Региональный диктант

Российский рынок доходной недвижимости по-прежнему малоизучен и неоднороден. Если в Москве и Петербурге наблюдается жесткая конкуренция и спрос на качественные площади опережает предложение, то регионы в большинстве своем остаются terra incognita для столичных девелоперов и инвесторов. В поле зрения этих рыночных структур оказываются, главным образом, крупные политические и экономические центры, города-миллионеры. По мнению специалистов, многие регионы испытывают сегодня небывалый подъем: увеличиваются площади объектов, повышаются арендные ставки, принципиально меняется качество проектов. Мощная волна строительства бизнес-центров и торговых комплексов наблюдается почти во всех региональных центрах России. Принимают непосредственное участие в этих проектах и компании с петербургской пропиской. Группа компаний «Бекар», IB Group, London Consulting&Management Company | LCMC реализуют проекты на Северо-Западе (Калининград, Великий Новгород), на Урале (Екатеринбург, Челябинск, Тюмень, Каменск-Уральский, Магнитогорск), в Приволжском округе (Самара, Пермь) и Сибири (Омск). Не менее широкую деятельность в регионах развернули представители международных консалтинговых компаний. Среди них Colliers International, Knight Frank, Jones Land LaSalle, Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko и другие.

Управление по сценарию

«В целом российский рынок недвижимости развивается по единому сценарию. Временная дистанция, отделяющая региональные центры от Петербурга составляет два-три года, от Москвы – пять-шесть лет», – рассказывает директор департамента торговой недвижимости компании «Бекар. Консалтинг» Олег Спивак. Это означает, что пока у региональных девелоперов нет достаточного опыта. Поэтому они обращаются к профессионалам в столицах. Как показывает практика, наиболее продуктивно сотрудничество региональных компаний с петербургскими управляющими складывается в сфере консалтинга (маркетинговые исследования рынка, разработка концепций объектов и составление бизнес-планов по тем или иным проектам).

Не менее востребована услуга по поиску арендаторов. «В настоящий момент в Петербурге нет ни одной компании, которая бы дистанционно управляла региональным объектом. Данную услугу следует понимать гораздо шире: это продвижение проекта на всех его уровнях – от концепта и брокериджа до собственно управления зданием после ввода его в эксплуатацию», – отмечает управляющий партнер IB Group Юрий Борисов.

На рынки коммерческой недвижимости регионов столичные девелоперы и инвесторы выходят пока неохотно. Во многом это связано с позицией региональных властей. Информационная закрытость и несовершенство законодательной базы являются серьезным препятствием для инвестиционных институтов. К примеру, серьезный конфликт инвесторов с городской администрацией возник в Челябинске. «За последние 10 месяцев цены на жилую и коммерческую недвижимость города повысились в 1,5 раза, что парализовало строительство. Причиной противостояния стал местный протекционизм: смена власти, стремление нового мэра захватить весь рынок недвижимости», – рассуждает директор по развитию London Consulting&Management Company | LCMC Дмитрий Золин.

Подобные проблемы приводят к тому, что не спешат выходить на отечественный рынок коммерческой недвижимости и западные инвесторы. «Они предпочитают участвовать в проекте только на заключительной стадии его реализации, когда риски максимально снижены, либо вкладывать средства уже в готовые объекты», – утверждает г-н Золин. «При этом к выбору самого объекта предъявляются довольно высокие требования. Если бизнес-центр – то «А»-класса, если торговый комплекс – в нем должны присутствовать «якоря» федерального уровня», – добавляет генеральный директор London Consulting&Management Company | LCMC Татьяна Скаландис. Не менее принципиальные условия ставятся в отношении местоположения и правовой «чистоты» объектов.

Стартовая позиция

В настоящее время довольно часто региональные девелоперы, руководствуясь какими-то собственными представлениями о доходности, предлагают столичным управляющим и консультантам принять участие в весьма «неоднозначных» проектах. Так, по словам Олега Спивака, практически всегда собственники проектов регионального масштаба обращаются к столичным консультантам лишь после того, как их проект потерпел фиаско. Типичная ситуация: построив объект, девелопер пытается заполнить его арендаторами, но все его попытки не приносят результата. Тогда приходится обращаться к более квалифицированным и опытным коллегам из Москвы и Петербурга. «Спасти проект может правильное позиционирование. Грамотный подход к разработке концепции способен "исправить" даже неудачное местоположение объекта. В свою очередь, удачное местоположение сделает объект прибыльным даже при наличии слабой концепции», – уверен Олег Спивак. Поэтому основная задача профессионального консультанта – провести комплексное исследование и отсечь сомнительные варианты.

Алгоритм этой работы у всех одинаков: исследование рынка, анализ результатов, разработка концепции проекта и утверждение бизнес-плана. В среднем на это необходимо 2–2,5 месяца. За это время проводится работа по концептуальному зонированию, готовится пакет документов по привлечению стратегического или долевого инвестора. «Однако если проект крупномасштабный, на разработку концепции может уйти до полугода. Цена ошибки здесь предельно высока – десятки миллионов долларов», – отмечает Юрий Борисов.

После того как концепт утвержден, а бизнес-план принят, начинается следующий немаловажный этап – брокеридж. Успех проекта во многом зависит от того, насколько эффективно строятся взаимоотношения собственника и арендаторов. Например, в торговом бизнесе крупные якорные арендаторы сегодня без преувеличения являются главными игроками, диктующими свои условия собственникам и девелоперам. «От присутствия "якорей" зависит доходность объекта, поэтому контракты с ними заключаются в первую очередь, задолго до открытия комплекса», – поясняет Юрий Борисов.

Территориальная доминанта

В настоящее время львиную долю проектов в портфеле заказов петербургских компаний занимает Уральский регион. Близость к богатейшим запасам нефтегазовых месторождений и хорошо развитая транспортная инфраструктура привлекает в этот регион финансовые потоки.

Пока пальму первенства по числу проектов в сфере торговой и офисной недвижимости держит Челябинск, опередивший «столицу Урала» – Екатеринбург. Именно в Челябинске петербургские компании принимают участие в создании семи объектов различного формата: от офисных и торговых центров – до многофункциональных комплексов (см. таблицу).

Причину такого положения дел участники рынка видят в противостоянии Челябинска Екатеринбургу (подобно тому, как это происходит между Москвой и Петербургом). Но в этой «схватке» челябинские девелоперы оказались более восприимчивыми и открытыми всему новому. «У нас сложились очень доверительные отношения с инвестором из этого города, поэтому первый контракт в сегменте ритейла родился именно там», – констатирует Юрий Борисов.

На Северо-Западе в рейтинге инвестиционной привлекательности второе место после Петербурга занимает Калининград. С точки зрения своего уникального географического положения данный город обладает бесспорным преимуществом. Несмотря на то что население Калининграда еще не достигло миллионного показателя, IB Group сделала ставку на очень крупный проект для города – торгово-развлекательный комплекс площадью более 70 тыс. кв. м.

Но петербургские компании с одинаковым интересом сотрудничают не только с девелоперами из крупных региональных центров – Екатеринбурга, Челябинска, Перми, Самары, Калининграда, и с представителями городов с численностью менее 250 тыс. человек. Правда, проекты там поменьше. В качестве примера можно привести Каменск-Уральск и Великий Новгород. Среднестатистические доходы этих городов почти одинаковы, однако результат маркетингового исследования показал две разные картины. Уровень жизни в Каменск-Уральске оказался выше, чем в Великом Новгороде. «Но так как последний является областным центром и сейчас активно застраивается, мы дали положительную рекомендацию для строительства там торгового центра площадью более 15 тыс. кв. м», – отмечает Дмитрий Золин.

Вообще в регионах сегодня востребованы объекты всех сегментов коммерческой недвижимости. Но предпочтение отдается именно торговым центрам. «В строительство таких объектов инвестор вкладывает средства для того, чтобы быстрее "отбить" деньги. Сроки окупаемости в сегменте ритейла составляет три-пять лет. Создание бизнес-центров предполагает принятие принципиально иных решений. Оно требует "длинных" денег, но приводит к стабильному доходу», – считает Татьяна Скаландис.

Другой не менее привлекательный сегмент рынка – многофункциональные комплексы, объединяющие площади различного целевого назначения: торговые, офисные, гостиничные, а иногда и жилые. Чтобы эффективно использовать земельный участок и сделать его максимально доходным, девелоперы пытаются расположить все под одной крышей: на нижних этажах разместить торговую галерею, на верхних – офисы. А в непосредственной близости от объекта построить еще и гостиницу.

Сегодня только в «копилке» петербургских компаний находится более 20 региональных проектов. И благодаря увеличению покупательной способности населения и стремительному изменению стиля жизни в целом, российские региональные центры обретают новый деловой облик.