Как правило, при оценке инвестиционных проектов эксперт, в первую очередь, определяет рентабельность вложения средств в данный проект и рассчитывает так называемую норму доходности. Последняя позволяет выяснить, какова эффективность данного инвестиционного проекта, по сравнению с другими проектами, которые потенциально могут быть реализованы в заданных условиях. Вообще спектр потенциальных возможностей вложения средств можно разделить на высоко-, средне- и низкорискованные. Естественно, любой инвестор, выходящий на рынок с новым проектом, предполагает получать доход не ниже того, который он мог бы иметь при инвестировании в относительно безрисковые проекты (вложение средств в государственные ценные бумаги, различные депозиты банков высшей категории надежности и т.д.).
Проект в деталях
После определения экономической эффективности и, как следствие, принятия решения о целесообразности его осуществления (или неосуществления) с учетом всех альтернативных возможностей инвестирования возникает вопрос о более детальной его проработке. Данная процедура подразумевает расчет объема первоначальных инвестиций, сроков окупаемости проекта, а также размера будущих финансовых потоков. При этом оценщик, выясняет, как будут изменяться эти финансовые потоки в течение того или иного прогнозного периода и какие факторы на них могут повлиять. В результате все денежные потоки в конечном итоге приводятся к одной единице времени (как правило, это начало реализации инвестиционного проекта). Для целей приведения финансовых потоков аналитиками определяется ставка дисконта, которая должна учитывать различные виды рисков, связанные с осуществлением рассматриваемого инвестиционного проекта. Кстати, очень важным является определение дисконтированного срока окупаемости инвестиционного проекта. Поскольку настоящая стоимость денежных средств со временем изменяется, первоначальные ожидания инвестора относительно срока окупаемости довольно часто подвергаются корректировке после выполнения отчета об оценке инвестиционного проекта. При определении дисконтированного срока окупаемости используется концепция денежных потоков, учитывается возможность реинвестирования доходов и временная стоимость денег.
Одним из основных критериев экономической эффективности инвестиционного проекта является показатель чистой приведенной стоимости (NPV). Он определяется как разница между суммой настоящих стоимостей всех денежных потоков (которые могут быть разнонаправлены, т.е. учитывают как отток так и приток средств) в рамках прогнозного периода реализации проекта и первоначальными инвестициями в проект. В целом, проект считается экономически оправданным, если чистая приведенная стоимость больше нуля. Также важными критериями эффективности являются срок окупаемости проекта (T) и внутренняя норма дохода по проекту (IRR). Кроме того, необходимо отметить, что существенное значение на правильное определение значений эффективности инвестиций оказывает размер и срок осуществления первоначальных инвестиций (Со).
Важным моментом является определение «живучести» инвестиционного проекта в определенные интервалы времени, что выполняется с помощью контроля показателя «Cash flow» (от англ. «денежный поток, поток наличности»). Для успешной реализации проекта «Cash flow» в идеале должен быть всегда положительным. Появление отрицательных показателей говорит о том, что на каком-то интервале проект образно говоря «пробуксовывает» и требует корректировки.
Чувствительность проекта
Рассчитав критерии эффективности инвестиционного проекта, оценщик, как правило, приступает к анализу чувствительности этих критериев к воздействию тех или иных факторов. Факторы, варьируемые в процессе анализа чувствительности, можно разделить на две основные группы: факторы, влияющие на объем положительных поступлений и влияющие на объем затрат. Как правило, для анализа инвестиционных проектов и чувствительности используются специальные компьютерные программы, которые позволяют проследить «поведение» заданных параметров в зависимости от предполагаемых изменений (увеличение или уменьшение арендных ставок, налоговых платежей и т.д.).
Бизнес-анализ в союзе с оценкой
Как показывает практика, на разных этапах работы с инвестиционным проектом требуется использование элементов бизнес-анализа. Это необходимо для определения, правильности выбранного направления вложения средств, для подготовки достоверных исходных данных, методически грамотной оценки результатов и т.д.
Иногда определением эффективности проекта приходится заниматься уже в ходе его реализации. В этом случае оценщик должен учитывать необратимость уже осуществленных инвестиций. Анализ инвестиционного проекта на действующем предприятии предполагает использование специальных методов: метод анализа изменений (анализу подвергаются только изменения показателей деятельности предприятия, на которые влияет проект), метод объединения (направлен на анализ финансовой состоятельности предприятия, осуществляющего проект, и не позволяет говорить об эффективности проекта), метод сравнения и др.
Важно понимать, что в вопросах оценки инвестиционных проектов не существует «трафаретов», которые можно было бы применять в любой ситуации. Для грамотного выполнения подобных работ требуется значительный опыт оценочной компании на данном поприще.
Вадим Маркович, генеральный директор ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга»,
международный эксперт по оценке недвижимости со специализацией по РФ,
действительный член Российского общества оценщиков.
