- Для начала давайте определимся, что же это такое - управление офисной недвижимостью?
- Вообще понятие «управление недвижимостью» для России достаточно новое. По экспертным оценкам, в Петербурге только 10% офисных центров и 3% торговых комплексов имеют привлеченную со стороны компанию-управленца. В Москве ситуация и того хуже – лишь в 5% офисной недвижимости и не более чем в 1% торговых центров есть привлеченная компания, которая занимается управлением недвижимостью. Между тем собственники, которые стараются сами управлять своими коммерческими объектами, сталкиваются с рядом проблем. Инвестор, создавая бизнес-центр или торговый комплекс, часто просто не может уделять должное внимание своей недвижимости. Его можно понять – он не хочет отвлекаться от своего основного бизнеса и вкладывать деньги в управление недвижимостью. Собственник зачастую не имеет представления, как наладить на своем объекте эффективную систему эксплуатации и оптимальное взаимодействие с арендаторами. При этом не всегда он понимает, что управление – это не только поиск арендаторов, но и эксплуатация, развитие своего объекта, работа с арендаторами и т. д. Я уверен, что тематика управления офисными центрами сегодня актуальна: нам часто задают вопросы, касающиеся управления офисной недвижимостью. На конференции, во время работы мастер-класса, я вместе с моими коллегами постараюсь на них ответить.
- Бытует мнение, что управлять недвижимостью самостоятельно гораздо дешевле, чем нанимать стороннего управляющего. Это так?
- Да, зачастую собственники недвижимости уверены, что самостоятельное управление объектом обходится гораздо дешевле, чем услуги управляющей компании. На первый взгляд, это действительно так. Но только на первый взгляд, потому что собственник, как правило, не является специалистом в управлении, а значит, допускает ошибки, которые в итоге снижают прибыль от объекта и значительно увеличивают издержки. Кстати, также обманчиво ощущение того, что, не пользуясь услугами сторонней компании-управленца, владелец недвижимости лучше проконтролирует своевременность внесения арендной платы. Часто это оказывается совсем не так. По моему мнению, заниматься управлением недвижимостью, в том числе офисной, стоит тогда, когда собственник бизнес-центра готов развивать это направление как отдельный бизнес и впоследствии предоставлять эту услугу другим владельцам офисной недвижимости. Только тогда стоит вплотную заняться поиском новых объектов для управления.
- Какие сложности могут возникнуть у новичка в управлении офисной недвижимостью?
- Понятно, что при создании бизнеса и на начальных этапах его существования никто не застрахован от ошибок. Для того чтобы сделать риски минимальными, необходимо по крайней мере нанять опытного управляющего. Но надежность такого управления понижается, потому что собственнику придется опираться на единственного специалиста. Создание штата из нескольких управляющих – это серьезные затраты для собственника. Даже если собственник согласится выложить нужную за сумму за квалифицированных сотрудников, вовсе не факт, что они будут работать как единый слаженный механизм. Более того, если инвестор будет постоянно вмешиваться в их работу и диктовать свои условия, то эффект от такого «совместного труда» непредсказуем. Часто можно услышать о пренебрежительном отношении к арендаторам, о стремлении к сверхприбылям путем беспощадной экономии на самом здании и услугах (в том числе и для получения прибыли лично для себя, а не для компании), о завышении класса объекта, о неграмотном заключении договоров, а также о невнимательности при проверке платежеспособности арендаторов. А это все приводит к убыткам.
- Что может послужить сигналом для собственника, что настало время привлекать специальную компанию для управления недвижимостью?
- Иногда мне приходится слышать поистине чудовищные вещи. Например о том, что у собственника существует проблема со своевременным сбором арендных платежей. Или о том, что арендаторы внезапно и без причин (по мнению владельца бизнес-центра) ушли в другое помещение. Либо рассказывают, что у собственника (который забыл о бизнес-планировании) «неожиданно» появились незапланированные расходы на управление.
- В каком формате будет работать мастер-класс «Управление офисными центрами»? Какие темы вы планируете затронуть?
- В три часа мы рассчитываем вместить семь докладов – максимум по 10 минут. Остальное время несколько мастеров, отобранных из числа наиболее опытных коллег из Москвы, Петербурга и регионов, при помощи зала организуют дискуссию по поводу выступлений, полемизируя с докладчиками или соглашаясь с ними.
Мы хотим пройтись по всем аспектам бизнеса управляющих. Коротко о темах:
- Взаимодействие управляющей и эксплуатационной компаний, обслуживающих вместе одно здание.
- Когда стоит привлекать управляющую компанию на объект? Целесообразно ли сотрудничество с собственником уже на этапе разработки концепции и проектирования? Зачем это нужно и каковы функции управляющих на каждом этапе реализации проекта?
- Стандарты деятельности управляющей компании.
- Как построить взаимодействие управляющей компании с арендаторами? Как достичь обратной связи и взаимопонимания?
- Взаимодействие управляющей компании и собственника. Что владелец здания вправе требовать от управляющих, а что повредит общему делу? Как составлять отчетность и т. п.?
- Критерии выбора управляющей компании. Как проводить тендеры среди компаний и оценивать уровень их профессиональной подготовки?
