Торги по «короткому» пакету были запущены в Петербурге в июне 2004 года по инициативе бывшего председателя Комитета по строительству Евгения Яцышина. Предметом данных торгов является право аренды земельных участков сроком на 6 или 8 лет. Это время отводится на реализацию инвестиционного проекта, после чего администрация Санкт-Петербурга обязуется заключить с инвестором долгосрочный договор аренды. Всего за 2004-2005 годы по «короткому» пакету удалось реализовать 76 участков.
В упрощенном виде схема «короткого» пакета подразумевает, что претендентам известны только кадастровый номер и площадь участка, имущественно-правовой статус, разрешенное функциональное использование, общая площадь застройки и начальная цена (арендная ставка). При этом «короткий» пакет не содержит заключения о качестве грунтов, экологических согласований, технических условий на подключение к инженерным сетям. Подобная недостаточность исходной информации об объектах, с одной стороны, вынуждает участников торгов идти на определенный риск и, с другой – значительно затрудняет оценку участков, реализуемых по «короткому» пакету.
Взаимодействие подходов
Теоретически для установления размера годовой рыночной арендной платы за объекты недвижимости можно использовать все три базовых похода к оценке: затратный, доходный и рыночный. Однако применение рыночного (сравнительного) подхода для расчета величины годового рыночного арендного платежа за право пользования и владения земельными участками станет возможным лишь тогда, когда появятся соответствующие рыночные данные о цене конкретных сделок и рыночных арендных ставках.
Что касается методов доходного подхода и, в частности, метода предполагаемого использования, то на сегодняшний день он является дополнительным к методу компенсации затрат (затратный подход).
В качестве правила для расчета годового рыночного арендного платежа за земельный участок по методу компенсации затрат может быть принято следующее: годовой рыночный арендный платеж за земельный участок – платеж за пользование и владение земельным участком в течение определенного расчетного периода, в течение которого рыночная стоимость права долгосрочной аренды этим участком взимается полностью и в конце концов становится равной нулю.
В основе метода предполагаемого использования лежит следующая схема. Застройщик, получающий земельный участок в аренду, собирается построить на нем некий объект, который будет иметь спрос на рынке. При этом экономически целесообразная для него рыночная ставка арендной платы за право долгосрочного пользования и владения земельным участком такова, что разница между ожидаемым доходом и затратами на проект должна обеспечить застройщику приемлемую прибыль.
Применение метода предполагаемого использования определяет следующую последовательность действий. Сначала необходимо выбрать наиболее эффективный вариант «освоения» земельного участка, определить стоимость и график строительства. Следующим этапом является прогнозирование доходов от наиболее эффективной эксплуатации будущего объекта и расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного участка. После этого необходимо определить величину ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок, а также рассчитать стоимость земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с его использованием. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.
Таким образом, метод предполагаемого использования позволяет определить рыночную стоимость земельного участка, но не дает возможности непосредственно рассчитать размер годовой рыночной арендной платы. Поэтому, применяя метод предполагаемого использования в качестве дополнительного, оценщики обязательно обращаются к методу компенсации затрат. В общем случае он может использоваться при установлении рыночной ставки арендной платы для объектов недвижимости (в том числе специализированных), а также при определении годового рыночного арендного платежа для земельных участков.
Вариативный метод
Расчет годового рыночного арендного платежа методом компенсации затрат может быть проведен на основе сравнения платежей за земельный участок по следующим двум вариантам.
Первый вариант предполагает моделирование традиционной схемы предоставления земельных участков под строительство. Суть ее состоит в том, что в течение определенного периода после предоставления участка инвестором проводятся изыскательские работы. В этот период вносится нормативная арендная плата за землю в соответствии с распоряжением губернатора Санкт-Петербурга № 450-р от 22.05.1997. По окончании изысканий инвестор оплачивает рыночную стоимость права долгосрочной аренды земельного участка на 49 лет и начинает проектирование и строительство объекта недвижимости. В период строительства и по его окончании вносится нормативная арендная плата за землю. Рассчитываются также другие платежи за земельный участок, и формируется соответствующая доходная часть от строящегося объекта. После этого осуществляется расчет текущей стоимости всех платежей за земельный участок на дату оценки и определяется рыночная стоимость права долгосрочной аренды. При этом следует иметь в виду то обстоятельство, что поступление доходов от оцениваемого объекта может начаться не раньше момента получения разрешения на строительство.
Таким образом, в первом варианте арендодателем взимается вся величина рыночной стоимости права долгосрочной аренды земельного участка без остатка, впоследствии инвестору предстоит вносить небольшие нормативные арендные платежи.
По второму варианту в течение определенного расчетного периода (6, 8 лет или периода проектирования и строительства) вносится рыночная арендная плата за земельный участок. При этом с помощью специальных методов рассчитывается размер квартального рыночного арендного платежа за пользование и владение оцениваемым земельным участком. Затем эту величину пересчитывают в ее годовое значение. Во втором варианте, когда ежегодно, в течение расчетного периода взимается рыночный арендный платеж с последующей выплатой относительно небольших нормативных арендных платежей, рыночная стоимость права долгосрочной аренды также равна нулю.
Подводя итоги
Рассмотренные два возможных варианта платежей (взимания арендодателем платы) за аренду земельных участков позволяют рассчитать годовой рыночный арендный платеж на основе метода компенсации затрат. При этом текущая стоимость арендных платежей за земельные участки должна составлять одну и ту же величину в двух вариантах расчета, независимо от того, по какому графику производятся эти платежи.
Приравнивая левую и правую части выражений для определения величины текущих арендных платежей за земельные участки по двум описанным вариантам, находят искомую величину в выражении годового рыночного арендного платежа за пользование и владение земельным участком в течение расчетного периода.
Среди ежегодных платежей за земельный участок рассчитываются только те, которые производятся в течение расчетного периода, так как, начиная с года, следующего за последним расчетным годом, арендные платежи в обоих вариантах одинаковы.
Пакет с рисками
Отсутствие или недостаток данных об оцениваемом объекте недвижимости предполагает четкую идентификацию соответствующих рисков, их учет и квалифицированную оценку. К основным рискам «короткого» пакета принято относить: риск экономической неэффективности, отсутствие положительных инженерно-технических заключений, наличие неурегулированных имущественно-правовых проблем, риск оспаривания отчета об оценке и результатов торгов и т. д. Так, например, риск экономической неэффективности связан с неопределенностью технико-экономических показателей проекта из-за отсутствия градостроительного регламента и, прежде всего, точного объема застройки. В настоящее время выдаваемые Комитетом по градостроительству и архитектуре оценки объемов возводимых зданий слишком приблизительны, чтобы на их основе производить достаточно точные расчеты экономической эффективности проектов.
Кстати, городская администрация считает, что тоже рискует, продавая земельные участки по «короткому» пакету. К таким рискам власти относят, например, вероятность того, что в итоге на участке не будет ничего построено или что через несколько лет цена земли значительно вырастет и, просто перепродав право аренды, инвестор не только компенсирует свои затраты, но и получит прибыль.
Еще о недостатках
Помимо высоких рисков застройщиков, к недостаткам торгов по «короткому» пакету относится установление жесткого перечня разрешенных функций, не вполне адекватных текущей рыночной ситуации. Такое положение дел является следствием отсутствия утвержденного Генплана развития Санкт-Петербурга, недостаточно глубокого анализа состояния рынка и тенденций его развития, попыток административного управления рынком. В основном по этой причине до сих пор не удалось продать ни одного участка под культурно-бытовое, спортивно-досуговое, общественно-деловое назначение (см. табл. 2). Два участка, изначально предназначенные под культурно-бытовую функцию, удалось реализовать (с третьей и четвертой попыток) только после того, как их функциональное назначение было расширено в сторону торговой составляющей. Речь идет о территориях в квартале 46А района СМР (дата торгов - 30.09.2004) и квартале 5 Ржевки-Пороховых (30.11.2004).
Другой недостаток – это завышение начальной цены участков, предназначенных под далеко не самые востребованные на сегодня функции. При этом Фонд имущества не всегда снижает ее даже после многократных безуспешных попыток продажи объекта. Яркий пример - участок под спортивно-досуговый центр на улице Джона Рида (квартал 16-Б района СУН, восточнее д. 8, лит. А, по ул. Джона Рида). Он выставлялся на торги уже пять раз, и все безрезультатно.
Недовольство инвесторов также вызывает довольно напряженный график оплаты 6-летней аренды: 90% за первые три года - когда, по идее, еще может быть даже не начато строительство. Таким образом, «короткий» пакет, условно говоря, отсекает от участия в торгах мелкие и средние компании, не располагающие для этого значительными свободными средствами.
Петр Козин, заместитель генерального директора ООО «РМС-ОЦЕНКА»
