 |
Гражданский кодекс предусматривает множество оснований, по которым сделка с недвижимостью может быть признана недействительной (см. материал «Риски из прошлого»). Покупка квартиры на вторичном рынке зачастую напоминает хождение по минному полю. Даже если опытный сапер (в роли которого выступает риэлтер) проведет вас по нему без потерь, не исключено, что одна из мин, оставшихся в земле, рано или поздно взорвется. И разнесет в пух и прах ваше, казалось бы, неоспоримое право собственности.
Конечно, в российском законодательстве существует понятие добросовестного приобретателя, однако свою добросовестность еще нужно доказать в суде. Если сделать это не удастся, покупатель жилья теряет право собственности на спорный объект. Тогда ему остается одно – требовать с продавца недвижимости деньги обратно. А это, как правило, связано с определенными трудностями, даже при наличии решения суда. Именно поэтому специалисты рекомендуют застраховать право собственности на приобретаемую недвижимость или, иными словами, – титул. Особенно важна предстраховочная экспертиза в том случае, если жилой объект часто переходил из рук в руки. Проверить же юридическую чистоту квартиры, имевшей ранее одного-двух собственников, иногда по силам и агентству недвижимости. Так что страхование титула может и не потребоваться.
Раскройте ваши карты
Перед заключением договора страхования титула обязательно проводится предстраховочная экспертиза. Даже если в последней сделке фигурирует безупречный пакет документов, беда может таиться в истории квартиры, которую страховщик и пытается исследовать доступными методами. Клиент заинтересован, чтобы страховая компания начала принимать участие в оформлении сделки как можно раньше: у страховщика гораздо больше возможностей, чем у страхователя, навести справки о покупаемом имуществе.
К сожалению, ряд сведений, с точки зрения официальных структур, имеет закрытый характер. Поэтому подтвердить их справками с печатями сложно. В этой связи определенные надежды возлагаются и на самого клиента. Он обязан заблаговременно сообщить страховщику все необходимые данные о себе, предмете страхования, а также известных ему обстоятельствах, которые могут увеличить степень риска. Если утаить часть информации, при наступлении страхового случая можно вообще остаться без компенсации. Операторы рынка, беря на себя весьма значительные обязательства, требуют от своих клиентов честности и открытости.
Если по итогам экспертизы компания соглашается застраховать объект, клиенту остается представить правоустанавливающие документы на квартиру или дом, а также документы о техническом и эксплуатационном состоянии объекта.
Договор титульного страхования вступает в силу со дня, следующего за днем оплаты первоначального страхового взноса, и заканчивается в день, который указан в договоре страхования. В договоре может быть также указан период страхования (начинающийся с определенной даты или события). В этом случае договор вступает в силу с того дня, который следует за указанной датой, но при условии предварительной оплаты первоначального страхового взноса, и заканчивается по завершении периода страхования.
Титульные вариации
Заключая договор титульного страхования по требованию банка при ипотеке, клиент не особенно вникает в условия оказания подобной услуги. Его голова обычно занята тем, как бы поскорее получить заветный кредит, причем с наименьшими потерями для кармана. Если же защита титула – сознательный выбор человека, он, как правило, старается глубже вникнуть в суть предлагаемых услуг. А вникать и в самом деле есть во что. Так, клиент по своему выбору может застраховаться на случай наступления одного или нескольких страховых событий (защита по полному пакету является наиболее удобным вариантом, но предлагают ее далеко не все операторы рынка). Кроме того, договор страхования может быть заключен не только на полную стоимость жилья, но и на ее часть. Соответственно, выплата будет прямо пропорциональна выбранной величине.
Поскольку страхователь, как правило, заинтересован в возмещении действительной стоимости имущества, страховая сумма чаще всего устанавливается именно в размере рыночной стоимости квартиры. Рыночная стоимость объекта недвижимости, зафиксированная в договоре страхования, не может быть впоследствии оспорена. Исключение составляют случаи, когда страховщик, не проводивший до заключения договора собственной оценки страхового риска, был умышленно введен страхователем в заблуждение относительно рыночной стоимости предмета страхования. Размер страховой суммы устанавливается один раз. Изменить его после подписания договора титульного страхования можно только по соглашению сторон. В таком случае страховая компания вправе произвести перерасчет страховой премии.
Дом с подвохом
| |
Особого внимания заслуживает страхование риска утраты права собственности на объекты загородной недвижимости. Дело в том, что сама процедура оформления сделок с дачами, коттеджами и земельными участками, на которых они располагаются, является достаточно громоздкой. До настоящего времени еще не в полной мере сформированы законы и подзаконные акты, строго регламентирующие последовательность действий в этих сделках. Есть еще один специфический аспект – целевое назначение участка. Если земля используется не по назначению, право собственности может быть аннулировано. Таким образом, любой дефект, даже на первый взгляд малозначительный, способен стать поводом для спора и судебного иска.
При титульном страховании загородной недвижимости в договоре, как правило, предусматривается ряд исключений из страхового покрытия. Например, компенсация не выплачивается в связи с изъятием участка для государственных и муниципальных нужд или если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил, установленных земельным законодательством.
И грянул гром...
Если над правом собственности на вашу квартиру сгустились тучи, необходимо как можно скорее сообщить об этом в страховую компанию. В разных фирмах требования к оперативности клиента могут отличаться, однако чаще всего договор содержит требование связаться со страховщиком в течение одних суток (не считая выходных и праздничных дней). Для этого не обязательно ехать в офис компании. Достаточно позвонить по телефону и указать место, обстоятельства возникновения страхового случая, а также предполагаемый размер убытка.
Иногда в договоре указывается, что при наступлении страхового случая страхователь должен принять меры по уменьшению убытков, которые могут наступить в связи с происшедшим событием. Клиенту не стоит понимать данное требование буквально. Дело в том, что подобные формулировки содержатся практически в каждом договоре страхования, но по отношению к титулу они малоприменимы. Так, в случае потопа можно постараться перекрыть воду, в случае пожара – самостоятельно воспользоваться огнетушителем. Перед угрозами же правового характера рядовой потребитель бессилен. Поэтому при возникновении риска утраты права собственности лучше руководствоваться принципом «не навреди» и как можно скорее связаться со страховой компанией.
После этого сотрудник компании назначит время, когда нужно будет подъехать в офис и написать заявление о наступлении страхового случая. Вместе с заявлением клиент должен предоставить документы, которые позволят страховщику разобраться в обстоятельствах, связанных с наступившим событием, определить размеры убытка и суммы страхового возмещения, принять решение по поводу привлечения экспертов.
Что касается судебных разбирательств, то в них страхователь может не принимать участия. Для этого необходимо выписать доверенность юристу компании, который и будет представлять интересы клиента в судебных инстанциях.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
начальник отдела Первой титульной страховой компании:
– Страхование титула – сложная гражданско-правовая сделка. Поэтому клиент должен обращать внимание как на наличие всех существенных условий (без них любой договор страхования будет считаться незаключенным), так и на особенности их содержания. Необходимо внимательно ознакомиться с перечнем рисков и исключениями из страхового покрытия, условиями признания произошедшего события страховым случаем, порядком выплаты и т. д. Важно помнить, что все сведения, которые указываются при заполнении заявления на страхование, являются существенными. При несоответствии их действительности страховщик вправе отказать в выплате.
директор Центра страхования титула страховой компании «Русский мир»:
– Если покупатель жилья по каким-либо причинам не желает страховать право собственности, он может снизить свои риски иным способом. Например, воспользоваться услугами одного из агентств недвижимости, входящих в Ассоциацию риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Профессиональная ответственность данных организаций застрахована, поэтому при возникновении ошибок клиент получит компенсацию. Так, ущерб будет возмещен в случае непреднамеренной ошибки риэлтера при проведении сделки, непреднамеренного разглашения им конфиденциальных сведений или передачи сведений о совершаемой сделке посторонним лицам и др.
заместитель директора по имущественному страхованию государственной страховой компании «Югория»:
– Обычно по договору титульного страхования компенсация не выплачивается, если клиент к моменту начала действия договора знал о негативных обстоятельствах, нарушающих его условия, но не сообщил об этом в страховую компанию. Также не возмещаются потери, возникшие в связи с действиями страхователя, на которые у него не было соответствующих разрешающих документов или необходимого опыта. Наконец, возмещению обычно не подлежат моральный ущерб, убытки в виде упущенной прибыли и неустойка. Если имущество страхуется от какого-либо из видов риска в других страховых компаниях, необходимо поставить страховщика в известность об этом факте.
