходимо следить за всеми новинками, которые предлагают бизнес-центры по всему миру, и, по возможности, внедрять их. То есть использовать наиболее современные материалы, технологии, касающиеся как отделочных работ, так и коммуникаций. Понятно, что когда бизнес-центр уже сдан в эксплуатацию, переделывать в нем что-либо достаточно сложно. Но есть возможность развивать дополнительные услуги для арендаторов, обеспечивая им комфортную работу. Помимо этого уже сегодня мы задумываемся о реконструкции открытых ранее объектов. Понятно, что за истекшие пять лет практически все системы успели морально и физически устареть.

Сеть бизнес-центров «Сенатор»

Текст: Анна Афанасьева