В условиях запрета со стороны федерального законодательства целевого выкупа арендованных помещений городские власти взяли курс на активную распродажу малоликвидных объектов, обремененных договорами КУГИ. О том, что ждет обитателей городских «стен» и как помочь добросовестным арендаторам, изъявившим желание участвовать в торгах, говорили представители бизнеса и власти на встрече за «круглым столом». Ее организаторами выступили ОАО «Фонд имущества Петербурга» и городская Торгово-промышленная палата.
Первые итоги
Продавать с аукциона малодоходные помещения, по которым затраты на документооборот зачастую сопоставимы с получаемой арендной платой, город начал весной этого года. Правовая возможность такой приватизации была установлена в ноябре 2004 года, после внесения корректив в распоряжение КУГИ № 437-р. Под продажу попали объекты, арендная ставка по которым не превышает 30 у.е. за кв. м в год. В основном это небольшие встройки, расположенные во вторых-третьих дворах. Большинство из них находится в спальных районах и пригородах. Ранее на аукцион выставлялись только пустующие неликвидные объекты, которые не находили арендаторов после неоднократного предложения в листинге КУГИ и 25%-ной «уценки». На торгах такие объекты, напротив, пользовались спросом. И Фонд имущества за 2004 год реализовал 112 лотов.
Предполагалось, что в текущем году аукционов будет проведено в несколько раз больше, а городская казна пополнится на сотни миллионов долларов. Проанализировав первые результаты, чиновники в октябре подняли планку отсечения до 50 у.е. за кв м. В итоге за год на торгах было продано 127 арендованных объектов (всего у КУГИ заключено 24 тыс. договоров аренды нежилых объектов). С учетом помещений, выкупленных Сбербанком (в них находились отделения банка и арендная плата была внесена за 49 лет), город «расстался» почти с 400 объектами. По словам директора Фонда имущества Андрея Степаненко, в 35% случаев арендаторы не принимали участия в торгах. Из тех, кто все же отважился побороться за «свои стены», 67% выходили победителями.
Денежный вопрос
Более 50% торгов по арендованным помещениям выиграли представители малого бизнеса. Эта статистика в какой-то мере опровергает разговоры о приходе «денежного мешка», который скупит помещения и потом выселит действующих арендаторов. Андрей Степаненко убежден, что низколиквидные помещения, обременные договорами с КУГИ, неинтересны крупному бизнесу. В свою очередь, чиновники, выставляя малодоходные объекты на торги, заинтересованы, чтобы их приобретали арендаторы, которые в большинстве своем являются малыми предпринимателями. Ведь для них потеря помещения (что бы ни говорилось, частник может установить невыгодные для арендатора правила игры) порой равносильна лишению возможности работать. А поддержку малому бизнесу у нас официально никто не отменял.
Основная проблема малых предпринимателей – это отсутствие собственных средств на выкуп помещений. По данным Фонда имущества, средняя цена продажи арендованных объектов составила $550 за кв. м, а по сравнению со стартовой выросла в 1,4 раза. Претенденты должны внести задаток в размере 20% от начальной стоимости объекта. Победителю конкурса на выплату оставшихся 80% отводится 30 дней. Взять за этот срок кредит под нормальные проценты, не имея залога (что как раз характерно для малого бизнеса), сегодня очень сложно. Первый заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов предложил выход из этой ситуации. Комитет готов давать свое согласие на залог договора на право аренды выставляемого на торги помещения. Чиновник призвал банки обсудить эту и другие схемы кредитования арендаторов. Кроме того, по словам Алексея Чичканова, сегодня готовится городское постановление о шестимесячной рассрочке внесения всей выкупной суммы для представителей.
Поддержка небольшим предприятиям может прийти и со стороны федеральных законодателей. Ожидается, что в первом полугодии 2006 года будут приняты поправки к закону «О приватизации государственного и муниципального имущества». Послаблениями для арендаторов, являющихся субъектами малого предпринимательства, станут рассрочка на три года в случае победы на торгах и снижение суммы задатка до 10%. Но для этого они должны добросовестно пользоваться помещением минимум три года. Но есть и неприятный момент. Законопроект окончательно развеет надежды арендаторов на возможность целевого выкупа объектов по рыночной стоимости.
Планка повышается
С нового года КУГИ расширяет круг арендованных помещений, которые будут выставляться на торги. Речь идет об объектах, годовая плата за которые составляет от 50 до 75 у.е. за кв. м. Причем если ранее инициаторами продажи выступали чиновники, то по таким помещениям «первое слово» будет за бизнесом. Конечно, есть вероятность, что арендатор, предложивший помещение на торги, их проиграет. Но чиновники считают, что желающие рискнуть найдутся. Ведь чем дороже помещение, тем больше средств арендатор в него вкладывает и тем выше у него мотивация стать его полноправным собственником. Особенно в связи с грядущим повышением арендных ставок в 1,5–2 раза, многие предпочтут именно выкуп.
В Фонде имущества планируют реализовать в следующем году около тысячи помещений. И уже сейчас в КУГИ обсуждается возможность в очередной раз поднять планку отсечения. Ведь по новым арендным ставкам 75 у.е. за кв. м – цена далеко не самого интересного объекта. Будет это 100 или 150 у.е., еще не решено. Кстати, Алексей Чичканов заметил, что предложение о выставлении обремененного помещения на торги может исходить от любого лица. Будет ли продаваться такой объект, определит КУГИ. О положительном решении арендатор узнает как минимум за месяц до даты аукциона.
